房子過戶給子女，想免稅要做好計劃

把房子留給子女有數種方法，有些還免稅，但須先規畫。（Getty Images）

以前不用徵收遺產稅時，父母過世後，子女只要搬回父母家，住進主臥室就可以了。可惜現在情況完全不同，把房子留給子女有數種方法，有些還免稅。但是為了使交易不出差錯，你須先規畫。

如果你打算住在家裡直到去世，而你的遺產額又低於統一聯邦贈與和遺產免稅額(2016年為545萬元)，這是最佳策略。當你過世時，你房子的基價就會採用公平市價，你和你的繼承人都不用為房子增值而付資本利得稅。

同時因為你的遺產價值低於遺產免稅額，你的繼承人也不用付聯邦遺產稅，他們可搬進房子住，也可賣房套現，將不會欠稅或欠很少稅。

如果你搬出房子，你可把房子給子女，但要動用免稅額。每年贈與免稅額是1萬4000元，你和配偶各給子女和其配偶1萬4000元，可抵銷房價的5萬6000元(14000 x 4)。只要房價不高於545萬元，你就不欠贈與稅。

但是這種策略有兩大缺點。由於子女獲得房子的成本較低，未來出售可能要付資本利得稅，而且你的統一聯邦贈與和遺產免稅額減少。

若你想把房子過戶給子女，但仍想住在房裡，國稅局會嘀咕，所以要特別小心。可考慮以市場全價把房子賣給子女，再以賣方融資的方式，讓子女付得起房款。而你自己則以市價向子女租房。

若你賣房或付租金低於市價，一項隱晦的稅法條款，可把你去世時的房子所值仍包括在你的可課稅遺產內，因為你未完全放棄“擁有和享用”房子，所以你仍被視為擁有房子。同時，支付的租金低於市價，將導致子女無法申報可扣稅的租金損失。

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