什麼是公證服務(ESCROW SERVICE)?

保證安全-- 美國公證公司

在美國買房子，不像在中國是買主、賣主面對面，一手交錢，一手交鑰匙。它的程序比較複雜，歷經的時間也比較久。一般有貸款的情況，過戶的時間需要三十天左右。在這期間，買主需要交訂金，賣主需要提供房屋的相關資料，如果有社區的話，還有一些社區文件、規定等等。賣主通常還需要提供有關房子的證件及環境報告等資訊，供買主參考。買主同時要完成對價值的評估的認可，需要做好對房屋的檢查後的屋況認可。總之，在雙方買賣之間，有很多的相互關聯的環節，例如你會擔心提前把錢交給屋主會出意外，屋主也擔心如果把鑰匙交給買方而買方的貸款申請不到，錢不到位，或者你改變主意。所以我們需要一個公證公司，來執行過戶的程序。保障雙方的權益。確保交易過程順暢。它不會偏向買方或賣方，是一個站在第三方角度的公證人。

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公證公司如果在作業中疏忽，遺失了客人的財物，要負責賠償。這樣的事情不是沒有發生過，但少之又少。在加州通常由賣方經紀人去選擇公證公司，有些經紀公司有自己的公證公司，你不必擔心是賣方的公證公司，會有偏向性，它一定要遵守公證公司的作業規範。它沒有權利去傷害某一方面而偏袒另一方。公證公司在加州是法定的過戶買賣的執行者。但在有的州，這種過戶的程序是由律師去操作的。

什麼是公證服務(ESCROW SERVICE)?

ESCROW SERVICE統稱為公證服務，是一項經由買賣雙方所同意的信託付款服務，透過公證公司以公正的第三方之立場代表買方和賣方保管法律文件和資金，並根據買方和賣家方指示進行分配。

為了保護自己和方便起見，人們在購買和銷售房地產時通常會委託公證公司開立一個買賣交易的信託。在房地產買賣交易過程中, 買方先將交易行為所應支付的款項交予公證公司的信託帳戶。賣方在未確認該筆可支付該買賣交易的款項之前,可指示公證公司保留該房地產之房契直到賣方確認了該筆買賣交易款項的存在。待雙方確定該交易無誤後由公證公司人員請產權保險公司將該房契之產權予以登記轉讓給買方,在確認轉讓登記成立並且無誤後,公證便可將價款支付給賣方。雙方都依賴公證公司不偏不倚地執行他們相互一致有關交易的指示，並在指示出現不一致的情況或不能執行的情況下給予通知。

專業的信託結算付款服務對於買方和賣方都很方便，在專業的公證作業協助下雙方不但可單獨將自己該負責的部份做好又能同時進行提供檢查、報告、貸款及資金證明、還有房契等其他項目，並將公證公司作為中心存放點。如果雙方對於交易指示撰寫得夠清楚，詳細，以及相互一致，公證公司便可代表他們採取很多行動而無需進一步的商議。這樣既能省時間，又能有效促進交易的總結算。

信託付款服務的形成是為了方便房屋銷售和購買的程序。 公證作業以達成下列行動而完成信託付款服務：

• 擔任公正的文件或資金的保管者
• 處理和協調文件和資金的流動
• 及時通知各方公證的進展情況
• 針對出借人(貸分)的要求作出回應
• 取得產權保險單
• 按要求取得雙方對報告和文件的批准
• 分配和調整房屋保險、稅款和租金等
• 登記房契和貸款文件
• 對所欠款項給於負有責任的保障

在公證過戶中各方需要做什麼？

賣家：將給予買家已執行的契約交於公證公司保管。

• 提交害蟲檢查和任何有需要維修工程的證據。
• 提交其他所需的文件，如稅款收據、抵押持有人地址、任何州或聯邦要求的文件等。

買家：

• 除了任何所借得或貸款的資金外，一切該付之款項不足的地方都須補足以支付購買費用並將其資金存放在公證公司的信託帳戶。
• 將任何所借的資金遞交給公證公司。
• 簽署或提交因貸款所需的抵押契據。
• 批准購買和銷售協議所要求的檢查報告，產權保險初步報告等。
• 滿足指示中所說明的其他條件

如有借貸時, 出借人/貸方：

• 為買家/借方準備貸款文件。
• 將貸款扣除應繳付之費用後交與公證公司保管。
• 給予公證公司人員貸款資金使用的條件。

公證公司：

• 開立產權保險訂單。
• 取得買家對於初步報告/產權承諾、害蟲及其他檢查的批准。
• 收取買家和/或出借人(貸方)的資金。
• 分攤稅款，租金等。
• 支付產權保險費、登記費、地產傭金、留置權清除費等。
• 為各方準備所需的估價單或 HUD 結算表，說明支付服務的費用和結算所需的其他費用。
• 在登記一切契據和貸款文件後, 提供最終的總結算清單,並將契據交於買方，將以簽署的貸款文件提交給出借人(貸方)，將買賣交易的資金結交於賣 方。
• 在完成一切最後的總結手續後將最終的結算報告/HUD交於出借人(貸方)。

銷售交易結算及費用分割

結算

一旦雙方同意及指示的所有條款及條件已經履行且所有結算條件得到滿足，在產權及金錢安全準確的轉讓完成後,公證過戶便告結束。

費用分割

因公證過戶結算作業而須擔負的服務費用之分割方法各地不盡相同。需進行分割的費用及服務費包括，例如，產權保險單費、公證手續費、所有轉讓稅、登記費、以及貸款而延伸的相關費用。除非買家和賣家就如何支付這些費用達成特別協議，否則公證公司人員通常會遵照當地的習慣來結算分割。

按比例分攤

公證過戶結算時會將買方與賣方之間按比例分配他們已付或應付的債務。例如，如果賣方在總結算/交屋時已支付了不動產稅或社區管理會員費，公證人員則會按照比例將款項分攤並從買方扣除後將其金額退還於賣方。預先支付的金額按照天數計算，從總結算日期/交屋時至支付日期算起，算法如下：

例如 :

每半年一次的不動產稅是$665,05美元支付到 7 月 1 日已由賣方支付。而總結算/交屋日期為 6 月 15 日,

應歸還賣方 15 天的稅款，每天為 $3.69 美元，合共 $55.35 美元將由買方帳目扣除後記入賣方的賬戶。

來源：美國買房直通車