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微博【法律】如何避免在房屋營建過程中所產生的糾紛? | 洛杉磯李紅律師事務所
法律
時間:08/07/2019
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由於施工質量，屋主告承包商、建商的案例時有發生；有的承包商拿了錢卻遲遲無法完工；當然還有承包商、分包商、材料供應商告屋主的，因為拿不到錢，乾脆給屋主的房子放個Mechanic's Lien, 美國社會的這類訴訟和糾紛天天都在上演，不分種族、不分膚色，遇上了就煩透了。如何避免呢，李紅律師的建議有以下幾點：
簽僱傭承包商的合約之前的準備工作
第一，如果你的工程花費預期超過了$10,000，那麼你選擇的承包商最好是有執照的。但是對方給你提供的執照號碼和Contractor Board 登記的是否一致呢？和你簽約的是承包商個人，但是要求雇主付款給別的公司，公司的背景也一定要查清楚，和承包商是什麼關係呢？那個公司是否已經註銷了？如果簽約之前就發現了以上的問題，其實，雇主就可以考慮是否還要與承包商繼續往後的合作了。
第二，要去了解承包商的Bond, Insurance 包括workers compensation。根據加州承包商執照協會的規定，每一個有執照的承包商需要購買Bond, 這個不是保險，類似債券，最低要求$15,000，如果承包商無法完成工期，那麼雇主至少理論上可以得到這個賠償。但是，假如你僱請的承包商被若干個雇主追討Bond, 那麼你可以得到的賠償要和幾家雇主共同來平分的。舉例，$15,000的Bond 被用掉了$5000,那麼剩下的$10,000由後面的幾個雇主來分攤。所以，雇主一定要了解承包商的Bond 是否有效，是否一直是連續的。
合同的條款盡可能詳細
第三，雇主和承包商簽署合同非常有必要，合同的條款一定盡可能詳細。合同應該由誰來提供呢？總體來說，合同應該由承包商來提供，因為加州的承包商執照管理機構對承包商有各種嚴格的法律要求，作為承包商是專業的業內人士，知道怎樣營建才更規範。即使如此，屋主花點兒小錢要找律師審閱一下也是必要的。
定金付多少呢？法律有明確的規定
合同中要詳細寫下工程的內容，工錢和料錢是各算各的，還是承包商要包工包料呢？如果是承包商包料，那什麼品質的材料是雙方都同意的呢？還有，就是付款方式在合同中要體現清楚。例如，法律要求屋主在開工的時候付的定金可以是$1000 或者是合同價格的10%,如果10%比$1000 高，那麼法律要求的定金是最低的那個數（$1000）。假如承包商一開始就要求你付30%的定金，那麼你有權拒絕，即使重新再僱一個承包商也是值得的。現實中，一開始就發現有什麼不對勁的地方，最終還是無法避免會發生糾紛。
Mechanics lien 留置權
第四，屋主和承包商糾紛中，最常見的承包商因為屋主不付款導致承包商給屋主的房子放置mechanic’s lien。現實中，有的承包商以購買材料為由先行支取材料款，但是承包商並沒有把材料款或者工錢如期付給分包商或者材料供應商，法律為了保護承包商、分包商、材料供應商的權益，允許在符合程序的情形下，將房產留置起來，未來屋主在賣房子時或者重新貸款時都要先行處理好這個mechanic's lien。
作為屋主怎樣保護自己呢？李紅律師建議：屋主在自己和承包商簽訂的合約以及付款過程裡，要特別注意一些細節，比如，每付一次款後，要求承包商簽定Mechanic's Lien Waiver，目的就是說這部分款項已經依照合約支付清楚了，日後承包商不可以再“耍賴”；此外，如果屋主付了現金給承包商，一定要求承包商出收據，表明已經收到了工程款項。
建築糾紛和什麼法律相關呢？
第五，假如發生了糾紛，雙方在履行合約的過程中發生了巨大分歧，那麼可以尋求專精地產法、建築法、合同法的律師來幫忙解決，如果可以協商解決，雙方就不必對薄公堂。假如無法協商，那麼最後也只有通過訴訟得以解決。
文章和圖片由李紅律師事務所 Law Offices of Hong Li, a Professional Corporation 主任律師李紅所撰寫。李紅律師是美國聯邦法院、加州各級法院的出庭律師，她專精房地產、營建糾紛和訴訟。 www.lihonglaw.net 律所電話： 626-820-9225
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來自中國北京，美國生活20 餘載，了解新移民的法律訴求！她秉持專業素養及誠信原則為客戶排憂解難！
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