美國購買房屋十步曲之五: 購房合同　

選定滿意的房子後，經紀人會為你全面查詢相關信息，比如這處物業的上市歷史，市場分析(Comparative Market Analysis, CMA)，市場統計數據（Market Statistics），和政府估稅價(Tax Assessment)等。

物業上市歷史：房子之前交易次數，每次售價是多少，在什麼時間。房子此次在市場上掛牌已有多少天了，有沒有降過價。賣主賣房的原因。如果賣主之前買入價錢較低，這次賣只是賺錢多少的問題，那麼議價空間較大。如果房子剛上市不久，或者剛降過價，或者不急於出售，則議價空間較小。

市場分析：因為類似條件的房子在不同的地點(Location)，房價相差很大，因此所謂的市場分析實際上是看類似的房子在同一社區同一時間（6個月之內）的賣價。如果能找到同樣大小，同樣多的臥室和浴室，同樣的地下室的房子，做比較做理想。否則要調整價格或者向稍遠的地方尋找類似的房子。

市場統計數據：房地產電腦網絡每月都會公佈售房統計數據，其中一項是房屋所在郵編售房價與要價比例平均數。經紀人會參照這個比例平均數報價。

政府估稅價：這是當地政府為了決定房地產稅額而給房屋和土地的估價，一般來說這個數據相對客觀。在賣方市場時，房屋買賣價格可能高於估稅價。在買方市場時，房屋買賣價格可能低於估稅價。在同一時間同一社區，如果其它的房子要價都低於估稅價，你要買的房子的要價卻高於估稅價，則說明要價偏高。你可以根據這一點而和賣主議價。

報價合同還要註明定金(Deposit)。這是買主在報價的同時，交給買方經紀人公司的一筆款項。如果買主沒有正當理由單方撕毀買房合同，定金則被沒收。定金越多，說明買主誠意越大，賣主越放心。大多數公司規定定金不得低於$5,000。賣主為了保護自己的利益，還會要求更高的定金。一般定金額是報價的2%到3%。

除了確定報價，定金外，經紀人還會幫你選擇一些附加條款，以保證你在必要時能合法取消合同，拿回定金。

下面是常用的附加 ??條款：

房屋檢查(Home Inspection)，氡氣檢查(Radon Inspection)和白蟻(Termite Inspection)檢查：在報價合同中，可以附上這三項檢查的附加條款。條款的有效期一般是7到15天。在有效期內，買主有權以任何一項檢查不合格為由取消合同或要求賣主出錢維修或處理。

房屋估價(Appraisal)和貸款批准(Financial)：在報價合同中，還可以附上房屋估價和貸款批准兩項附加條款。條款的有效期一般是15天。但由於次級貸款的影響，銀行比較挑剔，出現房屋估價低於合同售價的情況，影響到貸款批准。為安全起見，可把貸款批准附加條款有效期增加到20天。如果房屋估價低於合同售價，買主可要求賣主把合同售價降到房屋估價,或取消合同。如果買主申請不到貸款，買主可在附加條款有效期內要求取消合同。

空調(Air Conditioning System)或游泳池(Swimming Pool)檢查：如果在冬季買房，空調或游泳池的功能不能檢查。在報價合同中，可以選擇在過戶後5月31日之前檢查空調或游泳池。如果不工作，可要求賣主出錢修理。

在報價合同中，還可以加上各種各樣的附加條款，用於不同的目的。比如逐步升級條款(Escalation Clause) 在賣方市場用得比較多，在買方市場很少用。但我在買方市場為客戶搶購銀行沒收的房子時用過。具體方法是買主選擇逐步升級的數額和最高報價。如果其他報價高於我的報價，我的報價就自動按逐步升級的數額增長。如果其他報價也有逐步升級條款，那最高報價額高者取勝。

報價時還要確定過戶日期，一般在30天到45天左右。最好定在星期二到星期四。如果在星期一，過戶公司星期日不上班，不能提前一天拿過戶清單，看要開多少錢的銀行支票。如果在星期五，又怕萬一當天不能過戶完畢，要等到下個星期。時間最好定在下午一點。上午可以做個最終房檢(final walk through)，到銀行去開個支票。買主有權選擇過戶公司。

報價合同加上附加條款和必需的文件，有50??頁左右，買主要簽很多字。如果賣主拒絕報價，報價合同就是一堆廢紙，也浪費大家的時間。一個省時省事並有利於環境保護的方法是先寫一張報價意向書，在意向書的基礎上談判。等價錢談妥後再出正式報價合同。報價意向書可包括以下的內容。

房屋系統編號（MRIS# ）：
地址（Property Address）：
要價（Listing Price）：
日期(Date)：
買主姓名（Buyers' Names）：
報價（Offer Price）：
過戶日期（Closing Date）：
貸款額（Loan Amount）：
訂金（Deposit on Sale）：$10,000
房屋檢查條款（Home Inspection）：合同批准後7天
咚氣檢查條款（Radon Inspection）：合同批准後7天
白蟻檢查條款（Termite Inspection）：合同批准後7天
房屋估價條款（Appraisal Contingency）：合同批准後15 天
貸款批准條款（Financial Contingency）： 合同批准後20 天
房屋買賣人稅（Transfer Taxes）：買賣方各50%
買主年收入（Buyers' Income）：
買方經紀人（Buyer Agent）：
為了防止賣主拿著你的報價合同與其他的買主討價還價，你可以在報價合同上特別註明，此報價僅在三日內有效。賣主可能會拒絕你的報價，或者還你一個價。你可以拒絕還價，或提高你的報價。如果雙方能達成協議，合同就簽字生效了(Ratified)。