美國房屋庫存緊張，需求火爆，房價持續穩步增長

美國房價穩步攀升、庫存觸及30年新低。樓市需求火爆的同時，房地產開發商卻在以“龜速”應對——目前美國新屋開工年化戶數僅為84.9萬，遠低於2007年金融危機爆發前103.6萬的水平。

根據美國房地產經紀人協會(NAR) 公佈的數據，6月季調後房地產銷售數據為552萬戶，比5月環比下降1.8%。NAR首席經濟學家Lawrence Yun稱，住房供應面的短缺為住宅價格的攀升“火上澆油”，導致更多美國人買不到屬於自己的房產。

美國房價自2011年觸底反彈以來已經上漲了50%，而且在可預見的未來看不到漲勢放緩的跡象。但美國的房屋庫存量已跌至30年新低，二季度未售出庫存佔房屋總量比例僅為1.9%，為房地產銷售額的增長限死了“天花板”。在全國范圍內，民眾對房價的負擔能力正在迅速惡化，若新屋開工不見好轉，預計這種趨勢仍將持續。

17 年美國房產市場激增的購房需求加上緊縮的房源量持續推高Zillow 房價指數：6月，美國平均房價首次超過20 萬美元。房源緊張，房價上漲，很多人可能以為市場中待售房屋數量下降是房屋存量走低的主要原因，但事實並非如此。數據顯示，2017 年市場上的新增待售房屋數量仍維持在與房市復蘇期相同的低水平。2017 年6 月，全美新增待售房屋總數達56.17 萬棟，與2016 年的54.45 萬棟和2015 年的57.78 萬棟相差無幾。

那麼，房屋存量下降的原因是什麼呢？2016 年6 月，全美房源量下降11.4%。一些地區的年度房源量下降甚至更高，例如：加利福尼亞州聖何塞下降39.4%；俄亥俄哥倫布下降32.9%；聖地亞哥下降32.5%。

事實上，比較一下不難發現目前形勢的關鍵並不是待售房屋數量的減少與否，而是已近白熱化的購房需求。儘管待售房屋數量變化不大，但房屋買家購房速度加快。房屋平均在市場上出售的時間（即從房屋進入待售狀態到完成交易的時間）正逐步縮短。2012 年5 月平均房屋出售時間為111 天，而2017 年5 月已降至73 天，創下Zillow 房屋出售時間記錄的最低值。這可能會導致某段時期的待售房屋數量十分有限。

上述激增的購房需求以及縮短的出售時間導致房價持續攀升。2017 年6 月，全美平均房價達20.04 萬美元，與2016 年6 月同比增長7.4%。與飛速上漲的房價相比，全美平均租金增速則相對平緩，同比增長1.1%，每月達到1,422 美元。而且6 月份在美國35 個大都市區中，有12 個出現了租金下跌。其中，匹茲堡(4%) 和休斯頓(3%) 的Zillow 租金指數下降幅度最大。邁阿密、聖何塞和舊金山的租金相較去年而言也均有所下降。

如果房主撤回待售房屋，房源量將更為稀少。新增待售房屋數量保持平穩，雖然並未解決購房者選擇有限的困擾，但至少還能為苦苦掙扎的購房者帶來一線希望。購房者應該保持樂觀，將目光放遠：機會與過去幾年基本相同，合適的房源依然隨時可能出現。購房者只需做好準備，在合適房源出現時迅速行動即可：確定自己的預算，獲得貸款預批，和尋找房屋本地的專業經紀人合作，以確保能快速、高效地完成購房交易。

前所未有的強勁就業市場，加上歷史新高的房屋購買力，推動購房需求節節高漲，甚至達到房屋開發商和銷售商難以滿足購房需求的地步。

最近幾年，按揭利率和美國全國失業率都曾在不同時段達到過比現在還低的水平。但兩項同時達到這麼低的程度，還是有史以來第一次，這也正是購房需求高漲的原因。

根據美國勞工統計局數據，全美五月份失業率為4.3%，失業率水平極低，達到充分就業狀態，而在三月份，全美失業率（4.5%）就已降至自然失業率以下（4.7% ）。這是自2007 年年底以來第一次出現失業率水平持續走低，而失業率降至自然失業率以下即代表勞動力市場需求旺盛。

與此同時，根據房地產公司發布的數據，30年固定利率按揭（美國購房者最常用的按揭類型）的平均利率為4%。過去45 年內充分就業期間的30 年固定按揭利率平均在7.8% 左右，相當於當前現行利率的兩倍。

對我們大部分人來說，正確的買房時機取決於兩個關鍵因素：穩定的工作和支付住房貸款月供的能力。儘管房價在不斷上漲，但現在較低且還在持續下降的失業率表明當前是比較容易找到穩定工作的，而至少從理論上來說，極低的按揭利率會讓支付住房貸款月供比以往更容易（大部分地方是這樣）。

當前購房需求居高不下是很容易理解的，除了人口因素的積極影響外（即大量80、90後已到了購買住房的年齡），購房條件本身也極其有利。僅存的掣肘也許就是：市場上在售房屋處於供不應求的狀態。而且，房屋庫存量並非與需求同比下降，而是大幅下降。

房屋庫存量較低的原因包括：新房數量比以前少，美國人搬家的情況減少，而潛在的賣家擔心房屋出售后買不到新房導致無房可住，因此不太願意出售房屋。顯然是時候推出“大受歡迎的經濟購房條件”了。

過去每次勞動力市場需求旺盛的時候，美聯儲就會提高主要利率，這次也一樣。這樣的舉措通常（至少在理論上）會抬高按揭利率，在一定程度上降低房屋購買力，為房屋買方市場降溫。但目前形勢與之前有所不同，那些基準利率均從歷史低位開始提升，但是在購買力降低到能夠減少需求的程度之前，按揭利率依然有很大的上升空間。

也就是說，除非就業市場遭受巨大衝擊導致失業率激增，否則目前“高歌猛進”的購房需求在一定時期內並不會降溫。

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