柏嘉殷房地產經紀：國人赴美買房十五問！看完你就是美國置業專家了！

1. 為什麼在美國買房子？

a. 美國房屋產權為私有製，永久產權

中美房產最本質的區別在於房屋產權和擁有方式。中國房屋產權是公有製，買了房子之後最多有70年的使用權。而美國房產實行私有製，並且是永久產權。一經購買，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永遠屬於自己。

b.美國房子價格不高，甚至低於中國

現今，美國所有房屋的平均中間價格為22.6萬美元，也就是說，有約一半的房產低於150萬人民幣。這個價格在中國很多城市來講都顯得那樣平易近人。用同樣的價格，在美國買到房子可以比中國大三倍以上。或者說，用買中國房子三分之一的價格就可以在美國同等區域買房一套大房子。

c.美國房產政策完善，法律環境健全，房屋產權受保障

美國的房地產法律經過了幾十年的發展和完善，逐漸形成了相對完善和成熟的房產法律制度和市場。比如美國的房產信息是公開的，購房者可以去政府網站查看意向房產的全部詳細信息。所有的交易信息包括實際價格、稅額、交易日期,、交易情況等，都必須明確的呈報，這就有效的避免了炒房現象的發生。此外，美國政府會保護房屋擁有者的產權，並保障房產交易中買賣雙方的權益，比較公平公正公開。

d.美國房產可以獲得較高的租金回報率

以出租和投資美國房產為目的會有穩定的房產增值效益和獲得較高的租金回報。

e.美國有多種房產類型，可以依據投資目的自如選擇

美國房產類型分為1.獨棟別墅，2.聯排別墅，3.公寓，4.多戶住宅。每種房型會分佈在不同的地區或城市，並匹配不同的投資目的。如投資、留學、養老買房都有比較適合的幾類主要的房產類型。

2.美國買房如何確保交易安全？

任何房地產市場都不可能生來便擁有完善的體制規範。美國房產市場最初也是跌跌撞撞，時有糾紛，問題不斷，總的來說，在房產交易中兩大關鍵問題是，產權是否清晰可售和交易資金是否安全。為了應對以上一系列問題，美國房產市場逐漸興起，由辦理房產業務的律師發展而成的新興行業——產權保險公司。他們為購房者提供調查、產權保險、資金監管、過戶登記等服務以確保產權的安全可靠並且能夠合法交易，如同貼身警衛般保障購房者的權益，即使真的遇到麻煩，最差的結果也能把錢拿回來，最大程度上保護了用戶的權益。其具體負責事項及流程如下：

產權核查:
調查賣主房子的產權記錄，即物業產權轉移的歷史情況，同時也要調查該房子的產權上有沒有債務，如欠地產稅，物業管理及市政府的罰單等。如果有問題，必須要解決了才能轉移產權，如果賣主不願意解決所查出的問題，那麼買主就可以中斷合同，定金退回給買主。

產權保險:
產權沒有任何問題，產權公司會給該房產提供產權保險，負責買賣雙方產權轉移和過戶手續，其性質為獨立與買賣雙方外的保險公司。一但房產的產權出現問題，發生意外，產權公司承擔風險，給予賠償。

提供第三方賬戶:
在美國絕大多數州政府為了保持房地產交易的公平性，往往禁止定金由買方的房地產經紀人或賣方的經紀人控制。否則，一旦違約，買主要求退還定金時，賣主的經紀人常常會找各種理由拒絕退還。如果定金是在買主經紀人手裡的話，一旦買主違約，賣主要扣下定金時，買主經紀人也同樣會找各種理由拒絕交出定金。所以，定金存放在中立的第三者——產權公司手裡，這樣一旦發生糾紛，定金就能很快地退還給買主或被賣主扣下。

