​對海外房屋買家徵稅，誰受益，誰受傷？

在美國最具活力的房產市場，房價正在快速上漲，其中很多城市房價的上漲速度超過了收入增長速度。很多政客非常擔心這種情形會重挫住房購買力，因此紛紛尋求解決方案。當然，這樣的問題並非美國獨有。全球範圍內有很多城市都面臨著房價增速過快，住房購買力大幅下降的難題，各地政府也都在尋找可行的解決方案。

然而，要找到解決方案首先要明確問題根源，而一個被廣為探討的觀點就是：房價飆升歸咎於海外房屋買家。因此，一些國際大都市紛紛出台了針對海外買家的新稅種，特別是溫哥華、多倫多、新加坡和悉尼。一些美國的城市也在考慮類似政策。

這些針對海外房屋買家的稅種寄希望於通過遏制海外買家進入當地房市，從而緩解本地人的購房壓力和競爭。尤其是在房源有限的情況下，這種競爭會推動房價上漲，導致當地居民的住房購買力大幅下降。此類稅收的第二個目的是通過增加稅收為當地建設更多經濟型房屋的計劃提供資金支持。

這些政策目前仍處於初始階段，尚不成熟，其最終效果也仍未可知。不過，現階段我們還是可以從已經實行相關政策的城市吸取一些重要的經驗教訓。

所得與所失

加拿大溫哥華Vancouver

2016年夏天，溫哥華（Vancouver）開始實行新稅種：向海外（非加拿大籍）購房者徵收15%的稅。稅收實施後房價應聲下跌，但很快就又開始攀升，回到徵稅前的水平。到目前為止，這項政策對本地人購房的幫助十分有限，成效短暫，而且稅收的影響集中在高端房產市場。

加拿大多倫多Toronto

加拿大的另一個城市多倫多於2017 年4 月同樣開始對海外買家徵稅，稅率也是15%。之後房價經歷了短暫下滑，在9 月份出現上漲。2016 年初，悉尼開始徵收海外買家稅，稅率相對較低，僅為4%，收效甚微，因此他們最近將稅率上調至8%。

在溫哥華和多倫多，海外買家稅都不是單獨制定和實行的，而是屬於同時頒布的眾多政策中的一項。其他政策還有提高按揭貸款標準，而這些政策的最終目的都是為當地房產市場降溫。這些政策出台的同時，由於對加拿大房產高估值問題的擔憂日漸加重，加拿大央行還上調了利率。在這些舉措的綜合作用下，或許我們可以做出這樣的猜測：在稅收實施後的幾個月內，溫哥華和多倫多兩個城市出現的房價下滑，主要是由於本地買家和投資者對房市的預期有所下降，僅有少部分原因是海外買家需求的。

在溫哥華，海外買家稅為經濟型住房的開髮帶來了可觀的收入。該稅種實施後的九個月裡，稅收收入達到約1.02億美元，這個數字也說明新的稅收政策並沒有打擊海外買家的購房熱情。舉例來說，根據加拿大不列顛哥倫比亞省（BC） 2016年的預算估計，該省可以使用5億美元的稅收為建設2,900套經濟型出租房提供資金。如果對目前徵收的海外買家稅收按全年計算，結果顯示該稅收可以支持約790套經濟型出租房的建設。這樣的稅收增長絕不會傷害當地的房產市場，但也不會給整個市場帶來根本上的轉變*。

*此處未計入稅收管理的相關費用。

就相關法律的影響和成效而言，目前得到的數據只能算好壞參半（而且還在不斷變化）。此類稅收還未能從根本上改變當地的市場形勢，但從為當地經濟型房屋開發提供資金的角度看，還算是卓有成效的（只是這種成效與實際住房需求相比仍是九牛一毛）。

意想不到的後果

除了上述的影響，也有證據表明海外買家稅帶來的一些影響是決策者始料未及的。

當政策針對的群體過於寬泛時，會在無意間傷及合法移民的權益。當政策的細化程度非常高時，非居民外國人（non-resident foreigners）通常不是此類稅收的主要目標，因為他們的身份不同於永久或臨時遷入當地的外國人。溫哥華海外買家稅實施六個月後，當地立法者對政策進行了完善：對持有加拿大工作許可證的外國人免徵收海外買家稅。然而即使有了這些免稅政策，也可能會將一些在當地具有合法權益的外國買家排除在外（儘管這些群體較小），其中就包括那些希望為在該國上學的子女購買房產的家長（非居民身份）。

還有一種可能的後果就是：儘管新的稅收政策不會讓海外買家們完全退出市場，但可能會促使他們在將稅收納入預算考慮之後，轉而選擇相對便宜的房屋。Zillow的調查結果顯示，2017年第三季度搜索美國房產的海外買家目標價位為39.9萬美元。而美國買家的目標價位為26萬美元。假如海外買家將15%的稅率納入預算，他們將與更多本土買家進行更直接的競爭（體現在兩個買家群體的目標價位更接近了）。

中國買家實力強勁

最後，這些稅收政策還帶來了經濟層面之外的影響，讓人始料未及，也備受關注。在很多徵收海外買家稅的城市中，中國買家都是最為活躍的海外買家群體。無論是否在意料之中，在對這些城市高昂房價的探討背後，繁榮（偶爾不穩定）的中國經濟是一個重要的動因，而海外買家稅收政策的出台也恰恰反映了當地人對中國移民和中國資金的擔憂。

中國近幾十年的繁榮發展衍生出了新興中產和中上產階級。出於對中國房地產市場及其背後的金融體系穩定狀況的擔憂，這些階級寄希望於其他方式來確保財富的保值與增值。2016 年年底，中國政府頒布了限制中國公民購買外彙的政策，有效遏制了中國買家的海外購房需求。

在此背景下，不列顛哥倫比亞省的海外買家稅實施後的幾個月內，溫哥華的很多亞裔社區都反映種族歧視的案件增加，仇外情緒也在升溫。該省政府官員很快對此予以否認，不過經驗表明，政府官員在探討政策效果和目的時，應當非常審慎，同時要對政策給出非常清楚的闡釋。

冰凍三尺

非一日之寒

以上的這些警示不是為了減少對海外買家群體的擔憂。就美國而言，聯邦政府和地方政府的決策者需要付出更多努力，確保美國人和海外買家在公平的環境下進行競爭。

然而歸根結底，推動海外置業的根本動因是不會消失的。全球的金融環境將美國房地產市場打造成了備受矚目的投資熱點。（點擊回顧  胡潤榜單：投資回報最高的15個美國城市）新興經濟體越來越富裕，全球新增的中產階級一直在尋求保障高的投資方式。在這樣的大環境下，美國和其他國家的一些城市在環境、文化、機遇等各方面都極具吸引力。因此，對於眾多全球化大都市來說，當地居民的住房購買力受到挑戰並不是新鮮事，而這種挑戰也不會輕易消失。

越來越多的證據表明，海外買家稅並不是靈丹妙藥，無法解決更深層次的經濟和城市規劃的問題，甚至更多時候還會加劇現有的矛盾。更令人擔憂的是，這些政策還可能會帶來一些意外後果。此類政策還處於實驗階段，尚不成熟。隨著相關數據的積累，我們對這些政策的理解也將不斷變化。眼下我們在探討這類稅收政策的同時，不能忽視了根本問題，即在維持人們的生活品質的同時建造更多的經濟型房屋、投資建設和完善公共交通和基礎設施，以及滿足經濟增長帶來的需求。這一類問題更為複雜，但如果解決了這些問題，其影響遠比海外買家稅更為深遠和徹底。

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