高能貼！想在美國買房一定要做到的十件事

房產通常是人們一生中金額最大的一筆經濟投資。根據2017 Zillow集團消費者住房趨勢報告，對於一般美國房主來說，住房佔據40%的財富。

今天的文章由芝加哥大學教授Harold Pollack特約撰寫，他與Helaine Olen合著書籍《一張索引卡：為什麼個人理財也可以很簡單》（The Index Card: Why Personal Finance Doesn't Have to Be Complicated）。

這本書源於Harold在一張索引卡片上寫下的一套理財規劃指南，在這張卡片迅速走紅後他又寫了一張購房指南索引卡。這張卡片在看房或是準備買房時都可以隨身攜帶，可以在你做重大決定時為你提供一些建議。

文章採用第一人稱，即Harold 直接敘述。

1

考慮長遠

買房時假設會持有這套房產至少五年

房產是一項重要投資，也是安家立業的關鍵。我們的 2017消費者住房趨勢報告顯示，2017年60%的賣家在出售的房屋內住了至少十年，24%住了至少20年。

當然也有很多人買房是打算居住更長的時間（甚至沒有未來出售的打算）。在同一份報告中，近一半（46%）的房主一直居住於自己購買的第一套房屋中。

簡言之，要買一棟你自己真正想住的房子，房屋的裝修風格和空間能夠滿足你現在和未來的需求。

2

為提高生活質量而買房

而不是出於投機的目的

房屋不僅是一筆經濟投資，更是承載著你生活的地方。

房產市場變幻莫測，如果你在購買首套房時就期待它在短期內讓你大賺一筆，那你也許會大失所望。不論房產的價值怎樣變化，你都很有可能在裡面住上好幾年，所以你選房的終點應該是找一處滿足你需求的住所，助你實現嚮往的生活。

3

關注對你來說重要的功能

不要被多餘的功用乾擾

目前的房產市場房源短缺，2017年12月的庫存量比2016年12月減少了10%。

因此，在尋找房屋時要謹記只關注滿足你的需求且在預算範圍內的房子，多餘的功用很可能會造成超支。這些功用會直接抬高房價，但過了最初的新鮮感之後，你會發現自己多花了冤枉錢。

選房前列出你對理想房屋和社區的基本需求清單，找房時嚴格按照這份清單進行篩選，不要被多餘的功用沖昏頭腦。

4

做好預算並且嚴格執行

不去看超出預算的房屋

做好預算至關重要——最好在看房前就完成這一步。在當前房產市場中，買家稍不留神就會超出預算，競爭激烈的市場更是如此。2017 年購房的買家中有29% 超出了預算。

造成這種現象最主要的原因就是地段位置。Zillow的數據顯示，在市區買房的買家有42%都超出了預算，相比之下，近郊僅為25%，而鄉村20%。

當然，市區內房價更貴本身也是合理的。父母希望孩子進入更好的學校，而且心理學家也認為通勤時間短可以提高人們的生活質量。但即便如此，你還是要對本地市場和自身條件有理性的認識。要清楚自己在哪些地方妥協，比如面積可以小一點、自己進行房屋整修或換一個社區。

5

20% 是比較理想的首付比例

如果無法負擔就減少首付或降低預算

如果經濟條件允許，20% 的首付比例是比較理想的，原因有以下三點：

1、首付比例不足20%的買家要支付保險金，通常以私人抵押貸款保險(private mortgage insurance, PMI) 的形式支付。由於目前按揭利率較低，選擇PMI帶來的經濟負擔比從前要輕一些。很多市場中，每月按揭貸款（有PMI的情況下）可能會低於每月租金，但不可否認PMI依然帶來了額外的負擔。

2、一般來說，首付比例較高的買家通常更容易競得房屋，在買房過程中提交的報價次數更少，買房成交速度更快。Zillow的研究表明，在同樣的市場條件下，首付較高的買家平均提出1.9次報價，而首付較低的買家則提出2.4次報價。

3、首付比例較高可降低你的財務風險。如果當你想要賣房時市場不景氣，你一定不會希望自己的欠款比房產價值還高。

6

什麼樣的人在買房？

儘管首付已經是一筆不小的費用，但留出戰略儲備金，並將其與普通銀行賬戶分開也尤為重要。

儲備金應足夠支付六個月的生活費用，以防生病、意外支出或失業等情況的出現。戰略儲備金不僅可以幫你在危急時刻度過難關，也能讓你心裡更有底。

當我們有固定的戰略儲備金後，我和妻子才終於感覺心裡踏實了，也有足夠的底氣規劃未來生活。沒有這筆存款時，我們只能等著工資，謹慎地花著每一分錢，存款或預算都無從談起。

7

提前獲得貸款申請批准

如果你力求穩妥，那就選擇最常用的30 年期或15 年期固定利率按揭貸款。

房貸預批過程需要遞交所有文書，記錄你的收入、債務和信用分數，還要了解所有可用的貸款選項。這個過程有點折磨人，但可以為將來節省時間。房貸預批能夠向賣家證明你有足夠的經濟能力，是可靠的買家。最重要的是，它可以讓你充分了解自己的負擔能力。

按揭類型多種多樣，你需要評估所有選項，並從中選出最適合自己家庭和經濟狀況的。常用的30年期和15年期按揭貸款就有很多優勢。其中最大的優勢是固定利率：30年期即為30年內按揭利率保持不變，15年期同理。

這些貸款通常利率較低，但每月還款額較高，因為你必須在貸款期限一半的時間內還清利息。傳統的固定利率按揭貸款助你管理家庭預算，因為你可以確切地知道未來多年內每個月需要償還的貸款金額。這些貸款方式簡單易懂，而且目前利率較低。

最後一個優勢是，它們不會以較低的首付款誘惑你去購買超出你負擔能力的房屋。

8

貨比三家，選擇最適合你的按揭貸款

儘管買房對大多數人來說都是人生最大的一筆支出，但仍有很多買家在選擇按揭貸款時不進行比較（52% 的人僅考慮一家貸款方）。

我曾經也是“偷懶大軍“的一員。這的確為我省去了不少惱人的電話和麻煩，但偷懶的後果是多年來我每月要多付40到50美元。按揭利率半個百分點的差異就意味著你在整個貸款期間要多付出幾千美元。所以，權衡所有可用的貸款選項非常重要，這樣才可以選到最適合你需求的貸款方，而不是直接和你聯繫的第一家合作。

對買家來說，他們辦理按揭貸款最看重的三個因素分別是：

1、貸款方提供滿足其特定需求的貸款方案。

2、最具競爭力的貸款利率。

3、一貫按時結算。

9

房產支出不要超過稅後收入的三分之一

在房產支出上，寧少勿多。稅後收入的三分之一是比較合理的範疇。當然如果你生活在舊金山或紐約這樣的高價地區，這也許不太現實，但對於大多數地區，“三分之一”仍然是普遍適用的衡量標準。

我們以前也提到過，如果租房，每月房租支出也建議控制在月收入的三分之一以內。

10

即便已經做好買房的準備

也要有報價被拒的預期並及時放手

買房過程耗時又費力，但如果買到了滿足你各項需求的房屋，一切努力最終會得到回報。但是，如果你沒有馬上找到滿足需求的房屋，那麼處理好你的預期至關重要。

如果賣家不接受你的報價、房產沒有通過檢查或者時機不成熟，你應該及時放手。緊握你的必備清單，充分了解自己的負擔能力，切忌眼高手低也不要勉強將就。

錯過某棟房屋其實並沒有什麼可難過的。買房是一場持久戰，調整好心態你一定會買到理想的房子。

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