美國生活知識｜美國大使館：如果長期欠繳房產稅，房產會有什麼樣的後果？

最近網上很多網友都對美國房產相關的問題很感興趣，比如房產稅是什麼？不交會怎麼樣等等。來看看美國駐華大使館對此是怎麼回答的吧！

在美國不交房產稅會怎樣？

很嚴重！非常嚴重！網上傳言：“在美國交不起房產稅會被政府或者銀行強制把房子賣掉！不知是真是假，假如說沒錢交房產稅會怎麼樣呢？會被強制收走房子或者其他物品抵押嗎？”有網友就此對美國大使館做出了提問。

問題很大，要回答這個問題，要明確一些概念：

首先，美國絕大部分房產是包括土地的，也就是說房東不但擁有房子的所有權，也擁有與房屋相連的土地的所有權，包括房屋地基、院落的土地所有權。房產稅，正確的說法應該是房地產稅。

房地產稅是一個稅種，但包括兩個組成部分，一個是房產，另外一個是地產。每年屋主都會收到下一年度應繳房地產稅的通知（有些地區是每年調整，有些是幾年調整一次），在大城市地段好的地區，由於土地值錢，因此往往在應繳房地產稅中，地產的比重高過房產；而在鄉村地區，地產的比重大多不及房產。

弗吉尼亞州費爾法克斯縣(Fairfax County) 的房地產稅示意表

上表中顯示了一戶屋主2015年、2016年應繳房地產稅的數目以及2017年估計應繳房地產稅的數目。以2016年的房地產價值為例，共585670美元，其中地產為26萬美元、房產為325670美元，房地產稅的稅率是1.1585%，所以應繳房地產稅為6784.99美元。

其次，房地產稅的徵收是地方政府（主要指市政府、縣政府）的職責，不但與聯邦政府沒有關係，更與銀行等其他金融部門無關。地方政府的運作經費來源，主要就是靠房地產稅。以2016年費爾法克斯縣為例，當年該縣總收入為38億美元，其中24億美元來自房地產稅，房地產稅佔整個縣政府收入的63%。由於房地產稅在地方政府運作經費中占主要部分，包括中小學教育經費、道路維修、圖書館運作、公共設施、警察局經費、政府員工的工資福利等，都靠政府撥款，因此收繳房地產稅是政府的重要事項。

在美國不交房產稅會怎麼樣？

首先，對於拖欠或不繳房地產稅的屋主，政府會將欠稅與房產地契（Title 以及Deed）聯繫在一起，這樣，不但會大大影響屋主的信用記錄，降低屋主的信用分數，而且當屋主出售房屋時，會影響到交易，因為買家根本不希望買下欠房地產稅的房子。

其次，如果屋主堅持不繳房地產稅或拖欠稅款，政府可以根據法律規定，採取強制措施將房子拍賣，這種做法被稱為“房地產稅賣屋” (Tax Sale Home)。具體說來，大致有兩個做法：

• 拍賣房地產稅欠稅(Tax Lien Sale)：由出價最高的買家買下屋主的欠稅，這樣，買家就成為屋主的債主，由買家負責向屋主追繳欠款以及利息、法律費用等。如果屋主不能滿足新債主的追款要求，新債主則可以根據法律，將屋主的房屋公開拍賣。這種拍賣方式在全美29個州以及首都華盛頓特區、維爾京群島和波多黎各是合法的。

• 直接拍賣房地產(Tax Deed Sale)：由出價最高的買家買入房地產以及所欠房地產稅。通常來說，無論採取哪一種方式，地方政府在採取拍賣方式強制收回屋主拖欠的房地產稅之前，根據不同地方的規定，往往會給屋主幾個月或幾年的時間來繳清欠款，如果過了期限，則會啟動拍賣程序。

另外：在絕大部分地區，法律規定即使屋主的房地產被政府拍賣了，屋主在規定的期限內（大多一年）有權將其從新買家手上買回來，但必須全額付清新買家支付的所有費用以及利息等。

