根據美國權威房產平台Zillow的數據,2016 年全美住宅銷售的中位年收益$39,900 (回報率3.4%),達到07年以來的最高值。除了穩步攀升的地產價值,“長時間持有”也成為目前市場的一大趨勢,去年賣家平均持有地產7.5年,超過過去十年來的最高記錄。
在一些房價較高的西海岸城市,如: 奧克蘭、聖何塞和洛杉磯(置業)(房價)(黃色覆蓋區域),房屋買賣可獲利高達$20萬。其原因部分來自較長的持有時間(超過全美平均值),部分則源於健康的經濟大環境、穩定的人口增長、以及完備的城市基礎設施。“長期持有地產”與不輕易拋售質優股的策略類似,投資者勢必經歷熊牛市的洗禮,不能期望市值在短期內暴漲。接近十年的持有時間使得聖何塞的房屋投資總回報高達56.5%,位列全美第三。
需要注意的是,以下表格中提到的投資“年化回報(Annualized Return)”與“總回報(Total Return)” 均針對地產增值部分,而非現金流(租金)。如果您想了解某住宅或商業地產的現金流情況,需計算資產回報率(Cap Rate),即地產年淨運營收入與當前價值之比。該數值因市場情況、國債利率和投資風險而變。
以下各表均按“投資總回報率”排名。
在全美的100 個主要城市中, 奧克蘭住宅的年化回報最高,達$33,913 (14.6%)。波特蘭、聖何塞、丹佛緊隨其後,年回報均超過9%。在表1中,僅奧克蘭和首府華盛頓的賣家持有地產時間未超過全美平均值(7.5年),可見長期持有在地產增值上的重要性。
與表1&2中的房地產熱門城市相比,表3中巴爾的摩(Baltimore)和孟菲斯(Memphis) 的年房屋回報就少的可憐了,分別只有$938 (0.9%) 和$936 (1%),且其地產平均持有時間均低於全美平均只,特別是巴爾的摩,僅有3.5年。除此之外,以上所有城市的治安分數均為最低的F級,其中巴爾的摩、孟菲斯、密爾沃基和圖森的犯罪率更是高出所在州一倍,城市綜合指數較低,不適合居住和投資。
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