在美國買房交易時，第三方支付平台就類似支付寶一樣的，買賣雙方達成交易協議，買家付錢給支付寶，賣家發貨，買家確認收貨，支付寶付款給賣家。

產權轉移過程:
所有的產權過戶手續都是由中立的第三者即產權公司辦理，當買主與賣主分別簽好了過戶所需文件，買主要把付的房款用銀行本票(Cashier Check)的形式支付給產權公司(不是賣主) 或第三方監管公司，如果是按揭的話，銀行要把貸款額電匯(Wire Transfer)到產權公司的賬戶上，這時候房地產交易才真正完成。產權公司就會根據房地產買賣合同的有關條文，把一些費用，諸如: 佣金，產權保險，過戶的其他雜費，從房款中扣除，並立即支付給賣主，所以很多賣主在過戶後數小時內就可以拿到房款。這就從根本上杜絕了房地產經紀人介入控制房款的機會。

3. 我沒有綠卡，可以在美國購置房產嗎？

美國是一個成熟的市場經濟國家，對外國投資者持歡迎態度。同時，法律透明公開，購房程序要比其它國家相對簡單明了；任何人都可以購買美國房產，只要你擁有中國護照，你就可以完成購房交易，即使你沒有美國簽證，也可以通過電子郵件完成交易。如果是用現金（或銀行存款）購買，沒任何限制，但想獲得貸款用按揭方式購買，需要辦理貸款手續，可以用中國收入申請美國貸款。

4.在美國買房是必需人到美國才能買嗎？

理論上你不必親自到美國就可以買房，但最好是本人事先開立好自己的境外銀行帳戶，以便用該帳戶內的資金支付購房款，即使不來美國也可將資金直接打入產權公司進行交接。現在大部分銀行都接受這種網上簽字的方法，只要有Email的地方，都可以簽字，無論你在世界的哪一個地方，都可以完成在美國買房的過程。當然，在看房、選房的過程中，你如果能親自選擇是最好的。

5.中國人在美國買房要些什麼證件和資料？

如果本人親自前往購買，只要有護照就行了。如果是委託他人購買，需要給受託人寫一份授權委託書（Power of Attorney），該授權委託書需要公證，另外提供一份護照複印件，受託人有了授權委託書，可以動用在委託人名下的銀行帳戶中的資金支付購房款，代簽買房合同等法律文件和代辦過戶手續。

6. 中國人在美國購買的房屋產權與美國人購買的有何不同？

沒什麼不同，都是永久產權，產權文件上都會載明產權擁有人的姓名，獲得不動產產權的時間和位置，土地佔地面積和建築物的面積等等。

7. 在美國購置房產和在中國買房程序上有什麼不同？

在美國買房的整個過程中，要經過一層一層的手續，比較複雜，也比較嚴謹。也就是說，在房產過戶中的詐欺、違約的機會率會降至最低。雖說過程比較複雜，但在美國的經紀人，都是需要取得各州的專業房地產的執照，才能為客人作買賣交易服務，整體水平很高，職業道德相對於國內房產中介素質要好得多。如果你能選擇一個負責任、有經驗的經紀人作你的買方經紀，其它事情你就不必擔憂了。

8.我需要付經紀人佣金嗎？

在美國買房，買賣雙方經紀人的佣金都由收錢的一方即賣方支付，購房者不須承擔支付佣金的責任。

9. 我在美國買房以後可以移民美國嗎？

目前，在美國買房與辦移民沒有直接的聯繫。根據美國移民法的規定，可以通過EB5投資移民來獲得美國綠卡，美國EB5投資移民申辦條件是：

申請人須投資50萬美元於區域中心內的投資項目，並至少直接或間接創造十個就業機會；
申請人須年滿14周歲；
申請人需證明投資金額為合法所得；
申請人沒有在檔在案的犯罪記錄；
申請人沒有任何重大傳染疾病，如艾滋、塞卡病毒等。

1、主申請人、主申請人配偶及主申請人未滿21歲的未婚子女可一同申請；
2、申請人不要求具備任何商業背景、教育程度及英語能力；
3、申請人無資產要求。

所以在美國買房屬於商業行為，綠卡屬於美國移民局管轄範疇。目前而言，在美國投資買房暫不能直接獲得綠卡。

10.美國房屋類型這麼多，哪種最適合我？

相信大多數購房者會有類似的疑問：同樣價格，是購買獨棟別墅，還是購買全新的聯排別墅？雖然每個家庭因生活狀態、喜好以及經濟能力的不同，而對購買房產有不同的需求，但每種房產本身也都有各自的特點。今天我們就一起來分析美國幾種常見的房產種類，看看哪種類型更適合您。

