購房需求居高不下，當前美國房產購買條件到底有多好？

• 在就業市場一片火熱的形勢下，按揭利率創歷史新低。
• 根據美國勞工統計局數據，全國五月份失業率為4.3%，失業率水平極低，達到了充分就業狀態。
• 根據房地美公司發布的數據，30年固定利率按揭（美國購房者最常用的按揭類型）的平均利率為4%，大致相當於過去45年內充分就業期間現行利率的一半。

前所未有的強勁就業市場，加上歷史新高的房屋購買力，推動購房需求節節高漲，甚至達到房屋開發商和銷售商難以滿足購房需求的地步。

最近幾年，按揭利率和美國全國失業率都曾在不同時段達到過比現在還低的水平。但兩項同時達到這麼低的程度，還是有史以來第一次，這也正是購房需求高漲的原因。

根據美國勞工統計局數據，全美五月份失業率為4.3%，失業率水平極低，達到充分就業狀態，而在三月份，全美失業率（4.5%）就已降至自然失業率以下（4.7% ）。這是自2007年年底以來第一次出現失業率水平持續走低，而失業率降至自然失業率以下即代表勞動力市場需求旺盛。

與此同時，根據房地美公司發布的數據，30年固定利率按揭（美國購房者最常用的按揭類型）的平均利率為4%。過去45 年內充分就業期間的30 年固定按揭利率平均在7.8% 左右，相當於當前現行利率的兩倍。

這為何如此重要？

對我們大部分人來說，正確的買房時機取決於兩個關鍵因素：穩定的工作和支付住房貸款月供的能力。儘管房價在不斷上漲，但現在較低且還在持續下降的失業率表明當前是比較容易找到穩定工作的，而至少從理論上來說，極低的按揭利率會讓支付住房貸款月供比以往更容易（大部分地方是這樣）。

當前購房需求居高不下是很容易理解的，除了人口因素的積極影響外（即大量80、90後已到了購買首套住房的年齡），購房條件本身也極其有利。僅存的掣肘也許就是：市場上在售房屋處於供不應求的狀態。而且，房屋存量並非與需求同比下降，而是大幅下降。

房屋存量較低的原因包括：新房數量比以前少，美國人搬家的情況減少，而潛在的賣家擔心房屋出售后買不到新房導致無房可住，因此不太願意出售房屋。顯然是時候推出“大受歡迎的經濟購房條件”了。

過去每次勞動力市場需求旺盛的時候，美聯儲就會提高主要利率，這次也一樣。這樣的舉措通常（至少在理論上）會抬高按揭利率，在一定程度上降低房屋購買力，為房屋買方市場降溫。但目前形勢與之前有所不同，那些基準利率均從歷史低位開始提升，但是在購買力降低到能夠減少需求的程度之前，按揭利率依然有很大的上升空間。

也就是說，除非就業市場遭受巨大衝擊導致失業率激增，否則目前“高歌猛進”的購房需求在一定時期內並不會降溫。

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