灣區搶房進行時！如何在最短的時間內，低價拿下心儀的房子？

為何在灣區買房特別讓人頭疼？從選房開始就已經進入一個焦頭爛額的階段，更不要說後期如何在搶房的激烈競爭中，踩過高價購房者，低價購入自己心儀的房子了！但是，在手機面前的你，已經賺了！這份買房乾貨，助你快、狠、准在灣區買房，值得收藏！

附帶條件（Contingency）

所謂合同中的附帶條件的功能就是如果這些條件沒被滿足，買家可以撤回合同而不損失定金。附帶條件越少，或者清除附帶條件的時間(Contingency period)越短，會讓offer更容易被接受。附帶條件其實是對買家的一種保護。為了能夠安全的去處附帶條件，讓買家承擔最小的風險，我都會提前會為買家評估好各方面的風險。 

你的貸款方（lender）是否可靠 

和一些規模比較小的貸款方相比，賣方經紀人會跟願意和資質條件比較好或者有名的貸款方合作。而且資質不夠的貸款方因無法保證貸款的審批通過，會讓買家不得不在合同中放附加條款，從而大大降低拿到房子的機率。我的客戶在買房前期過程中我就會幫他篩選推薦貸款經紀人，保證他們的貸款在買到房後能順利進行。

是否全款買房 

大多數時候賣家會更偏向於不需要貸款的買家。如果都需要貸款，那麼首付比例高的買家會有更大的機率贏得買房合同。

買家陳述信 

好的經紀人會建議或者幫助買家寫一封信給賣家，介紹買家的情況和購房的原因，從而和賣家建立情感的聯繫。我曾經有兩個買家就因為賣家被他們的信感動，而選擇不要出價最高或者全現金買家，而把房子賣給他們。因為房子並不只是單純的一個買賣產品，很多屋主對自己的房子都很有感情。

你的經紀人是否專業 

專業的經紀人會準備一套完整的Offer文件，而不是單純的就做個合同。一般在遞交offer 前我都會與賣家經濟多次溝通，了解競爭情況和賣家的想法。同時我會與買家仔細溝通房子檢查情況，分析同區域房子的成交數據，給出相應出價建議。在條件允許下我會親自去見賣方經紀人遞交offer。對於不同資歷不同背景的賣家經紀人和賣家我也會有針對性的提出不同競價策略，有時能搶在公開競價日前，就幫助客戶幫房子以很好的價格提前拿下房子。

四個在買房過程中非常容易被忽略的問題： 

獨棟房屋的地基問題 

如果房屋檢查報告出現地基有問題，無論什麼樣的問題，就足以嚇退很多買家。因為風險太高，動輒就是幾萬甚至幾十萬的修復費用，最糟糕的情況可能整個房子都要推倒重造。不過這也會導致很多買家錯失好房或者好deal的機會。有經驗的經紀人就會幫你分析，並不是所有地基問題都是大問題，比如短淺的豎向裂痕，又或者某些常見原因導致的橫向裂痕等。最安全的辦法當然是請專業的結構工程師或者地基專家幫你在下offer前做個評估。

小區物業正在訴訟當中

如果小區物業正在和開發商或者屋主進行訴訟，會導致大多數銀行拒絕貸款。很多小區物業會在建成後的第9-10年起訴建築商，所以碰到這樣的房子，在下offer前一定要了解清楚情況。

小區物業儲備金不夠

小區儲備金狀況是連很多經紀人都會忽略的問題。如果碰到年代比較久遠，但是物業費又很便宜的小區就應該要注意它是否有足夠的儲備金來進行房屋的維護。如果儲備金較低，萬一房子又碰到重大問題需要修繕，很有可能就會導致每戶人家都得上交幾千甚至幾萬的強制徵收費用。

太陽能電板  

現在很多獨棟房屋都會裝太陽能電板，的確會節省電費。但是買房前一定要了解清楚太陽能是賣家全款買下的還是貸款或者租賃的。如果是全款買下，當然是加分項。如果是貸款或者租賃那麼就要當心了，因為你很有可能需要每月續繳比電費高很多的費用。

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