Theresa 屋婆 新港滩&尔湾资深地产专家 - 在美国买房，到底写谁的名字比较好？

买房必然要涉及到产权，那么在美国买房子应该买在谁的名下？

要从三个方面来考虑：资产能够得到保护，税收能够减少，传承流畅。

当然每个人的情况各不相同，需求也各不一样，但是总有一种方式会适合自己。

一般来说我们从三方面考虑：

其一，资产保护

对于一些高风险的职业以及考虑子女婚姻风险的人士来说，资产保护尤为重要。比如你是医生由於某些原因，有人对你提出了诉讼，或者婚姻发生变化了等等。

其二，税务减扣

产权名字的不同，产生的税务问题也不同。在房产投资方面，主要需要考虑所得税（incometax），资本增值税(capital gain tax)和房产税(property tax)。在符合税法规定的前提下，合理降低税务，是每个投资者必须追寻的。

其三，传承流畅

房产投资以集聚房产的投资组合（property portfolio）为工具，利用时间来致富,所以将来房产的传承，能够在传承过程中不引起额外的税务问题和其他成本，是一个需要考虑的问题。

在美国一般有4种形式：个人，联名，公司，信托（尤其是家庭信托，Family Trust）。个人就是一个人（individual），联名就是几个个人一起买，也称partnership;公司和信托则需要一定的费用，注册成立。

个人名下房产

可以说大部分买房的人都是把房子买在个人的名下或者联名的名下。因为它简单，成本低，而且太顺理成章，一切是那么自然。

• 所有权

由于所有权是自己个人，则如果个人遇到任何诉讼，比如房客在你房子里受伤了诉讼你等，或者你的职业导致你被诉讼，比如医生等，则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下，负有连带责任。

• 控制权

买在个人名下，则控制权当然归你个人，所以你自己决定这个房子的买卖，租赁等事宜。

• 收益权

买在个人名下，则收益权归个人。房子出租，则租金减掉利息等成本之後的净收入会归入你个人的收入中报税。如果租赁净收入是负的话，则可以减扣你的个人收入，减少你的税负。如果你把你的投资房卖掉了，则增值的部分需要交纳资本增值税。

• 传承

当你把所有权传承给子女的时候，会涉及遗产税，绿卡和公民遗产税免税额是545万美元，外国人则只有6万，超出部分交40%遗产税。

联名房产

在美国，房产联名有两种形式，一种是joint tenancy，另外一种是tenancyin common。

两者最大的区别在于：Joint tenancy中的一方去世之后，产权会自动转移给另外一方；而tenancy in common则不是，一方去世了，则产权是转移给去世的一方的家人。

所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy，而非夫妻关系的合伙人则用tenancy in common。

• 所有权

如果是Joint Tenancy，一家人控制，商量着办，比较容易处理。Tenancy in common则一般按照以出资比例确定的产权股份比例来确定控制权，股份多的人说了算。

• 收益权

这个产权形式是按比例的，所以收益权也是按所有权的比例来分配的。

• 传承

所有权的传承和个人一样。

家族信托

信托有很多种，家庭信托是美国家庭常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成：一是trustee，也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身，trust。第三是收益人，beneficiary。

• 所有权

不是一个商业实体，也不是法律意义上的经营实体，不会接受任何法律诉讼，因此在它里面的资产会得到很好的保护。如果你个人受到诉讼，则不可能追到里面。如果你给你孩子们住的房子在信托里面，他的婚姻出现问题了，这个资产将不会被分走。可以说在资产保护方面，信托是最好的。

• 控制权

买在信托下面的资产的所有权归信托本身，也就是说里面的资产不归个人，它信托的控制人是trustee，也就是信托管理人也称控制人。信托管理控制人可以是个人，也可以是公司。

• 收益权

在信托里面的资产的收益归信托本身，尽管信托需要报税，但信托不是税务实体，没有税率。信托里的收益只是暂时在里面，年终将会被分配给信托的受益人，但当受益人从信托里面获得收入之後，加上受益人的其他收入，需要一起按照个人所得税的方法计税。对於信托里面有很多房产和生意资产的人来说，信托是一个避税的好工具。

• 传承

信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的，所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。由於房产实际上是写在信托控制人（Trustee）名字上的，因此，如果Trustee是个人，则传承会引起费用和麻烦。但是，如果Trustee是公司的话，那情况就会非常简单。你可以通过更换公司董事的办法，来更换公司控制人，从而达到控制信托，传承信托的目的。

信托是典型的三权分立的商业形式。对于资产保护和高收益的合理避税有较大的好处。

公司房产

有很多人把房子买在公司名下。

• 所有权

买在公司名下的房产归公司所有，但是公司不同於个人和联名，它是法律意义上的实体。

• 控制权

公司名下的资产由公司来控制，所以如果你把房子买在你自己的公司名下，那麽房子的任何事情还是由你来处理和控制。

• 收益权

买在公司名下的房子所有的收益也归公司所有。由於公司是法律和税收实体，有自己的税率，房子的净租金收益，房子的资本增值收益，都是按照公司所得税的税率来计税。

• 传承

公司的传承非常简单，只要填一张表，更改股东和董事就很容易解决。