1.獨棟別墅Single Family House 

獨棟別墅建立在獨立的土地上，沒有合用的牆壁。業主擁有較大的土地，並對此土地有全權使用權。獨立別墅通常適合業主買來自住的，可以根據個人的喜好，打造自己夢想的家園。

優點：

獨棟別墅更有私密性，空間也更大。通常會帶有私人前後院。業主可以自由發揮改建和設計房屋。而之後賣出的價值也通常比公寓和聯排別墅要高
缺點：
通常維護較多，而所有的花費都要業主承擔

2.聯排別墅Townhouse

各自單獨擁有的住宅（連同房屋下邊的地），但是和一家或幾家鄰居的房屋共享公共牆壁。通常比獨立產權公寓大，比獨棟別墅小。

優點：

通常比公寓更便宜，但私密性更佳。部分物業可以分攤一定的日常維護費用，所以比獨棟別墅的價格更便宜。

缺點：

通常沒有公共設施，如泳池，健身房等，也沒有獨棟別墅私密性好。

3.獨立產權公寓( Condo )

在一個社區，或是一棟大建築內的單位公寓。與其他單位公用牆壁，通常會有按月或按年付的物業費。在高密度的市區經常會出現。周邊會有商店貨餐廳等

優點：

業主在維護上責任較少。例如屋頂如果壞了，小區的業主共同承擔維修費用。另外，許多小區提供健身房，泳池，休閒區等設施

缺點：

物業會對房屋的改造有許多限制，也可能有出租、養寵物等方面的限制。物業需要統一和安全性考慮。公寓的私密性也較差，需要與人共享設施

11. 來美國買房的基本流程是怎樣的？

在美國買房的整個過程中，要經過一層一層的手續，比較複雜，也比較嚴謹，通常都會選擇一個好的職業經紀人來一步一步帶你走，所有在交易過程中可能發生的情況，他都會在事前告訴你。下面是美國買房的基本步驟：

1. 初步會面

a. 與專業經紀人取得聯繫
b. 決定購買房子的區域及條件
c. 選定貸款公司

2. 審核貸款條件

a. 選定貸款經紀，並查核信用分數
b. 選擇合適的貸款計劃
c. 取得貸款預准信

3. 尋找理想的房屋

a.專業經紀人提供給您MLS最新房源，協助您挑選上市屋資料

4. 找到合適的房屋

a. 挑選出喜歡的房子,經紀人幫助CMA估價, 買主決定出價金額
b. 發出合約書同時,附上訂金支票(一般訂金約為出價金額的3-5%)
c. 賣主對不同意事項可給回價書，買主可選擇接受，或再回價。

5. 購房合約被雙方同意接受

a. 雙方達成協議後，即由第三方Escrow公證公司進行買賣過戶手續
b. 訂金送交公證公司
c. 簽署過戶正式文件及有關房屋各項報告

6. 提出貸款申請

提交貸款公司要求的相關文件或資料，一般有頭款證明、工作證明、報稅記錄。

7. “房屋檢查保護期”完成事項

a. 房檢有效期內，由專業檢查員檢定全屋的各項狀況，經紀人協助提出修理各項缺失的請求
b. 買主審查及簽署如“賣主屋況表”,”房屋周邊環境”等各項報告。
c.準備好火險保險報價

8. “貸款保護期”完成事項

a. 貸款銀行派估價師確定房屋價值
b. 完成貸款銀行各項要求資料，應在購房合約貸款保護期內獲准貸款﹔
c. 獲准貸款後，與公證公司約定時間簽署貸款文件

9. 完成過戶公正手續

a. 簽貸款文件後，準備好頭款金額以及買賣各項手續費，在過戶結束日之前，以銀行本票或現金匯款交給公證公司﹔
b. 銀行放款
c. 產權公司負責轉讓產權, 並在縣屬登錄室完成登記
d.由公證公司支付所有費用

