外籍人士投资美国房地产，不规划税收吃大亏！

以外国人身份在美国投资房地产时，需要了解美国房产相关的税务，例如所得税、预扣税、赠予税以及遗产税等。同时，应该考虑其他事项，如资产规划和移民前规划，避免因为资产传承或身份调整等问题，造成利益损失。而外国投资人投资房地产时进行税务规划的最佳时间是在签订购房合同之前，通过采取非常前瞻性的税务规划，外国投资人往往能够在投资时显著减少甚至消除一系列于己不利的税务后果。

★作为非居民外籍人士在美国投资房产后，需要缴纳哪些税务？

当非居民外籍人士在美国投资房地产并出租时，通常需要按照收到租金的30%预扣所得税，物业管理公司或承租人有代扣代缴税的义务，非居民外籍人士收到的租金收入已扣除30%的税金，不需要再申报年度所得税表。

外籍投资者可以选择将被出租收入做为在美国的贸易或业务，从而按照累进税率纳税。这样一来，与房产相关的开销（如物业费，房产税，水电费，维修费等）可以相应抵扣，只有净收益才需要被征收税。在这种情况下，非居民外籍人士需要每年向美国政府申报所得税。

假设一栋价值50万美金的房产，一年的租金收入有3万美金，扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费，及折旧费用共计2万美金，则此出租房产净收入为1万美金，符合10% 及12%两段等级税率，按照2018年单身税率计算，需要缴纳1013美元的联邦个人所得税。

如果当年房子没有顺利出租，有出租亏损的情况下，仍然要申报所得税。 

比如一年在美国的租金收入为2万美元，但是物业费、房产费、维修费、水电费、管理费等等这些支出为3万美元，结果出租房的净亏损有1万美元。这时业主千万不要以为出租房产处于亏损状态就不需要申报，如果你不申报美国税局就会认为你只有租金收入2万美元，而没有亏损，那么就会按2万美元的收入计算个人所得税。

当非居民外籍人士在美国投资房地产并出售时，所产生的收益被视为美国来源收入，通常需要向美国缴纳资本利得税。对于外居民外籍人士（以及信托基金）而言，出售持有时间一年或以上的房地产需要缴纳最高为20％的资本利得税。为了避免外国投资者逃税，非居民外籍人士在出售美国房产时，买方将按照法律规定代扣成交额的15%做为预扣税。预扣税不仅适用于房地产销售，而且还适用于房地产交换、清算以及赠予。

另外，当非居民外籍人士在美国投资房地产时，还应该关注遗产税和赠与税。如果房产持有人不幸身故，该房产的继承人将会被美国IRS征收遗产税，房产所在州也会征收州遗产税。2019年,美国税务居民的赠与和遗产统一终身免税额为11,180,000美金，在此范围内的遗产无需缴纳遗产税，但是对于非美国税务居民，赠与税和遗产税的免税额仅有60,000美金，超过的部分需要缴纳遗产税。因此，非居民外籍人士应该提前通过适当规划，来减少或避免未来房产传承的税务负担。

如果纳税人欠美国政府税款，又没有在纳税截止日期内交款，他将被美国税务局罚款并征收利息。美国国税局的规定是，如果没有按时申报并且拖欠美国国税局的税款，那么会收到罚款通知，包括了未及时申报罚款和未及时缴税罚款。

因此，及时报税和缴税非常重要。 对于美国非税务居民，特别是在美国境内有房产和其它投资的人士来说，正常申报美国税是保证其在美国财务利益不受干扰的重要因素，同时也能够保证其在美国投资所得仅被征收合理税款。

对于美国税务上的问题，想要一时半会摸清理透比较困难，建议大家咨询专业税务师和律师，投资美国房产需要了解的规则很多，希望这篇文章能让大家有所收获，让您的美国房产投资之路更加顺畅！

文/美国保险