姑息房客遭損失 根據法律尋賠償

鍾先生在加州擁有好幾棟出租屋，他委托朋友協助，即使自己長年住在國外，幾年下來荷包賺得鼓鼓。最近他才將位於高級住宅區的一棟自有豪宅裝修完畢，打算高價出租。經介紹認識了在大企業擔任高級主管的史恩先生，他赴約參觀豪宅時，開著高級進口轎車，攜伴著全身名牌的金髮美麗妻子，還有兩個彬彬有禮的孩子，這完全符合鍾先生期待的美國上流富裕家庭。他二話不說，立刻與史恩簽下租約。

由於鍾先生長時間不在，當他發現新房客史恩連續遲繳每月五千美元的租金，已是大半年後的事。起初史恩十分準時，但後來鍾先生發覺沒收到錢，禮貌提醒他，所得到的回答是，往常都以支票付費，現想改以匯款方式。事情過了一個月，鍾先生始終未曾收到匯款。他再度向史恩提出警告，對方連忙解釋因工作繁忙忘了此事，不如還是改以支票，省得跑銀行一趟。沒想到這張支票竟然跳票，鍾先生這下跳腳了，他一時趕不回美國，只好繼續催促房客付款。每次與史恩聯繫，他總是充滿誠意，這次藉口是妻子一時不慎忘了轉帳。他道歉連連，並承諾會即刻處理。一個月又過去了，鍾先生實在受不了，他請朋友登門拜訪，但總是無人應門。最後只好求助鄰居轉達，此時才得知這家人兩週前早已搬離之惡耗。

鍾先生連夜返美查看，用了備份鑰匙進去，果然人去樓空，最慘的是，地板及牆壁還遭惡意破壞。他當初不應被外表所騙，一再姑息養奸。

當房客遲繳或拒繳房租時，房東有權下驅逐令，當然一切必須依法辦理。房東可以透過法院，申請以非法佔有unlawful detainer 為由，將房客驅逐。在正式向法院提出申請之前，鍾先生首先能做的，是在史恩一開始拖延房租時，給他一份提前三天書面通知（3-Day Notice to Pay Rent or Quit)。房東需在通知書上註明被通知者姓名、租處地址、所積欠之租金金額及月份、以及租金繳交方式，並限定房客於三天內付租金，否則將採取法律行動。

有幾種方式可以將此通知書交予房客，最好由房東本人或合乎規定的代理人拿給房客。假設房客總是不在家，可以將通知書交給房客家中年滿18歲以上的成人，並且郵寄一份副本給房客。若總是無人應門，可將此通知書貼在大門上或清楚易見的地方，並郵寄一份副本給房客。倘若三天過後，房客依然拒絕回應，此時房東可以向法院申請驅逐令，並索回積欠的租金。假設房客總是習慣性遲繳房租，除了三日通知書，房東還可以同時發給房客一份30日內遷出通知書(30-Day Notice to Quit)。切記房東不可強行入內驅逐房客，或擅自將房客的傢具或私人用品搬出。

三天過後，房客仍未繳租金，鍾先生可透過律師向當地的高等法院提出申請，並請專人將傳票送達房客。即使送達過程遭遇困難，例如房客總是不在家，房東可以向法院申請以郵寄方式送達傳票。房客只有五天的時間（包含週末，但不包含國定假日）可以提出回應，但第五天必須在週間，而非週末。

至於以郵寄方式送達之傳票，房客必須在郵戳日起十五天內做出回應。回應的方式，在於準備一份回應狀好出庭應訊，並需事先寄送到房東的法定收件地址。注意房東必須確保傳票送達方式合法，否則房客可以向法院提出motion to quash 陳述房東送達方式未符合法定程序。房客亦可向法院提出抗辯Demurrer，辨稱房東的訴狀內容不完整，可能造成案件被推遲數週。

遇到極度刁蠻的房客，即使收到傳票依然拒絕回應，這時房東可以向法院申請缺席判決。曾經被法院下過驅逐令的房客，將留下不良信用紀錄。房東還可以請求法院，容許從房客的薪資或銀行帳戶中，直接扣走積欠的租金。房東還能向房客要求損害賠償、律師費、法院規費等等。假設法官認為房客有惡意侵佔之嫌，還可下令其賠償一筆六百美元的民事罰鍰。為了落實執行判決書，房東還可向法院提出申請讓法警交給房客一份五日內遷離通知書，並由法警將惡房客驅逐。

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