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微博【法律】如何避免在房屋营建过程中产生的纠纷| 洛杉矶李红律师事务所
時間:08/07/2019
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由於施工质量，屋主告承包商、建商的案例时有发生；有的承包商拿了钱却迟迟无法完工；当然还有承包商、分包商、材料供应商告屋主的，因为拿不到钱，乾脆给屋主的房子放个Mechanic's Lien, 美国社会的这类诉讼和纠纷天天都在上演，不分种族、不分肤色，遇上了就烦透了。如何避免呢，李红律师的建议有以下几点：
签雇佣承包商的合约之前的准备工作
第一，如果你的工程花费预期超过了$10,000，那麽你选择的承包商最好是有执照的。但是对方给你提供的执照号码和Contractor Board 登记的是否一致呢？和你签约的是承包商个人，但是要求雇主付款给别的公司，公司的背景也一定要查清楚，和承包商是什麽关系呢？那个公司是否已经注销了？如果签约之前就发现了以上的问题，其实，雇主就可以考虑是否还要与承包商继续往後的合作了。
第二，要去了解承包商的Bond, Insurance 包括workers compensation。根据加州承包商执照协会的规定，每一个有执照的承包商需要购买Bond, 这个不是保险，类似债券，最低要求$15,000，如果承包商无法完成工期，那麽雇主至少理论上可以得到这个赔偿。但是，假如你雇请的承包商被若干个雇主追讨Bond, 那麽你可以得到的赔偿要和几家雇主共同来平分的。举例，$15,000的Bond 被用掉了$5000,那麽剩下的$10,000由後面的几个雇主来分摊。所以，雇主一定要了解承包商的Bond 是否有效，是否一直是连续的。
合同的条款尽可能详细
第三，雇主和承包商签署合同非常有必要，合同的条款一定尽可能详细。合同应该由谁来提供呢？总体来说，合同应该由承包商来提供，因为加州的承包商执照管理机构对承包商有各种严格的法律要求，作为承包商是专业的业内人士，知道怎样营建才更规范。即使如此，屋主花点儿小钱要找律师审阅一下也是必要的。
定金付多少呢？法律有明确的规定
合同中要详细写下工程的内容，工钱和料钱是各算各的，还是承包商要包工包料呢？如果是承包商包料，那什麽品质的材料是双方都同意的呢？还有，就是付款方式在合同中要体现清楚。例如，法律要求屋主在开工的时候付的定金可以是$1000 或者是合同价格的10%,如果10%比$1000 高，那麽法律要求的定金是最低的那个数（$1000）。假如承包商一开始就要求你付30%的定金，那麽你有权拒绝，即使重新再雇一个承包商也是值得的。现实中，一开始就发现有什麽不对劲的地方，最终还是无法避免会发生纠纷。
Mechanics lien 留置权
第四，屋主和承包商纠纷中，最常见的承包商因为屋主不付款导致承包商给屋主的房子放置mechanic’s lien。现实中，有的承包商以购买材料为由先行支取材料款，但是承包商并没有把材料款或者工钱如期付给分包商或者材料供应商，法律为了保护承包商、分包商、材料供应商的权益，允许在符合程序的情形下，将房产留置起来，未来屋主在卖房子时或者重新贷款时都要先行处理好这个mechanic's lien。
作为屋主怎样保护自己呢？李红律师建议：屋主在自己和承包商签订的合约以及付款过程里，要特别注意一些细节，比如，每付一次款後，要求承包商签定Mechanic's Lien Waiver，目的就是说这部分款项已经依照合约支付清楚了，日後承包商不可以再“耍赖”；此外，如果屋主付了现金给承包商，一定要求承包商出收据，表明已经收到了工程款项。
建筑纠纷和什麽法律相关呢？
第五，假如发生了纠纷，双方在履行合约的过程中发生了巨大分歧，那麽可以寻求专精地产法、建筑法、合同法的律师来帮忙解决，如果可以协商解决，双方就不必对薄公堂。假如无法协商，那麽最後也只有通过诉讼得以解决。
文章和图片由李红律师事务所 Law Offices of Hong Li, a Professional Corporation 主任律师李红所撰写。李红律师是美国联邦法院、加州各级法院的出庭律师，她专精房地产、营建纠纷和诉讼。 www.lihonglaw.net 律所电话： 626-820-9225
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