父母買房之後如何過戶給子女？

很多去美國買房的購房者會有一個疑問，如果前期用自己的名字買，後期想轉到子女名下怎麼辦？這就涉及到美國房產產權轉移的問題了。

1.美國房產產權更名基本知識

美國房產產權更名，包括加上名字或拿掉名字，在辦理過程中：

（1）需要之前房契上所有權人全部的簽字。

（2）法律規定，房子共有人擁有該不動產每一部分中自己應得的某個百分比。

（3）若房子共有人，各占50%的權利，則其中一個人不可將房子的一半賣掉，他只能轉移其對這不動產的50%的權利給他人。

（4）轉移的權利是否有效，則需要看最初共同簽署的法律文件內容，包括：轉移所有權的證明書，向地政局登記的表格和其他稅務的問題

（5）如果沒有全部的所有人簽名，則此次轉移並非完全無效，而是需要依情況而定。

2.美國不同房產類型的房產產權轉名

在美國貸款買房子時，雖然房子所有權人是購房者的名字，但在房子貸款還沒有還清之前，房子的所有權仍然屬于銀行。但房子所有人仍然可以轉移所有權。

（1）共有公寓（Condo）

購房者擁有的是大樓裏的一套房。

由于公寓大多有管理處，所以如果要加名或減名，都需要經過大樓管理處的同意（大多數都會同意）。

（2）合作公寓（Coop）

購房者擁有的是大樓的股份。

正因為牽動的是一整棟樓，所以要轉名並不容易，在轉名過程中通常要經過嚴格審核，包括：合法的身份、合格的信用報告、工作型態、收入穩定度和家庭成員等。

3.美國房產產權中的有償轉讓和無償轉讓

第一種 有償轉讓：就是普通房屋買賣交易的過程

交易雙方聘請經紀人，在辦理過戶的時候簽字即可，基本上由律師把關，所以不會有太多的糾紛和問題產生。

但轉讓價格過于便宜時，比如姑姑把一套價值100萬的房產以10萬的價格低價出售給侄子，就會涉及以下問題：

（1）美國產權保險按房產價格計算理賠

轉讓後，房產需要重新買保險，如果是10萬的房產，出險只能按照10萬計算理賠。

（2）美國房產相關稅費

a.交易稅

購買房屋的時候賣家要繳納交易稅，交易稅是根據房屋交易價格計算的，所以房價低的時候，交易稅上可以省很多。

b.資本增值稅

第二種 無償轉讓：就是贈予，如果想要辦理無償轉讓，手續上要比有償轉讓容易很多。

需要去2次律師樓：

第1次：帶著自己的有效身份證件和社會保險號，讓律師準備房契贈與法律文書

第2次：贈與人在房契贈與文件上簽字，然後贈與雙方在交易稅單上簽字

完成贈與過程

優勢：

‧所產生的費用遠低于房屋交易的過戶費

‧沒有交易稅

劣勢：

‧房產沒有交易，無法購買產權保險，一旦產權出現問題，只能賠償原屋主

‧資本增值稅從原屋主購買之日的價格計算

4.美國房產產權無償轉讓可能引發的法律糾紛

1）老年人轉讓房產

a.申請政府福利，在某些情況下，不是轉讓房產後就能馬上申請。

b.如果有老年人一定要把房產贈予給子女，可以在房契裏寫入一項條款,就是儘管老人把房產轉給子女了，但是老人擁有這棟房產的終身居住權。

c.如果這套房產是老人唯一居住的房產，老人有沒有什麼收入和存款，那麼可以申請medicaid。

2）為欠款臨時過戶

有些人因為有欠款而臨時將自己的房產過戶給他人，但是無償轉讓是沒有辦法購買產權保險的，保險的賠償方還是原屋主。所以一旦原屋主有欠款，這筆欠款除了跟著人走，也會跟著房子走。被贈與方只要賣房子，還是要償還欠款，不然房產的產權也是有問題的。

3）將個人房產轉讓到自己公司名下

現在有很多人選擇個人房產轉移到自己公司名下，事實上就是自己轉給自己，但是需要注意這套房產的持有人必須和公司持有人一致。如果是夫婦兩人持有的房產，那麼公司也必須是夫婦兩人名下的，而且所占的的份額也是必須要一致的。如果改變了就涉及到轉讓稅的問題，因為這種轉讓是不需要轉讓稅的。

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