以房養學’替租房，北美留學新趨勢？

近幾年來，很多中國學生在美國通過"以房養學"的模式降低了留學成本，有些甚至實現"零成本"留學。"以房養學"究竟有什麼優勢？又是如何實現呢？

首先，什麼叫以房養學呢？簡單來講，"以房養學"主要是指有美國留學需求的家庭，通過在美國置業所獲得的利益來解決學生美國住宿的問題，並且提供學生留學的部分費用。

這種方式目前在美國大行其道，這其中有如下優勢：

（一） 給孩子提供一個舒適的居住環境，既可以節省留學期間租房費用又可以為孩子創造一個更舒適的學習環境；

（二） 購買房產既可獲取穩定的租金收益補貼孩子的日常生活開支，又可享受通過購買房產的增值獲得穩定的投資回報；

（三） 基於國外房產較為穩定的增長趨勢，若孩子畢業後回國發展，可通過出售或中長期持有升值貼現獲得可觀的投資收益。

那麼以房養學是如何實現的呢？在美國以一個中等發達地區的普通的二室一廳計算，如果靠近大學，月租金價格在1200-2000美元，一年租金花費在1.4萬美元至2.4萬美元之間。以美國大學學制3-4年為例，讀書期間需要花費的租金為5萬美元至8萬美元之間。

如果選擇"以房養學"，購入一套學校周邊2公里範圍內的價值40萬的普通公寓，戶型普遍為二室一廳，那麼自己的孩子住一間房，另外一間房出租，四年留學結束再轉讓房產，按目前美國房價走勢和當地租賃市場行情計算，出去各類稅費以及留學費用後，盈利3.5萬美元，真正實現"零成本"留學。

舉個例子，例如在美國新澤西以45萬美元（下同）買了一套2房公寓，貸款70% = 31.5萬美元，首付13.5萬美元；其中1房自住、1房出租。

租金每間300美元/周，4年租金總收入300美元×52周×4年=6.24萬美元；4年利息支出31.5萬×5.6%×4年=7萬美元；學費+生活費=3萬×4年= 12萬美元；子女自住節省房租300美元×52周×4年=6.24萬美元；4年房價每年升值7%：45萬×7%×4年= 12.6萬美元；4年房產總投入45萬+7萬=52萬美元；4年房產總收入：租金6.24萬+自住節省6.24萬=12.48萬澳元；4年的學費+生活費：3萬×4年=12萬美元。

這樣，4年之後子女畢業回國，再以57.6萬美元賣掉。至此時，該公寓盈利：57.6萬（賣出價）-45萬（購房價）-7萬（利息支出）-12萬（學費、生活費）+12.48萬（租金收入+子女房租節省）=6.08萬澳元。這是“以房養學”常見的“基本公式”，依此實施子女完成學業後，不僅大大減少家庭支出，而且還有贏余。

那麼，什麼樣的房子更適合以房養學呢？

（一）價位不要過高，30萬美元-60萬美元的價格較為適中。持有成本相對較低，抗風險能力較強。學區房臨近大學，有龐大的學生需求群體，易出租，並且交通購物便利，升值潛力大。

（二）選擇緊湊的公寓型項目，物業完善，同時也方便出租另外的房間。

當然，以房養學是一種投資行為。有投資必然會存在一定風險。對於身處國內的華人來說，最大的風險還是交易過程中對當地法律等等不了解。所以，尋找口碑良好的經紀人是比較關鍵的。

資料來源：美國中文網