炒到中國的高度美國房價做得到嗎？

時不時地會聽到一些警告，美國部分城市房價已出現泡沫，甚至於高過於金融危機之前，不過，即使這些警告真的成為現實，現在的危害程度也不會有太大影響，這是為什麼呢？

美國目前最熱的房地產市場是這樣的。

據商業內幕報導，在線房地產投資平台Sharestates依據三個指標：投資回報率（ROI）、貸款總額與修復價值比（ARV）以及2016年至2017年需求增長比例等數據發布了美國最熱門房地產市場報告。

8個最熱的房地產市場是下面這些城市：

8. 澤西城，新澤西州（Jersey City, New Jersey）

圖片來源：jerseydigs

投資回報率（ROI）：10%

貸款總額與修復價值比（ARV）：57%

2016年至2017年需求增長：50%

7. 哈特維爾，阿拉巴馬州（Huntsville, Alabama）

投資回報率（ROI）：10%

貸款總額與修復價值比（ARV）：54%

2016年至2017年需求增長：100%

6. 亞特蘭大，佐治亞州（Atlanta，Georgia）

投資回報率（ROI）：12%

貸款總額與修復價值比（ARV）：61%

2016年至2017年需求增長：100%

5. 基西米，佛羅里達州（Kissimmee, Florida）

投資回報率（ROI）：12%

貸款總額與修復價值比（ARV）：65%

2016年至2017年需求增長：100%

4. 西巴比倫，紐約州（West Babylon, New York）

投資回報率（ROI）：10%

貸款總額與修復價值比（ARV）：60%

2016年至2017年需求增長：125%

3. 斯帕羅斯波恩斯，馬里蘭州（Sparrows Point, Maryland）

投資回報率（ROI）：11.8%

貸款總額與修復價值比（ARV）：50%

2016年至2017年需求增長：200%

2. 弗拉特布什，布魯克林，紐約州（Flatbush, Brooklyn, New York）

投資回報率（ROI）：10%

貸款總額與修復價值比（ARV）：28%

2016年至2017年需求增長：400%

1. 魚鄉，費城，賓夕法尼亞州（Fishtown, Philadelphia, Pennsylvania）

投資回報率（ROI）：11.8%

貸款總額與修復價值比（ARV）：14%

2016年至2017年需求增長：650%

搜狐平說財經撰文稱，商業內幕發出警告，美國部分地區的房價處在金融危機後的最高點，有的甚至高過危機前的最高價位。如果全美多個大城市同時顯示出泡沫的存在，投資者就要提高警惕了。

無獨有偶，標準普爾公佈的《全美房價指數》與去年同期相比上漲了5.8%。儘管多年來這個指數的增長率都超越了美國家庭收入的增長率。但最新的指數（192.6）仍然超過了2006年5月所創下的最高值。標普也隨後發出警告，當前美國房產泡沫已經很嚴重。

顯然，美國現在部分城市房價已出現泡沫，甚至於高過於金融危機之前，而且全美房價也開始出現了普漲格局，那麼美國房價為何會出現飆升？局部性的危機是否會暴發呢？接下來，讓我們詳細分析一下。

首先，金融危機以來，美元指數總體處於下跌趨勢，這就導致消費品的通脹抬頭。隨後人口相對集中的大城市房產價格也在跟著上漲。值得一提的是，在過去的8年裡，美國實行的貨幣政策，並沒有帶動居民家庭收入的明顯上升，對中小企業的複蘇也有限，恰巧造成了不動產價格的上漲。

再者，高新科技的進步，對中高端人才的需求在上升。紐約和舊金山兩地可創造成千上萬就業崗位，從而抬高了這兩個地區的房價，但周邊地區的房價卻仍然保持平穩。

這種情況在中國也是如此，隨著IT行業的不斷發展，中關村里的各種人才的收入都有了很大提高，那麼中關村周邊地區的房價也自然會水漲船高，與周邊地區房價形成明顯反差。

再次，長期寬鬆和低利率政策，促進相當一部分美國人選擇購房，當然也有其他國家的投機客藉機來炒房。美國平均工資1年4萬，別墅平均20萬，1人工作5年可買一套。實際上，美國現在可以貸款70%，首付6萬就可以入住別墅。

