貸款專家：申請購房貸款，這16個重要事項請牢記

美國地產火熱，要搶房成功，能否貸款順利是一大關鍵。今天，就來聽聽專業貸款經紀人給大家分享16個在美國貸款方面的小建議吧。

首先跟大家分享兩個真實的故事：

一、從信用卡借錢，幾乎毀了客戶的灣區地產交易

上個星期，我的一個客戶在最後一刻幾乎毀了他的購房交易。他簽署了最後的貸款文件後，從信用卡借了4萬美元準備裝修房子。他以為在簽署最終貸款文件後這就是一個“Done Deal”（完成一切）了。他沒有意識到，貸款行在放款前最後一刻會查他的買房終款的資金來源，從而幾經周折。

二、貸款時辭掉工作，導致灣區購房前功盡棄

鑑於最近發生的事例，故願與各位分享我為我客戶撰寫的“申請購房貸款時16個重要事項”，以供大家參考，讓您的購房貸款更順利！

這些都是我在過去十幾年，房屋貸款業務中遇到過的問題。並不是每項都是致命的錯誤，通常我們會盡力補救。但是它們無疑會增加阻礙，從而拖延房屋的成交。這個清單並沒有面面俱到，因為我們不斷發現新的交易障礙。但是至少能提醒您在採取某些行動之前，先和您的貸款經紀商量。

1.不要在申請貸款期間，從信用卡借大筆金額。 它不僅會增加您的負債率，還會降低您的信用打分，導致您原來已被批准的貸款申請被拒。

2. 不要在申請貸款期間辭職。 即使你簽了最後的文件。如果貸款銀行是根據您的收入狀況作為貸款審核的條件，您必須在貸款行最後放款時，仍在原公司就職。要知道貸款行會在放款之前再次打電話給您的雇主來確認。

3. 不要在申請貸款期間換工作。 即便新工作的薪水與前工作薪水相同，甚至更多，它還是會增加您完成房屋貸款交易的複雜性。一些貸款行會在你開始新工作30天之後才提供貸款，這會拖延您購房成交的時間，也可能使您支付昂貴的罰金，來延長你鎖定利率的有效期。

4.不要在申請貸款期間改變你的薪酬。 如果你減少工作時間，或者降低基薪從而換取更高的佣金或獎金，貸款行只會以低的基薪計算，因為佣金或獎金必須有兩年曆史才能被考慮。再有，如果您從W2僱員轉為獨立承包商，即使是同類的工作，而且收入比原來高，貸款行會認為您沒有任何底薪。因為承包商被認為是自僱( Self-Employed)，需要有兩年的納稅申報收入，方可算其收入。

5.不要在申請貸款期間去買新車。 即使貸款行已經有了您的信用報告，他們通常還是會在放款之前，再次更新您的信用報告，查看您是否有新的債務，並重新計算你的負債率，來確定你是否仍然符合貸款標準。如果您用現金買車，他們會確認你是否還有足夠的現金來完成購房交易。另外，車行查詢你的信用，也可能會導致你的信用分數下降。如果你新的信用分數低於貸款銀行的要求，你的貸款申請會被拒絕。

6.在您最後拿到貸款之前，請不要急著購買新的家電設備 （如冰箱、洗衣機、烘乾機）、家具或是其他高價物品（如新的訂婚戒指、結婚禮服、名表等）。理由同上。

7.不要忘了及時支付賬單。 最近的逾期付款會對您的信用分數產生重大的負面影響。

8.不要以為你設置了自動付款系統，便可高枕無憂了。 請務必及時核對您的銀行賬戶，確定賬單已按時支付，以免造成逾期付款。這種事確實發生過！一年之內的逾期付款會嚴重降低您購買房屋或重新貸款的能力。

9.不要在你的資產賬戶間頻繁轉錢。 不管是從現金賬號轉入儲蓄賬戶，還是從股票賬號轉到現金賬號，都需要解釋原因和提供轉賬記錄。

10.不要存入工資以外的大筆存款。 特別是如果您不能（或無法）提供大筆存款資金的來源（如大筆現金存款），這一點尤為重要。為了查尋洗錢嫌疑人士，貸款行將要求對任何“大筆”存款進行充分的解釋和文件追踪。什麼是“大筆”？取決於貸款行，許多人認為，超過25%的月收入就是大額款項，需要做出解釋。

11.不要郵寄你的報稅單。 如果您在報稅截止日期前後，購買房產或做重新貸款，您應該使用電子申報。貸款行有可能在放款之前，要求從國稅局獲得當年申報的稅務單( Tax Transcript )，郵局郵寄會拖延稅務單的處理。

12.不要同時進行另一個貸款交易。 如果您同時申請房屋Home Equity Line貸款，或購買租賃物業或度假房產，貸款行會要求知道新物業的所有細節（本金、利息、稅金、保險、市場租金等）以確定你是否仍然符合貸款條件。他們甚至可能會堅持要您先完成所有其他交易之後，再向您提供貸款。如果您在同一財產上申請多個貸款，則將停止處理您的貸款，直到您取消其它貸款申請。

13.如果想申請重新貸款，請不要出售你將做抵押貸款的房屋。 大多數貸款行不會為上市的房屋提供貸款。

14.如果您的信用評估分數在符合貸款標準的邊緣狀態，請勿使用超過10%的信用卡限額。 否則將損害您的信用評估，可能會使您失去貸款資格，或提高您的貸款利率。

15.當重新貸款時，不要同時進行一個大的裝修項目。 貸款銀行在您的裝修項目完成之前是不會給您貸款的。為什麼？他們擔心施工留置權，而且萬一您的房屋成為法拍屋，他們將無法出售裝修未完工的房產。

16.申請期間不要沒通知貸款經紀人，就離城。 在申請貸款期間，請不要在未通知您的貸款經紀人的情況下，因公或因私離城。

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