學區咋買房？“以房養學”更靈活！談美國學區房新趨勢！

買房一直都是中國家庭最關注的話題之一，買學區房也不是中國人的偏好，美國家庭一般也會在孩子進入學齡(5歲上幼兒園)時開始遷入好學區，然而，好學區的高價房讓一些中產家庭也望而卻步。

慎重考慮

2017年美國公立學區Top10

教育信息網站Niche今年對全美1萬多個學區進行排名，這份榜單中的前十名學區，賓夕法尼亞州佔3個，伊利諾伊州和紐約州平分秋色各2個。讓人意想不到的是，不乏名牌高校的華人聚居重地加州一個都沒有。

✔Niche評選全美最佳學區排名已有14年，主要根據學生SAT成績及州的各項考試成績、家長和學生的評估、進大學的準備(college readiness)和畢業率等因素綜合考量，在學術水平、師資力量、學生文化多樣性、學校資源及設施、安全衛生、飲食這幾個方面進行評分，軟硬件都考慮到了。這份榜單的排名是：

第一名的是賓州特雷迪芬鎮的特雷迪芬-伊斯特唐學區(Tredyffrin-Easttown)學區，

第二名是伊利諾伊州弗農山鎮的128學區(Community High School District No 128)，

第三名是賓州韋恩市的拉德納(Radnor)學區，

第四名是密蘇里州的克萊頓(Clayton)學區，

第五名是紐約的大頸(Great Neck)公立學區，

第六名是新澤西州普林斯頓(Princeton)公立學區，

第七名是伊利諾伊州的紐圖瑞爾高中203號學區(New Trier Township High School District No. 203)，

第八名是賓州勞爾梅里恩(Lower Merion)學區，

第九名是馬薩諸塞州的列剋星敦市(Lexington)學區，

第十名是紐約州的傑里科(Jericho)聯合學區。

（提示：Niche榜單只是一家之言，學區排名也只是參考，家長應更多地結合孩子的興趣愛好、學校的培養方向去擇校。在排名差距不大的情況下，每個學區和學校的個性化差異值得家長慎重考慮。）

學區房是買還是租？

也許是中國北上廣的學區房實在太貴，中國人在美國購房時，房產中介提起美國的學區房都一臉“ 趕快去白撿 ”的表情，但真的有這麼便宜嗎？網上瘋傳的200萬元(人民幣，下同)就能買到的小別墅的確也有，但地理位置大概是在廣袤的田野上，方圓五十里內大概就一所普通中學。

👉如果想在繁華地帶選一個學區房，就沒那麼便宜了。在華人置業的首選城市舊金山、洛杉磯、紐約，稍微好一點的住宅價格都在100萬美元以上，在紐約曼哈頓區這種寸土寸金的地方，一個兩居室就能賣到300萬至500萬美元。在這個房價基礎上，還得為“好學區”多支付20%至30%的費用。

在華人最為集中的紐約皇后區，不同學區之間的差價甚至能多買一套房。在大城市，一街之隔房價就可能天差地別。在紐約，好的公立學校大多分佈在近郊區。根據Zillow網站的數據顯示，華人在這些地段購買四居室的價格大概在200萬美元左右。除此之外，每年還要支付1%至3%的地稅。紐約周邊的地稅在2.5%左右，買一套200多萬美元的學區房，之後每年還要支付5萬美元左右的稅金，並不輕鬆。

//如果收入能負擔得起房價，家長會選擇購買學區房，如果負擔不起，也有家庭會選擇租房。而正因為學區房不愁租，所以更多家長寧願買房。成熟的房產投資者除了關心購房成本以外，更要關心所購房產市場的變化、政策及保值性。即使將來整個房產市場進入疲怠期，好的學區房也能維持比其他同水平房屋更高的售價，並更容易轉手。美國人一般會在孩子進入學齡時買學區房，因此建議投資者選擇有三四個臥室的房產，易於出手。

中國買家青睞“以房養學”

👉房產信息網站Zillow 11月9日發布了《美國房產市場報告(2017年9月)》，報告顯示，9月美國平均房價為20.27萬美元，比去年上漲6.9%；全國租金中值為每月1430美元，同比上漲2%。就地域來看，西海岸住房市場蓬勃發展，由於就業需求增長，西雅圖與加利福尼亞州聖何塞的房價增速領跑全國，分別較去年同期增長12.4%與10%。

//根據美國房地產經紀人協會(NAR)統計，目前加州、得州、佛羅里達州的房產最受中國買家青睞。業內人士表示，中國買家對美國學區房有明顯的偏好。有很多留學或者移民家庭的客戶專門來諮詢大學附近的房產，其中又以加州最受青睞。比如位於加州帕羅奧圖的斯坦福大學，該校附近的房產以二手房為主，新房幾乎沒有什麼供應量，價格也偏高。目前斯坦福大學所在的94305郵編區的房屋中位價是 321萬美元左右。”

業內人士還總結了中國客戶在購買美國學區房時的一些趨勢和規律，比如一般在孩子留學前一兩年開始購買美國房產，而且多“以房養學 ”，“這種模式更為靈活，因為不需要孩子一定入讀所在學區的學校，還可以把每個月的房租用來支持孩子的留學開銷。也有不少人是孩子來美國後，直接入住提前購置的房產。

利用房子的升值來補回留學的花銷

“我當時在美國留學時，身邊有不少中國同學買了房，大部分是在留學前購置學區房。還有一些是畢業后買，留在美國就業的。有些朋友在留學前買的房子，畢業的時候發現房產的增值幅度幾乎可以抵消學費支出。”

