在美國房東如何驅逐房客?

在美國，驅逐房客是要按照法律程序進行的。房東切不可自行主張，如：停水停電，或者更換門鎖等。這種行為是違法的，如果房客因此起訴房東，房東不但要賠償房客的損失，還要承擔一定的罰款。每個州對驅逐房客有著詳細的法律規定，房東需要嚴格按照條款執行驅逐程序，疏忽了其中任何一條，都有可能被法官抓住，判決驅逐程序不合法。

1 驅逐通知（Eviction Notice）

房東要做的第一件事情是給房客驅逐通知，通知要說明驅逐的原因。

通常的原因主要有以下幾種：

(1).拖欠房租：這是最常見的原因。房東在通知中說明房租到期的日期，房客拖欠的金額。一般州法律會規定房東需要給房客3-5天的時間去補齊租金加上拖欠的罰款。房東還要說明如果在到期日不能補齊的話，要立即搬出，如果不搬出的話，就要啟動驅逐程序。如果租客補齊的話，房東就不能以這個理由作為驅逐的原因。

(2).違反合同（可修復）：如果房客違反了合同中某些條款，並且房東認為房客是可以修復或者改正，如：房屋裡住了多餘的租客；製造噪音等，房東在通知中要說明違反的條款，並給出5-10天的時間讓房客改正。如果房客拒絕執行，房東就要啟動驅逐程序。

(3).違反合同（不可修復）：如果房客的違規是不可修復的，如：私藏違禁品，多次違反合同，嚴重損害房屋等，房東在通知中說明原因，不需要等待房客改正，直接給出最後的搬出期限。這個期限每個州有著相應的規定。

(4). 無原因：在大多數州，在沒有合同束縛的時候，房東只要提前30-60天通知房客搬出，可以不需要任何理由。如果租客是特殊群體，如：政府補助租客，殘疾人，老年人等，則需要提前更多的時間。如果住宅被劃作出租控制（Rental-Control）住房，那麼房東是不能無理由的驅逐房客的，只有等待房客的自願離開。這種住宅在紐約市有很多。為了防止房客辯解說沒有受到通知，房東最好把驅逐通知親手交給房客，並要求房客簽署收到證明，或者有證人在場。

2 法院起訴

如果房客在驅逐通知的截止日期拒絕改正並拒絕搬出，那麼房東就可以向法院起訴。在填完所有起訴的表格之後，法院工作人員會給房東一個出庭日期，並且通知房客出庭。在出庭時，房東要帶齊所有的相關文件，包括：租賃合同，驅逐通知，房客違反合同的證據等。

法官會詳細檢查房東的每一項證據是否屬實有效，其間，房客也會提出種種理由反駁，甚至反過來起訴房東，所以房東要做好充足的準備。最後法官會給出裁決，如果房客贏了的話，驅逐無效，房客可以繼續呆下去，作為補償，有時房客可以免掉幾個月的房租。如果房東勝利的話，法官會給出驅逐傳票，並給出詳細的驅逐過程和時間。有些州要求房客在48小時內離開，有些要求是５天。

執法官（Sheriff）驅逐如果房客在驅逐傳票規定的日期內還未搬出，房東仍然不可以自行驅逐。他需要向地區的執法官請求，並出示驅逐傳票。之後，執法官會到住宅那里通知房客，並給出最後通牒，如果逾期的話，執法官會進來強制執行。但是，很多州的法律規定在某些情況下，禁止執法官執行。

如果房客證明自己沒有其他地方可住，尤其是在冬天，執法官就只能延緩驅逐。如果房客中有老人，殘疾人或者兒童，拖延的時間就會更長。

（出處：http://www.livinginusa.net，版權歸原作者所有。如有侵權請聯繫我們，我們將及時處理，謝謝。）