市場前沿：決定房屋增值空間的三大原則

1. 發展原則：為什麼要買街區上最便宜的房子之一

✓可彌補的房屋缺陷：

在理想的社區裡，有一處便宜的房屋，而該房產房價低的原因是因為自身一些小的缺陷，可以進行彌補，那麼此處房屋值得買家購買。

例如，裝修、浴室改造、廚房需要安裝新灶台和櫥櫃、升級房屋電子系統……等等，這些問題都是可以彌補的，也不會花費買家太多成本。房子沒有經過裝修，需要買家後期粉刷、美化和進行簡單的裝飾，就可以達到該社區其他房子的條件，那麼買下這所房子會是一個非常正確的決定。

再或者，這個房子是這片街區裡，唯一隻擁有兩間臥室的房子（其他房產擁有三間及以上數量的臥室），所以售價較低。但它有一個大的儲藏間，買家可以在需要時改造這個儲藏間，使其變成第三間臥室，那麼購買這所房子也是一筆合算的交易。

✓無法彌補的缺陷：

如果房子有大問題，那麼即使價格便宜，也要慎重考慮是否值得購。誰會想要一個位於垃圾場旁邊的房子？或者是一處無法重修的破舊住宅？也許這樣的房子很便宜，但對於買家來說，往往要付出更高的代價。比如，房子的位置很差，那麼買家無論花多少錢都無法改變這個條件。

或者，買家為了修補房屋漏水問題，必須為房子換新屋頂，而這項花費至少需要12.5萬美元，再或者買家需要為房子修新的地基，新的管道……等等，這些項目都需要花費巨額價錢，這樣總的費用算下來，對買家來說並不划算，街區上最便宜的房子，加上後期維修費用，可能比這片街區最昂貴的房子花的錢數都要多。

✓翻新便宜房子的好處：

基於發展的原則，在街區上最便宜的房子往往也是最穩定保值甚至增值的。舉個例子，假設買家剛剛花了17.5萬美元買了一棟房子，而這棟房子位於平均房價在25萬美元上下的社區中，那麼25萬美元與17.5萬美元之前相差的7.5萬美元，就是該買家可以花費在房屋翻修上的最大的預算。

在這個例子中，只要買家用低於7.5萬美元的價格翻新了房屋，使其達到週圍房屋的標準，那麼在買家再次出售該處房產時，就可以一次性收回買房以及翻修房屋的所有花費。

因為在這種條件下，這所原本“最便宜”的房屋，已經擁有了與週圍房產一樣的地理位置、社區環境、並通過翻修使房屋本身質量提升，所以再次出售時，可以賣出與其他房屋同一水平的價格。

2. 回歸原則：為什麼不買街區上最貴的房子

回歸原則是經濟發展原則的對立面。

如果買家買的是街區上最貴的房子，那麼當重新出售該處房產時，會受到回歸原則的懲罰 ——房屋售價會因為周圍房價較低而不得不降低。

對於普通買家來說，買一片街區上最貴的房子，只是用來炫耀生活中的地位，那麼是非常劃不來的。更明智的投資應該是用同樣的價格，另外選擇一處更好的社區，並在新的社區裡買一所比周圍房價更低一些的房子。

在投資的角度，街區上最貴的房子往往也是投資回報率最低的房產。假設買家在平均房價15萬美元的社區裡，買了一棟25萬美元的房子，從估價師的角度來看，這棟房子已經是價格過高了。如果買家再花費5萬美元為這棟房子做了進一步改建，比如裝修了新廚房，那隻會增加問題的嚴重性——房屋投入金額太大，在重新出售時難以收回成本，被迫虧損。因為基本可以確定，一個新廚房不會為一棟房子增加30萬美元的價值。

房屋就像杯子。當在杯中裝滿水時，會溢出。同樣的道理，當買家對住房做了過度的改建（是否“過度”，是基於改建後的房屋成本，是否大額度超出了周圍類似房屋的銷售價格），房子本身通過重新出售可以為房主帶來的利益就會減少。

在這種情況下，即使買家一開始買的是附近最便宜的房子，但買家花費了太多的錢改建這處房子，使房屋成本價格遠超周圍房屋的平均房價，那麼買家最終花費在這棟房子上的，依然是這片街區上最高的價格，從而使本身可以得到的利益大大縮減。

3. 一致性原則：為什麼獨特的房屋往往是最不合算的

發展原則和回歸原則都是基於一致性原則。如果買家想最大限度地增加房屋價值，提高投資回報率，那麼買家的房子也應該符合附近其他房子的規格、建築時間、房屋條件和風格等因素。這就是一致性原則。

這一原則並不意味著買家的房子必須與街區的其他房子完全相同。然而，它應該符合所在社區的現行標準。例如:

✓房屋規格：

買家要注意，自己房屋規格大小、高度不應該與周圍房屋有太大差異：不能太大，不能太小，不能過高，也不能過低。如果自家房屋比周圍的房子要矮小，那就使用“發展原則”作為指南，把它改建到與其他房子的大小一致，這樣有助於增加房子的價值。

反之，如果買家在普遍是兩居室或三居室房屋的社區裡，試圖為自家房子裡增加一間超大的第四間臥室，這會使該處房產違反回歸原則，從而增大房屋成本，縮減重新出售時的交易利潤。

✓周圍房屋的建築年齡：

很少在老社區裡看到新建的住在，也很少會在新開發的社區裡看到歷史悠久的舊房子。無論以上哪種情況，都是不協調、格格不入的。即使買家在買房的價格上得到了很好的交易，但是自家房屋與街區的其他房子的不一致，很可能會在買家試圖賣掉這棟房子時，為買家帶來被迫降價或賣不出房的困擾。

✓房屋本身條件：

房屋本身的狀況對其價值的影響是巨大的。毫不奇怪，如果與街區上其他的房子相比，買家購買的房子十分破舊且沒有任何附加價值，那麼這棟房產的價格逐漸下降也是正常的。

具有諷刺意味的是，如果買家自身的房子比附近其他房子好得多，也不是明智的選擇。即使這處房產的規格、建築時間和風格與同社區其他房子並沒有很大差別，但房子建築材料、工藝和家用電器的質量大大超過了現行的社區質量標準，這種情況與買家過度改建住房的情況是一樣的，都會造成房屋成本上升，但房屋實際交易價格被壓縮，從而影響到房主的利益。

✓風格：

房子的建築風格並不重要，只要它與周圍流行的建築風格相符合就好。例如，從投資的角度來看，買家不會希望在一個滿是賓夕法尼亞荷蘭殖民房屋的街區買到這個街區唯一的一所維多利亞風格建築，反之亦然。

這不一定意味著買家非得使自己的房產變成在街區上其他房子的平淡無奇的複製品。買家可以遵循從眾原則，通過自己房子的裝修、油漆和家具來表達個性。

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