如果一家2人工作，一年8萬，除去租房1200美元1月，花費2000美元1月，這樣2人1.5年可以沒有壓力的貸款購房，利率也僅是3%多一點。如此寬鬆的購房條件，激起了年輕人的置業需求。

最後，新一批剛需群體的購房需求正在上升。根據美國官方統計數據，1982年至2000年出生的“千禧一代”共有8300萬人。與此同時，1946年至1964年出生的“嬰兒潮一代”共有7540萬人。對此，有美國學者認為，新一代的人口數量要比“嬰兒潮”時代多了不少，而這些人更需要房子，這其中就包括購房和租房居住。

或許有人會覺得奇怪，為啥中國熱點城市房價一年動輒就要漲50%-100%，而美國多數城市房價卻沒出現驚人漲幅，即使被警告美國房產有泡沫，那也只是美國少數一些熱點城市，其他城市漲幅都較緩慢，很難對當地居民的購房能力造成多大傷害。現在我就告訴你，美國的房地產即使有泡沫，它現在的危害程度也不會有太大影響。

第一，美國公共資源相對分散，這就注定了熱點城市房價也炒不上去。華盛頓是首府，除了首府什麼都不是。美國甚至把很多事務性的行政機構放在華盛頓以外的地方。（如美國人每年要報稅，處理居民稅務的機構就不在華盛頓。更別提企業和高校了。

薩克拉門托（圖片來源：SFGate）

具體到每個州也是如此，以加州為例，加州兩大城市，舊金山和洛杉磯。但是你知道加州的首府在哪裡？在薩克拉門托，幾乎沒多少人知道。有人做過一個統計，美國前20名的大學，分佈在大約15個州里，紐約只分到一個哥倫比亞大學。這樣已是最大程度把公共資源分散。這樣很多人就不會搶著到一個城市居住。

第二，美國的金融體係發達，房地產投資只是各個選項之一。在美國資本市場上，可以投資的產品有種類繁雜，主要是下面幾種：股票，債券，黃金，房地產，大宗商品，外匯，金融衍生產品，風險投資和私募投資等。而在國內金融市場不成熟，投資金融產品弄不好傾家蕩產，在國人看來，房地產是最安全的投資方式。所以中國房價很容易被惡炒。

第三，在美國沒有“戶籍制度”的概念，哪裡有工作機會，人們就往哪裡跑，而某個行業如果出現不景氣的情況（比如汽車工業不景氣，底特律就開始衰敗），這個城市的人也如作鳥獸散，各奔前程。實際上，美國人更樂於在各個城市之間遷陡，並不太需要長期穩定住在一個地方。這就使得多數美國人購房意願並不強烈，往往喜歡租房居住的原因之一。

第四，美國政府通過房產稅，來控制各地房價的過快上漲。具體到每個州的情況也完全不同，房產稅每年的繳費比例在總房價的2%-5%之間。這就意味著，誰擁有的房產越多，所要繳納的稅賦就越重。所以，對於普通美國民眾來說，購房主要是用於自己居住，投機炒房的熱情不會太大。

美國部分熱點城市房價出現上漲，引發了媒體和權威機構的高度關注。實際上，與中國的高房價相比，美國房價還是受到嚴格控制的。鑑於公共資源被分散，投資渠道多樣化，投資者並不一定非要通過炒房來賺錢。同時，美國人天生具有遷陡特性，以及多購房要納房產稅。這都是美國房價短期難出現暴漲的原因之一。

（來源：僑報網，版權歸原作者所有。如有侵權請聯繫我們，我們將及時處理，謝謝。）