其他有關房地產的知識

房屋保險金額要足夠
 
房屋保險的主要作用，是在萬一房屋被火災或風災摧毀時，由保險公司負責重建。以前保險的保障金額是所謂「保證重建」(Guaranteed Replacement)，即不論任何情況，保險公司都會保證支付全部重建費用。可是，近年「保證重建」的保險只有小數公司提供，保費相當高。
 
一般房屋保險是提供所謂「伸展重建」(Extended Replacement)保障，它與「保證重建」的不同點，是它的賠償金額是有限制的，通常是保額之上再增加百分之十五至二十五，假如您房屋保險金額是二十萬元，而「伸展」的金額是20%，將來只要重建費用不超過二十四萬元，便是完全由保險公司賠償。假如重建費用超過這個金額，便要由業主自掏腰包了。
 
因此，有足夠的保障金額是很重要的。一般來說，保障金額主要視乎房屋面積，我建議每平尺用一百五十元作重建費用。請大家不要試圖省保費而故意將保險金額壓低，因為可能會得不償失。
 
兩類與房貸有關的保險
 
有兩種保險是與房屋貸款有關的，一種是「房屋抵押保險」(MORTGAGE INSURANCE)，另一種是「房屋貸款人壽保險」(MORTGAGE LIFE INSURANCE)。
 
前者是當您貸款時，假如頭款不足房價兩成，貸款機構便會要求您購買「房屋抵押保險」，作用是要在您萬一不能按時還款時，由保險公司對貸款機構賠償。除了幫助您獲得貸款之外，這種保險對貸款人沒有好處，但每月都要付一筆保險費用，所以許多時候寧願將貸款分為第一和第二貸款，去避免這個保險。
 
「房屋人壽保險」，又稱為「信用保險」(CREDIT INSURANCE)，通常您完成貸款手續後，便會有保險公司甚至銀行本身寄信給您，去游說您購買這種保險，賣點是萬一您離世，該保險便會將房屋貸款餘額一次還清。
 
雖然這個賣點表面很吸引，其實這是一個定期人壽保險(TERM LIFE)，但其保額是逐漸跟隨貸款金額減少的。通常這種保險的保費都比一般定期保險貴，所以還是直接購買定期人壽保險好了。
 
每兩星期付一半供款
 
大家貸款買屋或重新貸款之後，都可能會收到一封信，向您介紹「每月兩次付款計劃」(BI-WEEKLY MORTGAGE PAYMENT)，說參加這個計劃便可以自動將三十年貸款縮短超過五年，並且省下許多利息。參加這個計劃需要付幾百元手續費，以後每個月有些微月費。
 
這計劃的做法，是由一間與貸款銀行沒有關係的公司，每兩個星期在您銀行戶口扣起一半貸款供款，扣起兩次之後便代您將供款送入貸款銀行。的確參加這個計劃是可以幫助您加快還款，原因是一年有五十二個星期，每兩個星期扣起一半供款，便是扣二十六次，由於每次扣起一半，即一年內繳交十三次供款，而不是一般每個月供款一次，全年只交供款十二次。
 
但大家不必參加計劃，自己也可以每年多交一次供款，效果也完全一樣，還可以省下費用，也不用擔心每兩個星期要有足夠的存款在帳戶內。一個十萬元的貸款，年利率是六厘，分三十年還款利息共$115,800，比本金還要高。可是，只要每年多付一期供款，便可在24年9個月付情貸款，利息只有$92,200。
 
房屋貸款的「服務權」           
 
在美國的房屋貸款，是分為貸款本身和「服務權」(Servicing Right)兩個部份。服務是指向借貸人士收取供款，以及辦理與還款有關的各項追收、行政或會計等事項。如果那貸款需要借貸人預先繳交地稅或保險，這些服務亦包括按時將預繳的金額繳交。很多時候房屋貸款是由一間銀行或政府機構提供，但是「服務權」就卻由另一間公司擁有。該公司本身可能並不是一間銀行，只是負責辦理服務的公司。這些服務公司是可以在收到還款裡，扣起一個預先訂立的費用，所以「服務權」本身是一個有價值的商品，是可以由一間公司，轉賣給另外一間公司的。

所以大家在辦理房屋貸款完畢之後，突然間會接到通知，要把供款寄到外州另外一間公司。有時在一兩年之後，又要改寄到另外一間公司，原因可能是「服務權」己經賣給其他公司。對消費者來說，辦理貸款完畢之後，很多時候碰到問題，都要與外州一間跟自己完全沒有來往的公司聯絡，往往都是造成一些不便。
 
小心購買「接收樓宇」

有些事情表面好似很簡單，但真正做起來一點不簡單。購買「接收樓宇」(FORECLOSED PROPERTY)便是如此 ― 許多人以為可以輕易以低價買入「接收樓宇」，然後裝修一下，便可以自住或賣出圖利。事實上，這門生意風險相當高。
 
