為何70%赴美購房者都會選擇加州房產？

近年來，越來越多的人到美國置業，其中有70%的赴美投資者會選擇加州房產，這又是為何呢？

01 加州經濟規模大且多元化

按照地域面積計算,加州在美國其實排在第三，但它的經濟規模和人口數量是排第一的。加州經濟在2016年就超過了法國，成為全球第六大經濟體。

換句話說，如果把加州當一個國家，它的經濟規模排第六。加州的經濟是非常多元化的，從IT到娛樂，從農業到製造業，從海運到房地產，經濟非常平衡。

02 加州房地產市場發展平穩健康

加州最近兩年房價漲了不少，舊金山灣區的房價過去五年漲了70%，在Santa Clara County的房價在過去兩年中漲了約30%。

此外，南加州的租賃非常活躍。2014年1月，差不多是2500美元，十年後的2017年12月，漲到了3100美元，月租金​​的漲幅和房價的漲幅基本上一致的，說明南加州的房價沒有泡沫，基本面非常良好。

03  房源供不應求

目前來講，加州的房子一直處於供不應求的狀態。

例如，Cupertino一共有20494套房，但在過去四年裡，Cupertino在售房源一直沒超過50套，也就是說在兩萬多套房子裡，只有不到50套房子可售。尤其最近這兩三年，可售房源在不斷下降。到2017年年底，只有8套房子在售，這說明Cupertino當地人他很惜售，房子不願意賣，供應量非常有限。

而且從掛牌到成交的時間，基本上8天。這說明北加州的房子不好買。該地區房子供應少，你能找到一套你喜歡的房子不容易，如果還能把它買下來，要跟很多人搶​​，而且一旦要買，速度要快，因為房子從上市到最後成交平均只有8天，是最近這四年的低點。

與此同時，隨著移動互聯網的發展之後，人工智能、無人駕駛等科技如果又會被矽谷創造出來，這將成為矽谷的第二春甚至第三春，這也意味著加州當地的房市未來更有支撐。

問答

Q1：美國加州學區房的投資回報率是多少？利率和租金是什麼樣的關係？加息有什麼影響？

從以下幾個角度做個快速總結：第一，在加州學區房置業，它是一個當期固定收益產品，所以有當期的回報率，這就是租售比為代表的當期回報率。第二部分是這個房價有長期的升值空間。

第三這個是美元資產，所以人民幣對美元這個匯率也構成重要的影響。最後就是槓桿效應，這套房你如果不是全款買下，你需要考慮槓桿效應。

一般來說，當期回報率是1.5~2.5%；而美國加州房價的升值是跑贏美國的平均水平的，大約5.5~6.5%年化。最近幾年漲幅比較快，過去這40年的一個平均的年化。兩者共計8%年化。

Q2：加州房產投資風險在哪裡？

加州的房產是美國最多的州，但是一定要慎重。我們認為我們精選出來的華人學區房是最有價值的，也就是說加州的舊金山灣區和南加州，這最繁華華人元素滲透，當地的教育資源豐富，交通便利，仁者愛山，智者樂水，仁者智者加州都歡迎。

但是現在舊金山灣區已經看到最近兩年租金滯漲了，但是房價還在飛漲，漲幅甚至加大這個我覺得是個風險。南加州就非常穩健，南加州是好選擇。

Q3：加州人口結構未來趨勢如何？

加州的人口非常多元化，白人佔比還是最大的，黑人很少，亞洲人佔8%。未來。加州將越來越重要，因為美國跟中國是世界最大的兩個經濟體，兩個國家之間的資金往來，就是資本賬戶往來，還有經常性賬戶就是貿易往來只有增大，不會回落的。

Q4：稅率可以貸款麼？

加州稅率為1.25%左右，有些新房社區有一個新房建設稅，但是新房稅是為了建學校和當地的這個生活設施，包括消防局、圖書館等。

另外貸款是可以貸款，但是貸款是個小眾產品，外國人貸款在美國利率會比美國納稅人高一點，高0.75%到1%，必須要小心謹慎的準備。

Q5：加州房價已經很高了，未來還有增值空間麼?

加州除了舊金山灣區之外，南加州的很多城市的經濟在復蘇，經濟規模GDP在增長，而失業率已經站到歷史低點，甚至可以說已經達到想工作人都有工作，那麼下一步就是人均的收入水平會提高，會產生通貨膨脹。

房價跟通貨膨脹(CPI)有70%正相關，通貨膨脹發生後，房租會上漲，房租上漲後房價會上漲，所以加州房價走勢值得期待。

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