美國稅改法案通過 房地產投資市場迎新契機

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隨著基金公司、私募進入市場，養老類地產價格走高，回報率從之前的兩位數跌落至7%-9%。

美國養老類地產已發展35年體係與法規完善

養老類地產自1980年在美國初具雛形以來，已經歷了35個年頭。這35年的發展也使其成立了一套完整的體係與法規。按照服務專業程度的不同，美國的養老類地產可以分為五種類型。

第一類是ActiveAdult Communities and Senior Apartments，這類型養老地產主要以公寓為主，要求入住老人在55歲以上。主要提供的服務有日常娛樂活動，豐富老人的生活。

第二類主要為老年人提供家政服務，三餐和交通，叫做Independent Living Facilities，簡稱為ILFs，也被稱作congregatecare facilities。這類地產大多是出租的為主。

第三類是比ILFs提供更多服務的Assisted Living Facilities，簡稱為ALFs，主要群體有奧茲海默(老年癡呆症)患者等沒有生活自理能力的老年人。

第四類可提供最高等級服務的社區，Skilled Nursing Facilities，即SNFs，必須獲得州政府的許可才能營業。主要為老人提供日常的醫療服務，出院後護理、恢復。這類社區的支出大部分由美國社會醫療保險承擔(Medicare/Medicaid)。

第五類可以提供“一站式”服務，可以說是以上4種類型的綜合體，叫做Continuing Care Retirement Communities，簡稱為CCRCs。社區內既提供醫療服務，也提供家政、三餐服務等，可以算作是養老類地產中的“頂配”。

投資不足美國養老類地產供不應求

1990年之後，養老類地產的供給就一直處於下滑狀態。到2002年，新建養老地產較1999年下滑了近80%，這一現象主要歸結於投資者目標轉移，資本輸入減少。在過去的幾年裡，開發商重新重視養老類地產，新開工項目如雨後春筍。然而，這些新項目仍不能完全滿足需求。

在需求方面，自2000年以來，65歲以上人口就一直處於與穩步增長狀態。數據顯示，每年約有50萬人加入“65+大家庭”。根據美國統計局預測：2030年，美國65歲以上老人將佔總人口的20%左右。人口老齡化也為養老類地產提供了發展契機，該市場將會從幕後走到台前，成為主流地產開發項目之一。

老年人口眾多美國養老類地產市場潛力巨大

在1964年之前出生的人口已步入老年，這些都將使養老需求產生巨大的缺口，美國養老類地產的潛力巨大。

首先是二戰後的嬰兒潮，也就是1946年-1964年出生的人口，為美國貢獻了8千多萬人口，是美國有史以來持續出生人口最多的一代。根據美國統計局數據顯示，這類人群佔總人口的16.7%，每年支出達到2萬億美元。

然後是沉默的一代，大約有5千萬人出生在1925-1945年的大蕭條時代，他們其中的大多數已經退休。

最偉大的一代也就是1945年之前出生的人口，這一代人屬於“二戰老人”，他們中的大多數都經歷過戰爭的洗禮。由於年事已高，這一代人需要更專業的護理。

開發養老類地產需層層審批存在運營、市場滲透風險

中國投資者進入該市場最大的挑戰就是獲得審批。養老類地產對專業要求相當之高，需要獲得聯邦、州政府的層層審批。其工作人員也必須有相關從業資格，因此初入市場的投資者往往會應接不暇。

此外，美國醫保政策也與該行業息息相關。前文所提到SNFs和CCRCs主要的收入來源就是政府醫療補助，因此他們也面臨諸多政策限制。

其他風險還包括運營風險、市場滲透風險等。投資者在涉足該市場之前一定要做足功課。

高品質品牌社區受青睞建立品牌化老年公寓勢在必行

據美國商業地產部調查數據顯示，儘管養老類地產供不應求，但是大多數老人還是傾向於高服務質量的品牌社區。同時，在家庭年收入超過$75000美元的城市圈，老年公寓更受歡迎。在一些中低收入地區，大多數老人仍然與子女居住，或者獨居。這點也從側面顯示出中產階級老人更願意、也更有經濟實力負擔老年公寓。因此，建立品牌化老年公寓勢在必行。

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