「接收樓宇」的來源，通常是屋主因財務困難未能按時供款，被借貸機構追數。通常銀行在借貸人遲付三個月後，便會發出一份「不履行合約通知」(NOTICE OF DEFAULT)。九十天後仍未收到欠款，便會發出一份「拍賣通知」(NOTICE OF TRUSTEE SALE)，之後大約幾個星期後便會將房屋拍賣。
 
大多數參予競投者都是職業買家，他們不單經驗豐富，而且有充足的資金去以現金支付，一般小投資者是很難與職業買家競爭的。即使是職業買家，一不小心也會「陰溝裡翻船」。
 
第一個風險是與產權有關。買家可以從公眾記錄中，去查到該業主的欠款金額，但有些其它影響產權(TITLE)的問題，他不一定可以查出來；例如，物業可能有欠稅，或者有其他扣押權(LIEN)，將來都要新業主負責。有時，即使買家在產權報告上看到資料，也未必能完全了解該物業真正欠下多少貸款，一旦分析錯誤，便會損失慘重。
 
購買接收樓宇，除了產權風險之外，還有其他風險。
 
第一，購買者是無法預先檢查。在未完成拍賣前，房屋產權依然屬於現任業主，他絕不會容許競投者進入房屋去作檢查，所以買家只能從外表去估計修理費用，也很容易失預算。此外，房子既然要被債主拍賣，業主肯定不會悉心去維修房子，甚至可能故意破壞，故房子真正狀況往往比預期差。

第二，購買者無法作房屋貸款。由於買入「接收樓宇」後馬上要付現金，一般買家無法申請銀行貸款，因為申請過程要一段時間。要預先安排房屋貸款也有困難，因為銀行必定要有房屋估值書，既然無法對「接收樓宇」作檢查，估價師沒有辦法預先對房子作估值。
 
最後，收屋可能有困難。即使競投成功，也不一定可以馬上接收，尤其是假如住客是租客，「逐客過程」(EVICTION)可能相當長，而且要通過法庭辦理，花費可能不少。
 
總而言之，普通民眾不宜購買「接收樓宇」，即使買到手也未必是「平貨」。職業買家對市場情況較熟悉，對維修估計和成本控制也較有把握，普通買家一不留神，可能付出過高價錢。
 
買屋費用扣稅需知
 
大家購買新屋，房屋地產交易時的費用，能否在報稅時扣稅？
 
要決定能否扣稅，原來是要視乎有關費用屬於那些類別。而房屋地產交易時的費用可分為四大類。
 
第一類是貸款利息Point及物業稅，這些費用可放在Schedule A表格上抵扣稅。
 
第二類是房屋交易有關的費用，如Title、產權保險、律師費、產權登記費等，這些費用雖然不能在報稅時用來扣稅，但可以附加在房屋成本上，將來出售房屋時，可減低資金增值(Capital Gain)。不過現今自住房屋每人有二十五萬元資金增值免稅金額，所以加上房屋成本極可能是沒有作用的。

第三類費用是與申請房屋貸款有關的費用，如物業估值費、信用報告費、貸款手續費、銀行或貸款公司的審核費(Underwriting)、行政費 (Administration Fee)、文件費(Document Fee)等。這些與貸款有關的收費是不能扣稅，也不能加在房屋成本上，即在稅務上毫無作用。

最後一類費用是火險、地震保險、頭款低於兩成的私人房貸保險(PMI)，同樣不能扣稅及附加在房屋成本上。  
 
幫助兒女購買房子
 
如今房地產價錢高企，子女大學畢業後開始上班，想要自己購置房子很不容易。有一些有能力的父母，可能願意在自己房子的淨值中借貸，去幫助他們提供首期款項。
 
父母應該用什麼方式去幫助子女呢？最簡單的方式當然是送錢給子女，讓他們用來買屋，房屋也只有子女的名字。這樣做要注意贈與稅例，假如贈與金額超過二萬二千元，便會產生贈與稅，但該贈與稅可利用遺產免稅金額去抵銷，每個人一生都可以贈與一百萬元。
 
另一個方式是將錢以低利率借貸子女，不過，稅例規定要有設立正式的借據，訂明利率與歸還條款。父母收到的利息要在報稅表上當為利息收入，但子女要將利息扣稅的話，該貸款必須以房屋作抵押，並要將借據向當地縣政府登記。此外，除非該筆款項在申請房屋貸款之前幾個月已經在子女帳戶，借貸機構可能要父母發出「贈與信」。
 
最後一個方式，是與子女合資購買房子，即父母亦成為業主和借貸人之一，這樣做便沒有借貸或贈與問題，但假如父母不住在該房子，將來賣出時部份資金增值沒有免稅金額。

資料來源：林修榮理財天地