美國生活知識｜美國房屋費用詳細解析！

美國房屋費用大致分為4個階段的費用：購房期間、持有期間、出租期間和賣房期間。

　購置期間費用　

1 .印花稅、交易稅、過戶費、律師費、過戶公證費、產權登記費等一系列費用

美國作為萬稅之國，在房產交易過程中要繳納許多稅費包括交易稅、印花稅、過戶費、產權登記費等（現金購房用戶大約為房價的1%~2%，貸款用戶大約為2% ~4%），事實上連美國人自己都不清楚在購房過程中需要繳納多少稅費，因此為了避免不必要的麻煩以及高效率完成各個流程，往往會請專業的律師處理管理房屋買賣過程中所需繳納的稅務和費用，因此這部分錢還需包括律師費用。

2. 產權賬戶託管費

產權賬號的託管費用支出主要是為了保證交易的安全。產權賬號作為第三方賬號，受到銀行的監管，不管是買家、賣家、還是其他人員對裡面的錢都無權挪動，唯有看到提貨單，產權賬號裡的錢才能被取出。在房屋交易中，將房款存入產權賬號裡面，可以保證交易雙方的基本利益。

3. 房屋檢查費

房屋檢查費。在買家提供的offer被賣家認可後，有一個房屋檢查安全期，一般來說是17天，在這個時間段內，買家可以選擇找一個專業的房屋檢查員對即將購買的房子進行全面的檢查，包含：房屋結構、牆壁、屋頂、門窗、地板、供電系統、供水系統、冷暖設備、消防設備、蟲害等問題，在拿到驗房報告後，買賣雙方經紀人就所需要的維修的地方，通過在過戶前維修完善或者折算成維修款等方式進行協商。如若真的有重大房屋問題，買家也可以終止交易，並拿回定金。

4. 房屋保險

房屋保險。如果是現金買房，則在過戶之前可選擇購買房屋保險（加州地區則規定買家在買房時必須購買房屋保險），如果是貸款買房，貸款公司為了降低風險，也規定買家要購買房屋保險，一般每年價格在600~1000美金。

保險負責房屋的方方面面，如果購買HO3（房屋全面險），則不僅僅是房屋本身，其餘包括屋外的路人被你家院子裡的樹砸到，屋內你的冰箱壞了但是沒有維修好等等問題都會含在保險賠付裡（PS：地震、洪水等天災需要另購保險）一般來說獨棟別墅的保險費比較貴，聯排、公寓因為部分維護是物業管的，所以保險較為便宜。據了解，在美國平均每15戶家庭就有1戶獲得保險的賠償。

5. 房產稅

美國的房屋因為屬於永久產權，所以每年都需要繳納房產稅，各個州的稅率不相同，基本是在房屋估值的1%~3%（一般來說每年地方政府都會安排專業的估價員對房屋進行估價，有的可能2~3年估價1次）。而在購房的第一年，房產稅只繳納實際持有階段的費用，即為自成交日之前房產稅由賣家支付，成交日之後有買家支付。

　持有期間費用　

1. 房屋保險

房屋保險主要分三類：
1、 獨棟別墅、聯排用於自住購買HO-3險（全保險）。
2、 公寓用於自住購買HO-6險（Condo險）。
3、 獨棟別墅、聯排、公寓如若用於出租則購買DP-3險（房東險）。

因為房屋保險有限期是一年，所以在房屋持有期間，每年都需要重新購買(如果長期在同一家公司購買會有折扣，一般3年以上優惠5%，6年以上優惠10%)。購置房屋保險，可以省卻很多需要操心的事，在遭遇各種各樣的意外，類似於房屋屋頂破損需要維護或是寵物狗咬傷人等問題，導致房屋或者個人財產損失後，也能獲得應當的理賠，所以每年600~1000美金的房屋保險還是很有必要的。