綜上所述，拖欠房地產稅是很嚴重的事情，最後可能導致房地產被拍賣，值得屋主嚴肅對待。

不過，對於確實沒有能力繳付房地產稅的屋主來說（有能力而不繳的除外），不同的地方政府有不同的項目幫助屋主度過難關，包括緩交房地產稅、分期繳納甚至減免房地產稅等。

以費爾法克斯縣為例，居住在該縣的居民，年齡超過65歲或殘障人士，年收入在52000美元及以下的，可以免付房地產稅；收入在52001美元至62000美元的，房地產稅減半；收入在62001美元至72000美元的，房地產稅減免25%。

房屋價值怎麼評估？

知道了不交房產稅的後果，有些人就在問了，那麼房產稅是怎麼計算的呢？在房地產稅中，有兩個因素起關鍵作用：一是稅率，二是房屋及地產價值，房地產稅的多少，就是由這兩個因素組成的。

由於房地產稅主要由各地政府徵收，因此房地產價值的評估由地方政府負責，各地政府有各自的法律法規，所以房地產價值評估方式也不一樣。

大致說來，房地產評估的基本原則有3個：

1. 本地區最近一段時期同類房屋成交價格，這是評價房屋價值（包括所在地皮價格）的重要因素。

2. 修建同類房屋的價格加上地皮價格，即在當前建材及勞力價格的情況下，在同一塊地皮上修造同類房屋的造價，同時根據房屋的新舊程度折舊。

3. 房屋出租價格，假定房屋供出租，可以收到多少租金。

綜合以上三個因素，再考慮本地區經濟發展情況，估價員就會對每一棟房產的價值作出評估。地方政府根據估價員的評估，提前半年將新的評估報告寄給屋主。

如果屋主覺得評估合理，就等著政府寄來新的稅表；如果覺得不合理，可以提出要求重新評估，政府會根據屋主的要求，重新審核評估報告並將結果告知屋主。屋主如果還不滿意，可以要求上訴，由法庭裁定。

公寓和獨棟別墅有沒有區別？

無論是哪種形式的公寓樓房，只要是居民住家而非商業樓，其稅率與獨棟住宅是一樣的。以首都華盛頓特區為例，2016-2017年度的房地產稅率共分4個等級：

• 等級1稅率為0.85%，適用所有居民住宅；

• 等級2稅率A為1.65%，適用價值不超過300萬美元的商業及工業樓，包括旅館等；

• 等級2稅率B為1.85%，適用價值超過300萬美元的商業及工業樓，包括旅館；

• 等級3稅率為5%，適用空置房屋；

• 等級4稅率為10%，適用於維修不良或破敗的房屋(Blighted Real Property)。

所謂維修不良或破敗的房屋，主要指牆壁、屋頂、窗戶、陽台或其他房屋結構維修不良，或有危險、不衛生、威脅社區公共衛生等。這個稅率主要目的是迫使屋主保持房屋的安全衛生整潔美觀。

房產稅多少錢一年？

美國著名社交財經網站WalletHub 公佈的一項最新調查結果，根據美國人口普查局的數據顯示，2017年美國人均每年繳納的房產稅達到了2,149美金。而根據美國稅收留置權協會(NTLA) 的數據顯示，每年未繳納的房產稅金額竟高達118億美金！溫馨提醒：漏繳或不繳房產稅是很嚴重的違法行為，政府有權沒收並拍賣房產。

下面是全美50個州及哥倫比亞特區的平均房產稅率、州房價中位數及房產稅中位數的情況。

注：熱門城市所在州已標粗表示。要注意的是，以下是各州房產稅的平均值。同樣價位的房產，在州內不同城市、不同學區的房產稅徵稅方法和稅率可能有所不同，但不會相差太大。

注：數據來源於WalletHub 2017年最新的統計報告。

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