美國房產稅增長取決於2大機構和3個數字

美國房產的投資人一定知道，地稅對於每位業主來說都是一筆巨大的開支。為什麼美國地稅增長速遞會比較快？房屋市場價格丶評估比例和稅率為其中的主要因素。
    
佛蘭克林曾經說："在這個世界上只有死亡和稅收無可避免。"在美國，只要擁有房屋就逃不脫繳納地稅的義務。除非生活在例如路易斯安那或夏威夷這樣的"低稅州"內，地稅（property tax）是每位屋主的一筆大支出。
    
去年底移民到美國的李先生一家剛剛在新澤西的平原市（Plainsboro）購買了一棟康斗(Condo)屋，房屋成交價為48萬5000元。李先生從地產網站上了解到他需要交付的地稅是每年1萬1200元，"我知道這個稅率很高，但為了孩子上學也就平衡了。"來自稅務基金會（Tax Foundation）的調查結果顯示，李先生一家所居住的新澤西州是全美地稅最昂貴的地區之一，平均稅率高達1.89%。而李家小弟將要就讀的平原市學區，又是新澤西稅率最高的地段，因此他所要付出的地稅稅率達到2.5%。
    
給出房屋地址，我們在地產網站或是政府稅務機構都能輕易查到一幢住宅的地稅金額。但這個稅額是如何計算而得的呢？為什麼鄰里間房屋狀況相同，地稅卻相差上千元？為什麼有時聽得政客承諾稅率不變，待拿到賬單時卻發現稅金大漲？這一切都要從計算地稅的幾個關鍵數字開始說起。
    
地稅的增長從理論上說取決於房屋價值的增長和公共開支的增加。政府的公共管理和教育開支不變的情況下，影響地稅的主要因素包括：房屋市場價格丶評估比例，和稅率三個數字。
    
市場價格（market value）
    
地區行政機構對美國房屋的定價是基於房屋的"公平市場價格（fair market value）"基礎之上。公平市場價格的意思是指在沒有利益關係的買賣雙方都對資產在當前經濟和市場中的評估價值有所了解，且自願的進行資產交換時產生的價格。這一價格是被最廣泛接受的資產評估標準。因此，判斷公平市場價格的最佳方式為同類房屋在最近期的真實成交價格。不過同一個房屋並不是每年都會產生交易，有些屋主住上5年10年才再次出售，在此期間評估人員是無法取得準確的公平市場價格的。這種情況下，評估員也會使用其他定價方法，例如根據周圍相似住宅的交易價格進行估算。
   
評估比例（assessment ratio）
    
在美國一些地區，房屋的評估價值（assessed value）等同於房屋的市場價值。但也有很多地區，會將房屋的市場價值乘以一個叫做評估比例（assessment ratio）的係數，再得出實際上使用的評估價值。這個評估比例由地方立法機構通過，每年都會有所變動。即便在同一地區，依據房屋的類型和功能差異，也會 有不同的標準。舉例來說，如果一棟房屋的被當地評估部門確定的市場價格是100萬元，當地此一年公佈的評估比例為5%，將兩個數字相乘，就可以得出這棟房屋的評估價格為5萬元。
    
稅率（tax rate）
    
將房屋的評估價值乘以當年這一地區生效的稅率就能得出具體這一房屋的地稅金額。我們常常聽到政客拉票時宣稱會在任期內抑製或縮減稅率的計畫，就是指的這一指數。但實際上即便稅率保持不變，若是評估比例增加，屋主們拿到手的地稅賬單上還會顯示出稅金大漲。由於地稅稅率是由地方政府制定，所以全美每一個村丶鎮的稅率都會有所不同。即便是兩個相鄰的村落，甚至是沿街對望的兩棟房屋，由於學校系統的開支差異，地稅也會大不相同。總體來說，地稅高的地區因為難以吸引到投資客光顧，房價泡沫較少。地稅低的地區，由於投資價值相對高，也就容易產生房價泡沫和更多的價格變動。
    
利用美國房產七項抵稅優惠
    
儘管經濟學家與投資人仍在討論，擁有一套房子是否還算是美國夢的一部份，但不可否認的是，相較於租屋而居的房客，美國的稅務制度更為優惠擁有房產的屋主。
    
今日美國報報導，不論你是首次購屋族丶長期擁房的老屋主丶曾申請重貸的屋主，抑或是賣房的屋主，統統有機會藉由房子取得相關的稅務優惠。
    
對一般家庭而言，若要取回比標準扣除額（StandardDeduction）更多的退稅，最簡單的方法就是採用列舉扣除額（itemized deduction）申報與房產有關的稅務優惠。
    
無論是慈善捐款或是醫療開銷相關的抵稅項目，都不容易墊高抵稅額度至超過標準扣除額，以個人而言，標準扣除額門檻為5950元，夫妻合併報稅則為1萬1900元。
    
不過，跟房屋相關的抵稅優惠卻往往可輕易超越標準扣除額度，為納稅人爭取到更高額度的退稅金。今日美國報列舉以下七項跟房屋相關的重要抵稅優惠，以供屋主參考。
    
★房貸利息是你的好朋友。據統計，美國屋主一年總計取得約1000億元的房貸利息抵稅優惠。納稅人若在過去幾年買房或申請重貸，每月房貸還款應有較高比例為房貸利息，可望因此省下更多稅金。
    
★房貸保險費用仍可抵稅。去年有不少人憂心，個人房貸保險的抵稅優惠將成為華府財政懸崖的犧牲品，但國會最終還是保留了這項抵稅優惠。
    
這項優惠對低收入屋主而言相當重要，因他們往往無力自付高額頭期款，必須在房屋淨值增至20%之前購買個人房貸保險。
    
★房屋稅亦可用來抵稅。 「稅金可以用來抵稅」的概念似乎有點奇怪，這卻是貨真價實但經常被忽略的抵稅優惠。簡單來說，屋主支付的地方與州府房屋稅金，可以用來扣抵聯邦所得稅。
    
依各州或地方政府的規定，收入低至一定標準的屋主，可能還另外符合特殊房屋稅的抵稅優惠。
    
★節能裝修費用可以抵稅。修補家中會漏水的水龍頭，或為天花板安裝框條邊飾（crown molding），可能都不符合抵稅優惠的標準。但有部分裝修工程確實可讓屋主取得抵稅或減稅優惠。
    
一般來說，提升居家節能效益的裝修工程較有機會取得優惠，譬如安裝新的太陽能板丶或節能的新款熱水器等。部分抵稅優惠則針對住宅辦公室丶或是基於醫療需求的改裝工程，譬如在家門口裝設坡道，或是方便殘障人士使用的浴缸。
    
★裝修費用可抵銷賣房獲利。多數居家裝修工程雖無法在當下提供稅務優惠，卻可以在出售時減輕屋主的稅務負擔，特別是在屋主欲出售的房產增值幅度很大的情況。
    
據國稅局規定，屋主出售房產的頭25萬元獲利無須課稅，且此前裝修房屋的費用還可用來抵銷獲利。
    
★賣房相關費用可以抵稅。出售房產的相關費用也有機會用來抵稅，譬如產權保險（title insurance）丶刊登賣房廣告，與房屋仲介等費用。屋主在賣房前90天內支付的房屋維修費用，只要是為了推銷房屋，也可以申報抵減資本利得稅金。
    
★長途搬遷費用。個人若是基於工作原因購屋而長途搬遷，也可以申報搬家費用抵減稅金。條件是必須保留搬家費用的收據，以及搬遷距離超過50哩。

來源：美國資訊網