2.房產稅

美國的房產稅主要有地方政府制定，每一個州之間都不相同，一般為房屋估價的1%~3%左右。

每年地方政府會請專業的房屋估價員進行房屋估價，主要通過：

1、周邊地區同類型房屋的買賣價格
2、房屋本身的新舊程度以及房屋的結構
3、當地的地皮價格

其餘還包括，周邊房屋交易量、附近的社區人口情況、社區收入水平等等，一般來說政府的估值都會比同地區同類房屋的實際成交價值低一些（實際價格和評估價格在fang88.me的房產報告中都可以查詢的到，大家可以自行查看）

房產稅的主要用途是當地用於學區、基礎設施、治安維護的建設。通常意義上美國的房屋價值可以分為房屋本身和土地價值，如果說裝修是房屋本身升值的成本，那麼房產稅則是房屋土地價值升值的成本。所以說，有失必有得，房產稅的付出其實也是為房屋的保值和增值打下了厚實的基礎。

3.物業費

物業費的多少視不同的房屋類型而定。一般而言，獨棟別墅沒有物業費或者物業費很少（因為大多臨街而建的別墅都要屋主負責，而少數別墅群可能會組成社區形式的業主委員會，僱人對公共區域進行維護） 。而聯排的物業費會比獨棟別墅要多一些，當然物業也會負責更多的區域，包括屋前草坪的維護、房屋屋頂瓦片的更換等。而公寓的物業費顯然更高，服務的範圍也更廣，包括垃圾處理、污水處理、房屋外圍的維護、公寓綠化的維護等等都會包含在內。

4.維護費用

事實上，世界各地的房屋都擁有維護費用。在中國，管道漏水了，冷暖氣設備故障也需要進行維修。而在國外，因為大多數都是獨棟公寓，從屋內到屋外都需要自己維護，所以就多了諸如除白蟻、草坪維護、屋頂維護等額外的維護費用。

當然，像白蟻除一次保三年，屋頂也有15~40年的使用年限，所以基本上日常需要維護的也僅僅是草坪而已。其次，由於美國的保險很全面，所以由於意外導致的房屋維護都是可以獲得相應的賠償。

　出租期間費用　

1.租管費

如果投資房需要出租，並請租管公司代為出租，則需要支付管理費用，大概為每年租金的8~10%。

2.個人所得稅

美國的個人所得稅屬於淨收益扣稅，即每年的租金收入，扣除費用、抵稅額、扣除免稅額後處於負收益的情況，則只需要報稅（在美國祇要獲得收入，就必須報稅），不需要實際繳稅，而如果是正向收益，則按正常的個人所得稅率進行扣稅。

　賣房成本費用　

1.經紀人佣金

在美國市場上，買房經紀人和賣房經紀的佣金都是由賣方支出的，一般為賣房款的6%。

2.產權保險的費用

產權保險的費用也是由賣家支出，主要是為了保證房屋沒有隱藏的風險，並且防止在交易過程中出現各種原因（例如簽錯名字），造成買家的利益損失。

3.交易稅、律師費等一系列費用

賣家出售房產要繳納交易稅（一般是賣房款的2%），過程中還需要支付聘請律師的費用，畢竟專業的律師參與其中，在涉及到合同、稅費等一系列問題，才能迅速妥當的處理

4.資本利得稅（所得稅）

所得稅是房屋出售金額扣除購房成本、加計費用、購房費用以及賣房費用後得到的淨收益，按照個人稅率（10%~35%）繳納，如果持有時間超過1年，則按照長期持有稅率（10%·25%）繳納。同時外國賣家在房屋出售金額超過30萬美金後，其所售款項會被預扣10%~20%（視州法不定），作為資本利得稅的預繳納。在下一年的四月份，如果預扣金額大於應繳稅則退還超出部分，如果小於應繳稅，則需要填寫1040表格，補交相應的金額。

5.本年度直到過戶前的水電生活雜費以及房產稅

PS:川普稅管法案通過後，稅基從7個簡化為3個，可能會降低納稅的金額，增加收益

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