六年來首次！這個小國成亞洲最大的美國商業地產投資國

去年，新加坡取代中國，成為亞洲最大的美國商業地產投資國。

六年來首次！新加坡成美國商業地產最大買家

Real Capital Analytics和Cushman&Wakefield Inc。的數據顯示，2017年新加坡投資者在美國商業地產上投資總額達到95億美元。相比之下，中國去年在美國商業地產投資大幅下降66%，至59億美元。

這意味著，自2012年以來，新加坡首次取代中國，成為亞洲最大的美國商業地產投資國。

在去年所有的投資中，新加坡主權財富基金GIC Pte所投資金佔了總額的將近四分之三，所購資產中包括曼哈頓德意志銀行美國總部所在地華爾街60號以及學生公寓組合。

Cushman的亞太資本市場地區執行董事Priyaranjan Kumar表示：“我們預計，新加坡仍將繼續保持美國地產市場最大亞洲投資來源國的地位。”同時他還稱，資金可能會流向數據中心、學生公寓及物流領域。

房地產公司世邦魏理仕(CBRE)預計，2018年會維持類似的趨勢，新加坡機構投資者將著眼海外以實現投資多樣化，而中國的資本管控依然不會取消。

值得一提的是，一直以來，外國買家往往青睞美國高端房地產市場。根據美國房地產經紀人協會2017年的《美國住宅房產海外買家報告》，外國買家在美國購買房產的均價為53.7萬美元，遠超美國27.8 萬美元的平均水準。

2018 年，美國房價還會吸引外國買家嗎？

2012年是美國房地產市場復甦的拐點，隨後迎來了連續6年的繁榮。據美國聯邦住房監督辦公室指數(OFHEO)和Corelogic 房價指數顯示，美國地產價格自2012年低點已持續回升超過37%，已經接近或超過歷史最高位置。

那麼，2018年美國房價是否仍將吸引海外買家？對此，光大證券此前發布一份報告認為，美國樓市總體並無過熱風險，仍有上行空間，理由包括當前美國房貸總體上風險無虞、美國國內的千禧一代需求開始釋放以及加上海外需求仍然旺盛等。

報告指出，與上輪次債危機不同，美國本輪樓市總值上漲依靠資產淨值增加，而非槓桿驅動。不同於2000 年至2006 年的房屋貸款和資產淨值同時快速增長，2011 年末，美樓市資產總值進入增長通道，資產淨值從2011 年開始大幅上升，而房貸餘額自2007 年開始下滑後穩定於相對淨值較低的位置。

因此本輪樓市總值增長主要是由房屋淨值上升驅動，房貸佔大頭的居民槓桿率下降至2000 年以來的最低位，正說明美樓市槓桿率下降，地產泡沫風險較低。

與此同時，但隨著工資的提高，經濟環境的改善，美國千禧一代的購房需求開始增加，千禧一代購房佔總購房的比例逐年提高，2013 年為28%，2014 年為31%， 2015 年為32%，2016 年為35%。

美國銀行2017 年4 月份的一份調查報告顯示，千禧一代有86%都認為擁有房產實際上比租賃房產更划算，這意味著很多年輕人對於擁有房產興趣極高。未來隨著千禧一代的工資水平上升，他們將有更多能力去實現購房意願，並引領美國自有住房率回升。

此外，海外買家對美國房產的需求料將繼續旺盛。近幾年海外買家在美國房地產市場的購房總額已經占到了銷售總額的8%左右，並且在2017 年3 月底之前的12 個月比上年同期上漲了49%，達到了1530 億美元。

因此，隨著美國經濟好轉，進入加息週期，海外買家的熱情還將持續，對美國房產的需求或將進一步增加，這也將支撐美國樓市的價格進一步增長。

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