从“零”到“壹”了解美国的购房合同

说明经纪人有可能代表不止一名买家／卖家。

在做任何转账之前，请与经纪人确定收到转账信息的真伪

这里开始是购房合同的正文开始：

1.购买房屋的地址等具体信息、出价、产权账户（escrow）关闭的时间（也就是过户时间）

2.买卖双方与经纪人的信息以及关系。

3.合同被接收后，买家交付的时间；合同的资金状况，是现金买房（cash offer)还是有贷款的offer。

（说明loan amount，不过这个loan amount是可以后来再跟loan officer协商后做出调整）

这里会写明是否有loan/ appraisal contingency，以及移除的时间。

这一页，关于其他费用（other costs），这个依照每一个县（county）的要求来计算。具体信息大家可以查找这一网站：Firstam

8. 写明了此次交易中包含在内的物品，比如是否包括洗衣机／烘干机／冰箱等。

9. 说明买家何时会搬进住屋，卖家何时应该迁出。如果目前仍有房客居住﹐则需注明现有房客将怎样安置，并可在此段注明买主何时可以取得钥匙。

10. 法定的报备声明(包括含铅油漆的告知)

注明法律所规定卖方必须书面告知买主的一些事项。例如﹕房屋的油漆是否含铅﹐房子是否在地震带或是容易发生火灾和水灾的地区﹐和卖方所知房屋有问题的地方。以及指出当房屋受到某些规定的管辖时﹐卖方必须提供买方额外的资料。例如﹕如果房子是独立产权公寓或其他屋主共用游泳池或会议室等这类的已定条文约定。

这些信息一般房屋的disclosure package里面会有说明

11. 12. 卖家需要披露已经了解的可能会影响此次交易的，有关房屋状况的信息。买家有权对房屋进行检查，14B中会写明买家需要在什么时间内进行以及完成对房屋的检查。（一般湾区的房屋，卖家会准备房屋全面的inspection report）

13.产权交接，卖家需要向买家纰漏所有产权相关的信息，需要向买家提供产权报告（preliminary report）。在此次房产交易结束过户后，买家会收到产权转移给买家的grant deed（地契）。

14.A. 卖家需要在多少时间内向买家提供所有相关的房屋报告，在湾区一般在下offer前，卖家就已经提供了这些报告。

B. 买家需要在多少时间内完成之前提到的房屋检查。

C. Contingency的移除。

D. 卖家可在以下情况下取消此次交易：

1.买家在超过contingency所规定时间内，没有移除contingency／延期contingency，

2.买家在所写明时间之内没有交付定金

3. 或者买家没有履行合同中写明的其他义务。

15. 过户前需要做final walk through，也检验房屋是否与买家下offer时状况相同。确保房屋没有出现明显的状况的变化，比如门梁被毁坏，墙被砸了个洞，地板被掀开等。

16.如果seller对房屋进行了维修，需要在final walk through之前完成，以及需要向买家提供维修的发票。

21.买主不能履行时的最大损失。通常，如果买主没有足够的理由却取消合同，卖方可以告买主赔偿损失。如果买主在这段文字前签名，然后买主假若无故取消合同，虽然卖方仍然可以告买主，但是一般来说，买主损失的最大金额就是所付的订金。

22.解决歧见。这是买方和卖方同意，买方和卖方同意调解的任何争议或诉求，让买卖双方消除歧见的作法，帮助双方解决地产经纪人无法解决的问。

如果买方和卖方在这段下方签名，就表示如果纠纷不能解决时，双方同意不上法庭，而选择由”仲裁人”来解决。仲裁人不是法官，但有权威决定买卖双方谁是谁非及其他事项，包括买卖双方金钱上的纠纷。在这一段中，买方也同意以仲裁方式解决和经纪人在交易过程中的纠纷。

23-29. 其他专家服务的选择：虽然经纪人提供买房和卖方检验房屋，或其他可以帮助双方购买或出售地产的专业人员名单，但是双方可以自行选择，不需接受经纪人的建议。

房地产税等费用的比率分配：买方和卖方同意某些费用和定期支出，如果在定期交费限期前完成房屋买卖的交易，双方将按比率分配付费。

预扣税：买方和卖方会按税法某些规定签妥所需文件，加州和联邦的法律先扣下售价的部份款项，将费用寄往税捐机关。

当有需要先扣下部份款项时，常常都是交由代书公司处理。某些减免可能适用，但必须保留记录。

经纪人电脑联线服务(MLS)：授权经纪人将买卖及条件报告给经纪人电脑联线服务(MLS)。MLS 有一份名单，列出买方社区附近待售的房地产，经纪人可用来为买方找寻最适合买方需求的房屋。

公平住屋机会：写明经纪人和买卖双方不可在买卖房屋的过程，有任何歧视的非法行为。

律师费：列举如果必须有诉讼或仲裁时，败诉的一方必须支付胜诉一方的律师费用。

提醒买房和卖方在协商议价过程中的口头承诺，通常无法律保障，除非这些口头承诺在合约中书写列举出来。

30.定义合约列出的名词字汇。

31.合同过期时间

32. 如果卖家接受了我们的offer，会在此处签名

Buyer’s inspection advisory: 建议买家做房屋的检查，一般湾区的卖家会提高检查报告（inspection report）的评价，买家也可自己联系（inspection company）再做一次全面检查。

来源：房88