巴菲特的美國房產投資經:不是專家也能贏!

時間:07/17/2017 00:00 瀏覽: 2320

投資房產,不需要成為專家!巴菲特,是當今世界最成功的投資家。87歲高齡,如今依然叱吒基金、股票投資領域,每年在家鄉美國奧馬哈的股東大會,吸引著世界各地成千上萬的朝聖者。一起來聽聽巴菲特對房地產投資的成功秘訣,誰先悟,誰能贏。

巴菲特的賺錢之道,在美國乃至世界都很受用,一直被人們研究效仿。不過巴菲特不經常投資房地產,他更多是把賺來的錢投到基金、股票和電子現貨,去翻滾,而不是像中國人那樣,把錢砸到地皮和房地產所以迄今為止,他一共有三次投資商業物業的經歷。

巴菲特的個人房地產 

說到房地產,巴菲特本人是多次表示對於房地產投資不感興趣。非常有名的是巴老一直住在他1958年買的房子裡面。這個房子他當時的買入價格是3萬1千5百美元。這個房子目前的估值是70萬美元。接近60年的持有期,升值了大約23倍。這個房子是5個臥室,有個地下室,一共面積3800平方英尺(大約380平方米)。美國過去60多年的通貨膨脹率計算下來,這個房子的目前買價折合美元大約是250萬美元。可以說巴菲特的家的房地產升值大約比美國的通貨膨脹率高了2%左右,基本上是美國長期房地產投資的回報率水平。扣除他的多年的房地產稅和維修費用,這個房子應該是維持了長期價值。

作為一個題外話,巴菲特曾經經常和他的前妻去加州北部度假,每次都是租賃同一個房子,多年以後,他買下了這個房子,給他的妻子居住。這個四個臥室的房子,面積大約3100平方英尺。在他妻子過世後,巴菲特以四百三十萬美元的價格賣出。除了這兩個房地產,一個是他的家,一個是他的度假屋,後來被賣出,巴菲特沒有其他任何個人的房地產。

巴菲特的公司伯克希爾哈撒韋也是受他的文化影響,沒有自己的寫字樓。這個市值3500億美元,一年收入2000多億美元的公司,總部員工一共23位。租的寫字樓在非常不起眼的Kiewit 大樓裡面,而且外面沒有任何伯克希爾的標誌。

巴菲特的農業土地投資 

巴菲特雖然不喜歡投資房地產,他仍然是緊密關注著房地產市場的走勢。根據巴菲特本人的回憶,美國中西部從1973年到1981年有過一輪巨大的農業用地上漲。當時的時代背景是美國的通貨膨脹失控,同時大量農村的中小銀行對農場主的發放貸款過度,這一輪的農業用地上漲最後到達泡沫高度,然後崩潰。當時農場土地價格平均下跌50%。由於土地價格的崩潰,導致了大批中小銀行破產倒閉。

農場土地價格崩潰後,巴菲特於1986年介入,抄底買入400英畝土地,買入價格是28萬美元。巴菲特的一個兒子霍華德從小喜歡玩挖掘機玩具,長大了一直夢想當農民。於是,巴菲特把這個農場出租給了他的這個兒子。他經過計算,考慮了農場的各種投入,決定了兒子給他的每年的租金是農場產出糧食收成的22%。據他的兒子的描述,基本上每年交完租金和其他成本,他的兒子的收入很少,甚至於在有的年份會虧錢。

巴菲特的這個農場一直持有到現在,他測算的過去30年,由於低點買入,加上每年的農作物收租金,合計的年化收益率是10%。這個收益率應該是超過了同期的美股標普指數和債券指數。當然巴菲特最為強調的是,他買入這個農場的價格是經過了50%下跌後的價格,價值繼續下行的風險非常有限。這個農場目前還是由巴菲特的大兒子在經營。

巴菲特的商業地產投資 

巴菲特在他的訪談中提到過,他唯一的一次直接商業地產投資在紐約。當時是1993年,紐約的商業房地產市場剛剛經歷過崩潰。由於大量銀行借款給房地產開發公司,在房地產價格崩潰後,一大批美國的金融機構破產。同時有很多總部在紐約曼哈頓的公司搬出了城市中心。在這個情況下,美國政府成立了一個收集破產銀行的壞資產的公司RTC,然後不斷變現這些償債資產。巴菲特在看到這個情況後,審核了在市場上要出售的商業地產,然後確定了一個條件:必須是紐約大學附近的房子。

巴菲特的邏輯是紐約的房地產市場雖然崩潰了,但是紐約大學還在。其他大公司總部可以搬走,但是紐約大學不會搬走。他只抄底在紐約大學附近的房地產。這一筆投資的收益是巨大的。投資當年的現金回報就達到35%,投資後前5年的現金回報達到150%!現在紐約大學附近是寸土寸金的地方,從那時到現在,很有可能目前每年的租金收入已經大幅超過他的投資額一倍以上。二十多年以後,巴菲特仍然持有這一筆商業地產。

巴菲特投資房地產的案例很少,除了這三個投資,加上自住,他沒有其他任何房地產投資。但是,這三次投資,每一次都是在大跌,或是崩潰后買入,而且每一次他都是“永遠持有”,沒有賣出。也許這樣的做法不一定適合所有人,但是這個操作風格值得關注。

巴菲特的房產投資心得 

儘管巴老爺子是基於美國的市場經濟規律和數據,形成的投資偏好和心得,不一定放之四海皆準,但他對投資房地產有四點心得,還是非常值得我們藉鑑的。

第一:投資房產,你不需要成為專家。

獲得令人滿意的投資回報並不需要你成為一名專家。但如果你不是專家,你必須認清自己的局限性並遵循一套可行的方法。保持簡單,不要孤注一擲。當別人向你承諾短期的暴利,你要學會趕緊說“不”。

第二:房產投資,永遠持有。

巴菲特非常反對買房只圖短期升值的投機心理。房產投資,不要只圖短期樓價漲幅回報率,那不是投資,是投機!巴菲特在房地產上的三次投資,每一次都是在大跌,或是崩潰后買入,而且每一次他都是“永遠持有”,沒有賣出。也許這樣的做法不一定適合所有人,但是這個操作風格值得關注。

第三:買地段。

上面講了巴菲特在紐約做的商業地產投資,一個重要的邏輯是:紐約的房地產市場雖然崩潰了,但是紐約大學還在。其他大公司總部可以搬走,但是紐約大學不會搬走。他只抄底在紐約大學附近的房地產。這一筆投資的收益是巨大的。
第四:買趨勢。

巴菲特說:“我房產投資不多,但早年的兩次買入,一個是位於內布拉斯加州的農場,直到今天,那裡的玉米還一直在生長;另一處,紐約大學還在,學生們還需要租住哪裡的公寓。無論再過多少年,這兩處物業的價值趨勢,都講不會改變。但不一樣的是,地皮和物業會越來越值錢,保值增值一點問題都沒有。”

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