10. 取得鑰匙完成過戶

a.在購房合約規定的時日取得賣主交出的鑰匙，是為交屋完成。
b. 聯繫好水、電、瓦斯等公用單位，通知繼續使用其服務。

11．獲得房產證

通常在結束時收到最後明細賬單，內附房產證的複印件，結束後約3-6個月內，收到房產證。

12.到美國買房需要準備哪些文件？

現金買主需要準備的文件：

1)有效的護照和簽證；
2)準備好購房資金證明（國內銀行中英文版的存款證明）；
3)在美國當地銀行開設的帳號。

如果是現金購房，準備以上三項就可以了。

貸款買主需要準備的文件：

1)有效的護照和簽證；
2)工作證明、工作收入（單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）；
3)自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）；
4)在美國當地銀行開設的帳號

13.在美國養房每年需要支付哪些費用？

房產稅：房產稅在美國各個州和地區都不同，加州的房產稅普遍是1.25%左右。政府會對每個房子做一個評估，然後根據評估價計算房產稅。很多國內非專業的投資人對房產稅都有誤解，其實按1%計算，就是你交100年房價才漲一倍；實際上100年之後房價早已漲了至少10倍，房產稅根本就可以忽略不計。同時在中國雖然沒有房產稅的概念，可是只有70年產權，把房子的土地成本分攤到70年裡，你所花的錢比美國的房產稅可能還要高不少。

房屋保險：在美國購買房產的同時，一般都會購買房屋保險。一棟50萬美元的房子，房屋保險大約是300-500美元/年。

物業費：如果買公寓，通常會有物管費（HOA fee），用於小區的公共開支如綠化、剪草、衛生、游泳池、網球場、垃圾和水費。有些高檔一點的獨立屋小區也有物管費。公寓的物業費大約每年3000到5000美元，越是年代久遠的公寓維護成本越高，物業費也越貴。

維護費：如殺白蚊、換屋頂（屋頂的壽命通常是15-40年），剪草及其他維修費用。

14. 買房後，可以找人代管出租嗎？

如果是投資出租房產，出租給租客，一般可以有兩種形式請人看理不打算自行使用的房屋。一是業主可將房屋委託給專業的經紀人，經紀人可以幫您選擇條件較好的租客，減少以後惡房客的困擾。收費一般是全年租金的8%；二是交給專業的租賃公司打理，如果有法律糾紛，需要請律師或專業公司驅逐房客，管理公司管理費一般收費為租金的8%-10%。

15. 外國人出售美國房產需繳資本利得稅（所得稅）嗎？

擁有住房可以為居民家庭提供一種可靠保障方式，為實現這一目標，美國有一套相對完善的住房政策。所得稅與產權持有成本、住房貸款利率一起構成了美國房地產市場健康穩定發展的重要稅收政策。在加州，外國人出售美國房產，需要繳納“資本利得稅”也就是所得稅，聯邦政府和州政府約共收一個25%的所得稅。比如房子買時是80萬美金，賣出是100萬美金，賣主賺了20萬，這所得的20萬，要交25%（5萬美金）的稅。20萬x25%=5萬美金。這個稅率需要“預扣”。在成交後的20天內與預扣款項一併上交稅局。這項代徵稅務通常由履約保證中介公司（Escrow Company）負責辦理。賣方如果沒有依法預扣這筆稅款，可能面臨不同程度的罰款。美國人自己出售房產時，若符合一定條件，會有一定的免稅額度，比如夫妻可以50萬美金的免稅額，單身有25萬美金的免稅額度。所以去美國投資房地產，除了替自己找一個好的中介或管理公司外，還需要找個可靠的會計師來替自己把關稅收的申報繳納，避免麻煩。

 （本文由資深地產經紀Rhea Bai柏嘉殷提供，內容及圖片來自Career Engine。）