//不過， “以房養學”並不是在美國所有的地方都可行，而且有一些學區的房源供給緊張。美國房地產數據平台 Zillow 10月發布了一份全美十大頂尖院校學區房“以房養學”可行性報告，對於在9月進入 US News 2018美國大學榜單的10所頂尖院校，分析其學區房的增值水平是否可以抵消本科四年的學費。報告顯示，2013年8月至2017年8月這一年裡，只有哈佛、麻省理工、斯坦福這三所院校所在市的房價升值幅度高於預估學費總額，其他則不及。

頂級學區買房，動輒200多萬美元

曾有中國網民分享在紐約買房的經驗，他用了4年時間跑遍紐約和新澤西，只為買到學區好、價格合理、生活方便的房子，選房要求包括：75分鐘內能到曼哈頓；學區內的高中SAT均分至少1500，最好能達到1800；亞裔人口比例超過20%——該網民覺得亞裔較多的地區中國餐館也會比較多，孩子在學校也能避免歧視和霸凌。
其實，所謂的“好學區”是雙向選擇的結果。好學區的高房價保證了入住家庭多是關心孩子教育的家庭，父母更加願意配合和參與學校的教學活動，好的老師也願意來這些學校，畢竟老師都希望教到好學生，提高自己的教學評估。這樣一來，這些學區的房價也就維持在一個比較高的水準。
//而如果在好的學區買房，除了能夠省下一筆私立學校的學費，還能保證房子的升值空間，而且這些地方的房租也高些。所以即使不考慮孩子上學的問題，買房者也會盡量選擇好的學區，將來轉賣的時候會比較容易。

👉 還有一種觀點是，公立學校每年的花銷平均約8500美元，私立學校達1.3萬美元，因此相比讓孩子上私立學校，在好學區買房是收益更高的投資，畢竟房子保值，私立學校的學費卻收不回來——私立學校花費的平均價格是每年1.3萬美元，如果住在全美私立學校最貴的加州帕羅奧圖(Palo Alto，斯坦福大學所在地)，學費會超過2.8萬美元。

不過，美國的學區房的價格比中國一線城市還是合理一些，因為沒有戶籍制度的限制，判定學區和房子是租是買、孩子的國籍都沒有關係。另外，眾多優質的私立學校也起到了壓制學區房價格的作用，畢竟如果好學區房價過於離譜，人們就會選擇同樣高水平的私校。

美國學區房的底氣是什麼？

▶首先，美國的“頂配”中學大多是私立中學，如奧巴馬的兩個女兒就讀的西德維爾友誼中學(Sidwell Friends School)就是頂級私校之一，雖然要每年十幾萬美元的昂貴學費，但不存在學區限制。如學區房價格過高，家長們大可為孩子選擇私立學校，讓孩子享受更多元的教育。

▶其次，美國的學區製度只要求家庭在學區擁有居住資格，不強求家長買房，家長可以自由選擇是買房還是租房。再加上美國較為規範的租房市場，學區房很難產生炒作熱潮。

▶再者，美國的學區分佈較為均勻，無論是在市區還是郊區，均有水平相當的學校分佈，教育資源相對平均，市區和郊區學區房的價格也相距不大，家長們不會因為“要送孩子去城裡上學”而去擠占城裡的一畝三分地。

房產信息網站搜索，能看到位於加州頂級學區帕羅奧託的一個獨棟單層4個臥室的宅院售價262萬多美元，換算成人民幣要1700多萬元，聽起來不便宜，但算上院子每平米只要2萬元 ——這樣的均價能讓不少在北京買學區房的家長羨慕。

何為“好學區”？各地評估系統不同

美國公立中學、小學和幼兒園採取就近入學的原則，法律規定，任何居住在這個學區內的孩子都有享受免費公立教育。學校質量好的地區成了吸引家庭入住的“好學區”，聽上去和中國的學區房差不多，其本質還是不同，如美國對學區房的精准定位在高中，因為中小學教育階段的學習任務相對輕鬆，而決定孩子未來能讀哪所大學的飛躍性成長學習都集中在高中階段。

👉在美國家長眼中，公立與私立中學各有優勢。公立中學只接受短期的外國交換生，法定最長時限為一年，不得接受外國申請者作為獨立學生長期學習；而私立中學接受外國留學生以學生簽證長期就讀。這意味著，公立中學的國際生比例遠少於私立中學，且學費遠低於私立中學，獎學金也更容易申請，因此公立學區同樣受家長的青睞。

不同地區對學區是否優秀各有一套自己的衡量標準。紐約教育部門公佈的年度學校排名由三個指標決定：

▶ 學校環境 (包括學生出席率)，佔總分的15%；

▶ 學生表現，其中初中和小學根據學生英語和數學的會考成績衡量，高中則根據學生畢業率衡量，佔30%；

▶ 學生進步，包括學校是否有效地幫助學生取得進步，佔55%。

各學區每年對所屬學校的學生出勤率、成績排名都有相應的報告發布。雖然指標不盡相同，但官方發布的數據具有很強的權威性，可以作為挑選學區房時的可靠依據。此外，家長也可以自行在網絡上查詢學校歷年的SAT成績。美國每一棟居住房都有一所相匹配的學校，只要在網上輸入自己的家庭住址便可查到相應的學區、學校名稱和地址，上網查到孩子可上的學校後便可與校方聯繫。

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