12條簡化購房流程助你在美投資！

1.僱傭房地產經紀人Real Estate Agent 

美國法律對於房地產買賣法規複雜嚴謹，所以美國房地產經紀人都必須經過嚴格的考試,獲得本州的房地產經紀執照才能從事房地產買賣。法律也規定買方經紀人一定要維護買方的利益，依照客戶需要提供市場分析與房源，協助客戶運用資金，順利買房。美國是由賣方負責買賣雙方經紀人的佣金，買方不需支付經紀人任何費用。

2.經紀人介紹,選房,看房Property Selection 

經紀人會根據買家的要求與預算，幫買家選擇合適的房源，並且陪同看房，直到買家選中滿意的房子為止。

3.簽訂買房合約書，商定價格Making Offer 

選定目標後，買方經紀將對該房產做全面的市場分析，詳細的解釋合約，提供合理的買價給買主參考，協助買主簽署合約，買主也必需提供資金證明與3%的訂金，遞交給賣方。如果貸款的話也需要附上貸款預批信。買方經紀此時會與賣方積極交涉，協商價錢和附加條件，全力維護買家利益，直到買賣雙方簽訂合約為止。

買家必須提供購屋資金證明，有些賣方只接受美國境內的銀行資金證明。

買家必須在美國開戶，提供美國任一銀行的訂金支票附件本給賣方。

訂金通常為房價的3%。

4.入過戶交易過程，訂金存入第三方公證託管公司Open Escrow 

美國的房屋買賣要通過第三方公證託管公司Escrow Company完成，以保證買賣雙方的利益。

意向合約經談判後的修訂變成正式購屋合約，與您的定金（慣例約為房價的3%）一起進入公證過戶公司，定金會放在專門的信託帳戶保管，由過戶公司主持進行相關產權轉移，稅務支付，交易法規的執行，文件簽署,資金交割等。

5.房屋檢查Home Inspection 

在美國房屋過戶前，買方必需自行負責房屋檢查項目。買方將僱用美國有執照的房屋檢查公司，對所買的房屋進行屋頂,游泳池，水電配備等全方面的檢查。房屋檢查公司會出具房屋檢查報告，將所發現的問題列出。買方經紀將根據此報告所體現的問題與賣家協商維修。在美國，賣家有權選擇維修或不維修，買家相對的也可因為房屋檢查報告的問題嚴重而取消交易。

6.貸款和估價Mortgage Loan Processing and Appraisal 

貸款Mortgage Loan 

如果需要貸款，整體購屋交易的時間從進入過戶交易算起，至少需要30-45天（vs.現款買房12-15天）。首先買家必須依照銀行要求的時限內，盡快準備好買賣合約，購房資金證明，銀行所需要的文件等等，才能夠在安全的時間內取得銀行貸款的審批。

估價Appraisal 

需要貸款的客人，銀行將由認證的第三方評估機構對房屋進行估價。如果估價比成交價格低，買主可以有三種方式:(1)當房市搶手，賣家不願降價時，由買家自行補足貸款不足的差額，(2)與賣方協商賣價，達到銀行評估結果。(3)買主中止交易。

現金買家也可以自行請有照的估價公司來評估房價，作為參考。如果購屋金額全部在美國境內，最快可以在7~ 15天內完成所有交房手續。

7.審閱房屋報告Review Seller's disclosure

美國加州房地產法規非常保護買方權益，當房屋進入房管交易公司，賣方必需提供將近二十份的房屋相關報告給買家。有產權報告，白蟻報告，地區自然災害報告，周圍環境有無污染物報告等等。這些都可以幫助買主了解將買的房屋，也可以在買房緩衝期間內做最後的決定。

8.白蟻檢查Termite Report 

美國的房屋多以木質結構為主，房屋交易法規定可以要求賣方做白蟻檢查報告與修繕。白蟻報告需由有執照的白蟻公司檢查並提供白蟻報告，如果需要清除白蟻，通常會要求賣主在交易結束之前按照合約和白蟻報告,完成房屋白蟻的清除和修繕。

9.取消意外限制條款Contingency Removal 

在美國為保護買家權益，經紀人通常會協助客人在合約中擬定三個附帶條件，作為最后買房的緩衝，但是賣主有權接受或不接受。如果賣主同意，一般在合約中會註明在17天內去檢視以下三個問題，如果17天內買主覺得以下有任何一個問題都無法獲得滿意的解決，買主可以終止交易，拿回訂金。這三個附帶條款如下

1)房屋檢查相關報告顯示有嚴重問題

2)買主貸款無法得到銀行批准

3)估價報告遠低於買價，

但是過了17天買房緩衝期，買主覺得沒有任何問題，並且簽署同意取消這三個房屋附帶條款後，房屋即將進入過戶的最後階段。如這時買主反悔，否則訂金可能被沒收，也可能牽涉到其他違約責任。訂金不僅會被沒收，也可能牽涉到其他違約責任。

10.做簽字前房屋的最後的檢查Final Inspection

在交易結束前三日，將由買方經紀陪同買家對房屋內外作最後檢查，孰悉門鎖和家電使用方式，並且確認維修項目的完成，但是此一檢查並不構成取消買房的藉口，因為買方可以繼續要求賣方必需依合約執行未完成的項目。

11.購買有關保險。Home Insurance 

美國法規規定，過戶其間屋主需要買保險，主要是火險和責任險。房屋保險依房型，屋況，房價有所不同，建議請教專業保險經紀人

12.如有貸款,簽署貸款文件。付齊房款。Close Escrow 

如果沒有貸款，全款需在購房合同內規定的時間內，匯入交易公證公司，公證公司會完成過戶手續，交易結束。

如果有貸款，銀行大約在預先放貸審批通過後大約3週左右，正式批准貸款，準備放款。買家這時會被通知去公證交易公司簽署貸款文件，繳付首付款以及各項手續費等。當買家簽署完上述文件後，大約在1~2個工作天后，銀行將放款並通知公證交易公司，產權公司完成房屋產權過戶，大約還須一天的時間去政府機關完成登記。房屋買賣交易正式結束。

在交易結束當日，買買雙方將交收鑰匙，買方即可通知水電瓦斯公司變更屋主資料。大約一周後，買主將收到房屋產權證書。

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