洛杉矶万税万万税｜华人在美国买房，都有哪些税需要提前了解？

作为房地产投资者，您需要了解如何管理您的税单并最大化提高您税后的投资回报。但是，要做到这一点，您需要了解投资房地产投资组合征税的主要方式。您还必须掌握一些抽象概念，例如计算您的税基，以及资本投资的折旧。 

警告：本文不会让您成为专家。但它会使您了解基本术语，以便您可以更好地准备与税务顾问会面。

美国国税局以两种主要方式对生活投资者的房地产投资组合征税：所得税和资本利得税。（第三种方式，遗产税，仅适用于已故投资者。）

租金收入应纳税，也就是普通所得税。这意味着您必须在纳税申报表上将其作为收入申报并缴纳所得税。与工资不同，租金收入不受FICA税的限制。

您的收入是您从房产的租金和特许权使用费中获得的一切，减去任何可扣除的费用。您不能扣除一切。您只能扣除抵押贷款利息并进行维修，使房产恢复到原来的最低功能状态。您无法扣除新建筑，增建或装修等资本投资。这部分稍后会详细介绍。

您需要担心的第二个税收法案是资本利得税。当您出售房产时，美国国税局会对您从房产中获得的任何净利润征税。如果您正在翻转房产并且您拥有房产不到一年，您需要支付短期资本利得税，这与您的边际所得税税率相同。如果您处于28％的税率范围内，您将对短期资本收益征收28％的税。

如果您持有该房产12个月，您将有资格获得更有利的长期资本收益。根据您的边际所得税，这些税率可能在0％到15％之间。然而，在每个范围内，美国国税局减少了长期收益，而不是普通收入或短期收益。

您根据房产销售价格与调整后的税基之间的差额缴纳资本利得税。您在房产中的调整后的税基是您为房产支付的原始成本，加上您之前未扣除税款的装修和改善（包括这些项目的人工成本）所投入的任何金额。

如果您有与房产相关的扣减，则从您的税基中扣除。如果您的调整后的税基高于您的销售，则您有资本损失。您可以从资本收益中减去特定年份的资本损失，以减少您的税收。如果您有更多的资本损失而不是资本收益，您可以将这些资本损失“结转”到未来几年以抵消未来的资本收益。如果您没有资本收益，您可以每年扣除3,000美元，直到您确认所有资本损失结转为止。

美国国税局为房地产投资者定制的资本收益税提供了一个重要的例外：如果您拥有一个投资房产，您可以出售您的房产并在60天内将资金转入另一处房产而无需缴纳资本利得税。此交易被称为Section 1031置换，以美国税收法规允许的部分命名。您不能将出租物业换成个人住所，反之亦然。出于这个原因，这些置换被称为类似置换，因为您替换它的房产需要与您销售的房产大致相似。

1031置换使房地产投资者可以推迟支付资本利得税，这是投资共同基金，股票，债券和其他证券或收藏品的另一个优势。在退休账户之外，您必须在销售后的一年的4月15日之前对这些项目的收益纳税。

这是一个广泛的概念，所以我们只能涵盖这里的基础知识。当您购买投资物业 －无论是建筑物、电脑还是马－ 美国国税局都知道该物品不会永远保持年轻和新的状态。随着时间的推移，该物业的价值将下降。折旧是要求扣除以补偿您在该年度内物业价值下降的过程。

注意：您不能折旧您的个人住所。您只能折旧投资房产。有关折旧过程的更多信息请参阅IRS出版物946，如何折旧属性。

当然，土地不会贬值。但是土地下的矿物质呢。如果您从土地上提取石油或其他矿物或木材，您将通过称为耗尽的过程来解释价值的逐渐损失 。

同样，当您购买使用寿命超过一年的投资房地产或资本设备时，美国国税局知道您将使用该房产在未来很长一段时间内创造收入。

在某些情况下，美国国税局不允许您在第一年扣除您的全部投资成本。相反，您必须在数年内摊销您的投资。对于房地产，您必须在27.5年内分摊扣除额。

如果您是一个被动的投资者－这意味着您在管理房地产投资的过程中不是日常工作－那么您将受制于被动损失规则。基本上，您只能在可以抵消被动收益的情况下扣除被动损失。这些规则限制了您使用被动损失抵消投资组合中其他地方资本收益的能力。国会于1986年实施了这些规则，以消除税收漏洞和滥用税收避难所。

如有必要，大多数个人的房屋投资者每年可以扣除高达25,000美元的租赁房产损失（受收入限制）。希望您不必太多地使用这个规定。

期望每年向地方和县政府缴纳房产税。您当地政府将以最高和最佳使用评估您的房产的市场价值，并每年向您收取该价值的一定百分比。但是，如果物业税在整个辖区内统一评估，并且不是特殊评估，您可以根据您的租金收入扣除财产税。

留意机会來扣除这些常见的房地产投资费用：

• 抵押贷款利息

• 与您的投资物业或业务相关的法律费用

• 里程

• 您家的商业用途（家庭办公室扣除）

• 广告费

• 员工（但如果他们正在进行资本改进或翻新，您必须将其劳动力成本作为资本投资的一部分摊销，而不是作为当年的费用。）