科威朝代地產─江茱俐：美國房貸按揭利率下調為購房者入市信號

近期，據FreddieMac公佈的最新數據顯示，美國房貸按揭利率再次下調。30年期固定貸款利率由7月份的3.96%下調至3.89%；15年期利率由3.23%降至3.16%；5年期利率由3.21%降至3.16%。美國房價環比持續上升了五年多，近期連續下調按揭利率才略微緩解了房價帶來的購置壓力。

美國貸款信息網站HSH.com副總裁Keith Gumbinger表示：住宅市場需求很大，但是供應卻非常緊缺。此外，房租也在上升。

1.政府準備支持房市

單從按揭利率下降幅度來看，本次下調不會對房地產市場整體帶來劇烈影響。這種行為更多是向市場、向買房者傳遞出一種信號：政府要對房市進行宏觀調控。

一般來說，政府通常不會使用行政手段調控房市，那樣會使群眾產生跟風效應導致調控過度。政府更喜歡用利率的調整來傳遞信息、引導市場。

2.房價新動力

按揭利率降低後，房價將會繼續走高。

一方面，銀行儲蓄資金帶來的利息會減少，大家都想把錢取出來購買房地產。同時，住房貸款的還貸壓力減輕了，投機需求得到促進。二者共同的結果是房地產市場需求上升，購房者們不得不採取競價方式購置心儀房產。

另一方面，儘管開發成本降低了，開發商有能力調低價格，但也只是有能力沒動機。對於美國成熟的房地產市場來說，供求關係才是房價的決定因素，開發商不會選擇在需求量巨大的情況下調低房價。所以，開發成本的降低不會直接傳導到房價上，供不應求的房市依然會抬高房價。

美國房產關注者必須要注意：美國房產市場現在的走勢是溫和向上。因為受制於金融、信貸等產業的恢復，美國房產市場不可能再出現較大的波動。

3.海外資者置業成本降低收入提高

美國房產價格正在上升——這就是目前美國房產市場的現實。根據著名的標普Case-Shiller數據顯示，截至今年4月底，標普/Case-Shiller指數第四次創下歷史新高，而且美國20個城市的房價也創下了自2014年以來的美國房產最快上漲速度。

目前，中國的海外置業者可以分成兩類，一類是有長期準備的“以租養房者”，一類是看準房市火爆的“炒房者”。對於“以租養房”的人來說，每年還款額降低了，租金提高了，年收入會有一定幅度增加。

細微擾動、靜觀其變、逐步調整，這是美國政府宏觀調控房市的一貫做法。由此看來，本次按揭利率下調初衷就是利用“看不見的手”繼續刺激美國房市，讓美國房市繼續熱下去。作為買房者，更應該抓住機會，做到“該出手時就出手”。

（本文由科威朝代地產─江茱俐提供 ）