華人投資美國房地產的重要法律問題

華人投資美國房地產市場有以下幾個法律問題：所購買不動產風險、政府許可風險、環境風險、勞工風險、土地買賣、施工管理等。

一、所購買不動產風險：

1  、財產範圍

對於所要購買的不動產區分不同情況，中國投資人應確認相關的物業財產範圍和產權情況。例如，如果購買的是商場或酒店，所需要確認的財產範圍不僅包括相關土地和地上建築，還應包括建築內的設備設施、與該商業物業經營相關的證照、客戶名單等商業秘密、測繪圖紙或其他無形資產。如果購買的土地用於開發，則可以要求賣方給予必要的可研調查期，以便對土地相關情況作更詳盡的調查，以確定是否適合作符合相關目的的商業開發。

2  、產權調查

中國投資人應對所要購買的不動產物業進行相關的產權調查，確認是否存在產權瑕疵。產權調查可由產權調查公司進行，通過蒐集當地政府備案的相關房地產公開信息，包括房地產歷次交易的產權變更記錄是否連續完整，是否存在抵押權、地役權或其他產權瑕疵，是否附有相關債務或者欠繳稅費等，最終形成相關地產的產權調查報告，羅列相關發現的產權瑕疵或其他問題。

上述發現的問題應由賣方在交割轉讓前予以解決。另外一個解決方案是，中國投資人可以購買不動產物業產權相關的保險，一旦發生在產權調查中未發現的產權瑕疵，可以要求由保險公司進行相關理賠。 

3  、物業檢查  中國投資人應聘請專業人員對所購買的不動產物業進行仔細的檢查，包括物業建築結構、管道設施、供冷供熱供電供水系統、是否存在環境風險  (  例如石棉、白蟻、管道洩漏等  )  。

二、政府許可風險 

1  、區劃許可

在美國從事房地產開發應注意符合區劃相關的法規要求。美國各州政府擁有立法權，並授權各市政當局製定有關土地利用方面的區劃制定法。當地的市政委員會由選民選出或市政當局任命，負責制定適合當地的區劃條例和總體規劃。當地立法機構指定社區成員組成當地規劃委員會，通過組織公眾聽證會，調查並獲取相關信息，負責編制區劃條例和總體規劃，並向當地市政委員會或其他立法機構提供建議及相關法規的修訂、執行和管理標準等。受區劃委員會制定的區劃影響嚴重的業主可以向法院進行上訴。公眾意見和社會團體在區劃法的製定和實施上起著非常重要的作用。如果社區民眾反對某項目，房地產開發商必須與其協商並徵求其同意，否則很難獲得區劃委員會和市政委員會的許可。

中國企業投資美國房地產開發，首先需要就項目制定總體規劃，包括總平面設計和建築物的初步設計，報市政當局批准。中國房地產開發商應注意與當地居民溝通，做好相關公關工作，不要簡單認為和當地市政當局打好交道就可以了，不要按照在國內的思維模式先拿到地再說，如果項目未得到當地居民的支持，很可能導致項目無法進行和投資失敗。

2  、建築許可

除了區劃許可，開工前還需要申請建築許可及其他開工前需要報批的各種許可，包括市政許可、給水排水許可、消防許可、歷史文物許可及其他許可等。 相關項目建築設計應符合有關建築法規標準(Building Codes)  的要求，如建築材料要求、衛生設施、配電設施、防火標準等等。

獲得建築許可的時間要看各地方政府的規定，涉及環境問題時可能會較長。例如美國可出售開發的島嶼獲得建築許可的手續就會比較複雜，耗時可能達  10  年甚至更長，有沒有建築許可的島嶼售價也差距很大。在獲得建築許可並交納相關稅費後，才可以開工建設。

三、環境風險

在美國購買不動產物業，尤其是購買土地用於房地產開發時，應注意相關的環境風險並需要進行相關的環境評估，審查相關環境許可證照是否有效，是否存在違反環境法規而導致產生環境責任的行為，是否存在為滿足相關環境要求而需要進行的投入或開銷。 如果購買的地塊在環境保護敏感地區，如野生動物棲息地或濕地等地區，未經許可是不得砍伐任何林木或者破壞地表植被的，而這可能對房地產開發的工程進展帶來嚴重影響。

四、勞工風險

美國的建築工人屬於藍領工人，與中國的建築工人不同，他們的收入不低於白領，甚至會更高，享受固定的工作時間和假期安排，其權益受美國法律和工會組織的保護，應避免隨意延長工作時間或延遲發放工薪。在美國，很多工人加入工會組織，由工會代表工人同企業談判集體僱傭合同，談判內容包括工資、福利待遇、工作時間、辭退條件和遣散費等。工會可以組織工人罷工，或者在簽訂或續簽勞動合同時要求較高的工薪福利。美國也曾發生過因為工會組織和企業間談判，導致企業經營困難的案例，例如美國通用汽車公司  2007  年在和工會談判續簽集體勞動合同時遭遇罷工，最終被迫接受更高代價的為期四年的勞資合同，最終導致企業負擔較高，於  2009  年申請破產保護。

五、土地買賣

中國開發商購買美國土地用於開發，需要和美國土地業主簽訂《土地買賣協議》，並要求在滿足交割條件的情況下再進行交割。這些交割條件包括產權公司出具產權報告和  /  或產權保險，測繪地圖和圖紙已提交，土地等級證明和其他相關證明文件已提交等。如果存在銀行貸款，開發商企業還需要和銀行簽訂《土地貸款協議》，在存在擔保或抵押的情況下，地契和產權保險文件會交由貸款銀行。

六、施工管理

美國的施工管理體制由開發商、承包商和監理工程師三方組成的管理體系組成，通過招標承包製，選擇承包商和簽訂合同。與國內不同的是，國內的建築商作為乙方常處於談判弱勢地位，常存在墊資開工的現象，而在美國建築商和開發商處於平等的地位，一般不存在墊資幹活的現象。

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