美國的學區房是否值得投資？

作為現代教育制度與房地產市場發展的衍生物，學區房可不只是中國特色，美國也有學區房。

一、美國的學區房特點

美國學校分為私立和公立，學校教學質量好的地區會吸引家庭搬來周邊居住，這就構成了學區房。什麼樣的學校是質量好呢？在美國，有專業機構根據學校的綜合質量和所在社區的環境，評出1~10分，通常8分~10分就是周邊所謂的優質學校。

還有一些細節，美國公立幼兒園必須要求家長有工作，而私立幼兒園只有學費門檻；私立小學依舊是有學費門檻，普通的私立小學1萬-3萬美元/年；而公立學校就是購買或者租住學校周邊房子，才能具有優先入學資格。寫到這裏我們就明白，學區房就是市場調節教育資源的工具。

一個學區如果房子價格高，房地產稅相應也高。通常，房地產稅總額的一半以上用于公立中小學的修繕建設、設施設備、聘請教師、開展活動、校車接送，等等。用于學校的錢寬裕，教學質量便會提高，從而吸引更多家長來買學區房，形成一個良性循環。所以，好學校的學區房，本身就兼具了甄別家長的社會地位、財政實力、優質鄰里等重要因素。

二、不是所有“學區”房都與入學有關係

1.公立中小學跟“學區”有關係

美國只有公立中小學跟“學區”有關係。美國的公立中小學的資金，主要來源于學校周邊地區的房地產稅。各地區的稅率不同，大多為百分之一到百分之三。學區的資金跟房地產稅的數額是成正比的。學校資金多，則有財力提高教學質量。學校質量好，就會吸引有孩子的家庭搬到這些學校周邊居住，這就形成了所謂的“校區房”。

2.私立中小學跟“學區”沒關係

如果家長計劃讓孩子讀美國私立中小學，那麼就跟“學區”沒有關係了。美國的私立中小學不管學生的居住地區在哪，優質學校首先看錢，每年學費起碼得交兩三萬美元。其次，看人，如果進校後學生被發現是“朽木”或“壞坯子”，就會被清除出校。

3.大學跟“學區”沒關係

美國好大學很多，大學沒有“就近入學”的規定。但美國公立大學的學費在州內、州外有差別。比如，外州（包括外國）學生，一年學費是3萬美元，而州內學生只要1萬美元出頭。如果要享受州內學費優惠的條件，就是要在開學前在該州住滿一年。無論住在州內哪個區域，一視同仁，跟“學區”沒有關係。

4.不是在“學區”買房就能入學

如果外國父母想讓孩子就近入讀美國的公立中小學，通常父母必須至少有一人在美國工作、求學。嚮往美國的中國家庭多半是看中了美國的教育水平，習慣了在中國搶購學區房的家長們就是在越洋教子的道路上，也不忘哄抬美國學區房的房價。

5.美國校區房只挑高中

首先，美國對校區房的精准定位是在上高中階段。美國的中小學教育階段，孩子的學習任務相對輕鬆。而決定一個孩子未來能在哪所大學裏得到飛躍性成長和學習，都集中在高中階段。

三、美國學區房的分類

一類是大學周邊的公寓，這類房產多為出租給大學生所用。

由於大學的學生公寓租金較高，並且數量難以滿足學生們的需求，所以大部分的美國學生都會選擇到學校周邊租房居住。

另一類學區房則是優秀高中所在的學區房。

美國對學區房的精准定位在高中階段。在美國，每一棟房子都有一個附近學區相匹配的高中學校。

近些年來，越來越多的中國人開始在美國購置學區房，有的是為子女在美國讀書考慮，有的則純粹出于投資的目的。美國學區房其靈活開放的政策，主要是為了保證孩子能夠有一個穩定、良好的學習環境。所以，如果學區房的投資成本過高，許多家庭會選擇就近以租房來替代購房。那麼，學區房的投資也會使得後續的租賃市場發展得到保證。

如果外國父母想讓孩子就近入讀美國的公立中小學，通常父母必須至少有一人在美國工作、求學。所以國內也有不少人在美國購房是以純粹投資為主。這些投資者十分聰明，他們購買的學區房除了尋找較高租金收入之外，也追求房地產價值的升值趨勢。

實際上，中國投資者對美國樓市的熱度還不僅如此。在美購房總量最大的五個來源國分別是：加拿大、中國、墨西哥、印度和英國。其中，在海外資金購房成交量方面，中國成為增速最快的國家，2016年所占份額從12%提高到16%；在購房總成交額方面，中國買家憑藉高達220億美元的支出，成為美國房地產市場最大客戶，約占美國房地產國際總銷售額的四分之一。

四、如何選購學區房

以投資為目的

第一，房子的區域地段首先要選在經濟發達、人口稠密、對房源需求高的地方。

第二， 風景好，資源稀缺的地方，房子更有升值空間。

第三，針對專門投資“學區房”的人來說，不是房子足夠貴才有高回報。

無論買昂貴的學區房，還是便宜的學區房，出租的時候，貴的地段一般象徵著當地的租房客水平高，整體素質良好，如爾灣。

租金便宜的地方，很可能遇見素質參差不齊的租房客，還可能面臨信譽不佳、收入不穩定、易拖欠租金、毀壞房產等棘手的問題，這樣的風險必須要在購房時考慮進來。

以學區為目的

第一，學校教育的硬性成績依然是重要參考指標。

第二，考察當地的居民素質、人口組成、生活便利性和治安情況。

居民素質體現了一個社區的文化和教育水平。考察時，可以關注離婚率、家庭和單身的比例，居民的受教育程度。對于華人來說，周邊如果有華人超市則可以大大的加分。因為，這往往意味著周邊已經成為較成熟的華人聚集區。治安情況，一是可以通過網站查詢地區犯罪率報告，二是實地考察。

第三，房產稅會隨房價走高，當地教育經費越高，公立學校越受益。公立學校的教育資金主要來源于學校周邊地區的房地產稅，學區的資金跟房地產稅的數額成正比。

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