Joan Yang 楊珺 ：在美國做房貸Refinance 需要考慮的因素

首先，我們看看做重新貸款(Refinance)的一些目的吧！

最常見的是為了省錢！整體行情走低、信用分數提高，都有可能拿到更好的利率。

有人是為了套現。比如說，30 萬房貸已經還了10 萬，還欠20 萬；現在房子值40 萬，可以重新貸32 萬，其中20 萬用於還剩下的房貸，另外12 萬可以用於大額投資，比如給孩子上大學、買股票、用來做生意、創業，當然也可以把房子重新裝修甚至擴建。

此外，如果你買房時首付很低，房貸公司為了保障自己的利益可能要求你購買保險（Private Mortgage Insurance），還了一段時間之後，如果所欠貸款低於房屋估值的80%，做Refinance 可以順便把這個保險去掉，節省一筆小開支。

關於重新貸款，說起來是那麼簡單，但有很多因素值得考慮！

搞清楚房貸還款的Amortization

貸款包括本金（Principal）和利息（Interest）兩部分。30 年還貸期間，雖然每個月的還款額度基本一致，其組成部分卻大不一樣。

假設現在貸30 萬美元、30 年固定利率4.000%，下面的表格是還款構成圖，紅色部分為利息，每月遞減；藍色部分為本金，每月遞增。可以看到，在剛開始的時候幾年，每月還款中約有2/3 是利息、1/3 是本金。

同樣是貸30 萬美元，如果利率是8.000%，每月還款中利息所佔的比例更大。從下表可以看到，前面十幾年主要在還利息，所還本金很少。

根據Freddie Mac 近40 年來的記錄，美國30 年固定利率在1990 年以前大都在7.500% 以上，最高的時候是 18.450%（還需要購買Points），因此8.000% 的利率並非聳人聽聞。1990 年以後利率一路下跌，現在是處於很低的位置。

為什麼要搞清楚還款的Amortization 呢？舉個簡單粗略的例子，假設：

你還了十年的房貸，現在每月還款2,200 中有600 是本金、1,600 是利息。

重新貸30 年，利息略有降低，每月還款變成了2,050，其中400 是本金、1650 是利息。

也就是說，Refinance 之後雖然每月還款減少了150，但是欠銀行的本金卻增加了200。

在Refinance 之後的一年內，你的還款減少了150 x 12 = 1,800 美元，但是欠銀行的本金卻增加了200 x 12 = 2,400 美元。假設這時你要換房，你經過Refinance 之後實際虧損了600 美元，這還不包括手續費。

上面的例子非常粗糙，這裡只是想藉此說明：做Refinance 應該搞清楚每月還貸的結構。貸款公司通常可以提供，也可以使用網上免費的Amortization Schedule Calculator。

http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/amortization-calculator.aspx

其他需要考慮的因素

利率的變化。一般來說，利率要降低至少2 個百分點才值得做Refinance.

Refinance 的手續費。有些房貸公司可以「免費做」，通常利率會高一些，其實相當於把手續費分攤到了分期付款裡。如在本文開頭的實例中，有手續費的是3.750%，而「免費做」則是3.875% 和4.000%。

你是否在未來幾年有換房子的打算。舉例來說，如果每月還款減少100 美元、手續費是2,600 美元，至少要26 個月才能持平，也就是說如果26 個月之內你打算賣房子，很顯然不適合做Refinance。

如果長期來看沒有換房的打算，也需要考慮房貸的期限。舉例來說，你還了5 年房貸、現在每月換2,000 美元；做30 年Refinance 可能每月還款減少了200 美元，但是還款期限卻增加了5 年。

信用分數。除了整體市場行情的大環境外，你實際拿到的利率和你的信用分數息息相關，因此即使已經買房買車了，也要注意養信用分數，否則即使市場行情走低，你也拿不到很好的利率。反之，如果你貸款的時候信用分數很低，過了幾年之後分數提高了很多，哪怕市場行情沒有太大的變化，你也可能拿到比之前好很多的利率，可以做Refinance。

貸款類型。比如說，你之前做的是30 年房貸，如今收入提高了很多，可以考慮重新做15 年房貸，雖然每個月還款增加，但是需要付的利息會少很多，長遠來看是划算的。再比如說，現在整體利率很低，你打算在7 年之內換房，那麼可以考慮做7 年的ARM（Adjustable Rate Mortgage）Refinance，鎖定7 年的低利率。

本文由資深地產經紀楊珺提供 資料來自美國攻略，版權歸原作者所有。如有侵權請聯繫我們，我們將及時處理。