美国房产购买，持有，出售，出租各环节税费一览

美国各个州的法律不尽相同，需要交税的项目不完全一样。简单地说，买房需要几千美元的各种费用，并不多。
 
最主要的税是房地产税，那不是“买房”需要交的，而是“每年”都要交的，当然也包括“买房”的时候。美国各地的房地产税是每年物业估价的1%到3%多一点，各个地方不同。

一、美国投资持有成本相关费用
在房屋购买成功后，投资者将面临持有成本的问题。房产税，便是首当其冲。其次就是；房屋保险、物业费、维修费等费用。

1、房地产税
房产税在美国各个州和地区都不同，一般在1%多一点。政府会对每个房子做一个评估价，然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解，其实按1%计算，就是你交100年房价才涨一倍；实际上100年之后房价早已涨了至少10倍，房产税根本就可以忽略不计。同时在中国虽然没有房产税的概念，可是只有70年产权，房子的建筑成本只有2000多人民币一平米，也就是说大部分成本都是土地成本，把房子的土地成本分摊到70年里，你所花的钱比美国的房产税其实还要高不少。

2、房屋保险
房屋保险(House Insurance)的作用是，在房屋受到火灾、洪水、雷击等意外事故而导致受损，如果房主购买了房屋保险，一般能获得20万美元的保费，每年500美元。如果是商用房，该保险还可以保护租金损失。

除了在购房时，需购买房屋保险，其实还应购买地震保险(Earthquake Insurance)。该保险主要包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等，通常不被包括在大多数的保险条款之内。

由于加州是地震多发区，在加州购房，地震保险费用相对较高，地震险的费用往往比火险的费用高出一倍，房屋保险由于保险条款不同而不同，保费一般在500-900之间。

3、小区费和物业费
在物业费主要是针对公寓而言的，别墅一般没有物业，都是自己建房自己维护，物业费为零或者每年只有一到两百美元；那种开发商建一大片新别墅的情况需要特别注意，每月物业费约为100到230美金。公寓的物业费大约每年3000到4000美元，越是年代久远的公寓维护成本越高，物业费也越贵。

4、出租管理费
如果投资房产是用来出租，一般是由管理公司管理。管理费的计算方式为：8%~10%的租价+第一个月的租金。当然，每家管理公司的收费方式各有不同，就具体问题具体分析了。

如果是大型公寓，管理费则会少很多。

5、贷款本金和利息
如果通过贷款购房，并贷款未清，房屋本金与利息就要按月支付。拥有美国较高信用记录的贷款者所享受的30年固定利率，平均在4%左右。

二、美国房屋面积计算与国内不同

美国房子面积是以人能居住的面积来计算，不是以建筑面积计算。美国别墅的地下室的，如果没有专修，这就不会算在居住面积里的，阳台和车库也都不计算在内，够人性话吧！不仅如此，综合美国的房产价格，不能只看单纯的面积价，而是要根据整个小区附近房子的价位。

很多人买房子买的是独栋别墅和联体别墅，而别墅的价格受到多方面影响，比如地区好坏、车库多少、室外花园土地面积多少等综合因素。但是有一点，举例： 当房子标明是2000(大约200平方米)平方英尺，售价30万美元，那么，这个2000平方英尺一定是实际居住面积，是不包含车库、阳台、地下室和公用过道、电梯等。

三、外国人卖美国房子需要交多少税费？

在美国，中国人出售美国房产所缴纳的费用基本与美国人一致。主要包括以下部分，其中资本利得税是最重要的支出：

卖房资本利得税如何计算

住房贷款利率、持有环节的房产税、转让环节的资本利得税是美国房地产市场的三大基本信贷税收调控政策。资本利得是指当资本资产出售时，买价与卖价之间的差额即是资本利得。房产资本利得则是指出售房屋时与购入房屋时的差价，一套房屋如果买入时为200万美元，卖出时为300万美元，那么其资本利得为100万美元，而针对这100万美元征收的税费则为“资本利得税”。

资本利得(亏损)根据其持有的时间长短分为短期和长期。如果持有时间在一年以内，则作为短期。如果持有时间在一年以上，则作为长期。持有时间以所得资产的次日计算，直到出售资产的当日。

房产资本利得的征税标准
短期持有持有不到一年转售，适用美国公民和居民的常规分级所得税率纳税，分级所得税税率最低10%，最高为35%。

长期持有持有一年以上，适用房地产长期资本利得，最低为10%，最高25%。一般为15%-25%之间。

值得一提的是，美国1031条款，简单来说，当你卖出一处房产后“一定期限内”，又购买了一“类似”的房产，那么资本利得税是可以避免的。所以想要更换自己的房屋，若符合1031条款的要求，将可免去这一笔税。但在不同情况下，该条款所设定的条件以及具体操作相当复杂，需咨询专业的会计事务所代为处理。

四、美国买房合理避税的方式

在美国，有很多合理避税的方式，了解后可以省掉不少税费。主要有以下方式：

1. 房产相关的开销可以相应抵扣，只有净收入才需要被征收税。需要提交一份相应的申明给美国国税局.

2. 出租房子时，还可以利用「红利折旧」(Bonus Depreciation)来省税。房屋每年都有折旧，在作出租用时，折旧部分可以比正常折旧额高不少，这样，从租金收入中扣除的折旧、维修等支出部分就多了，屋主要为租金所得而支付的税就少了。换而言之，屋主从出租中所得的收入就高了。

3. 屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，以便报税时使用。

4. 贷款购房中的利息。申请人的一套自用居住房，如果是通过贷款购入，每年的贷款利息是免税的，可以从总收入中减除。
   
   购房房产的其他抵税或避税办法
   
   我们购买住宅、商业地产怎样合理避税？因为投资美国房产，需要交纳所得税的。具体交纳多少，需要专业会计师做账，合理避税。记住，他们不是做假账。这个要看每个会计师的本事。一般稍微大一点的美国房产公司的会计师都是很牛的。通过我们的研究，得出：
   
   对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税：
   1.房子的地税(房产税)，保险费
   2.房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费
   3.房子的维修费
   4.房东到美国来往的机票，餐旅费
   5.房地产公司的管理费
   6.房地产经纪的中介费
   7.寻找租客的广告费
   8.自己未成年孩子的抚养费

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