【保險】林大衛保險教室：出租房屋

華人都喜歡買房置產，然後出租，覺得是最穩定的養老金了，所以華人也非常關心租金控制的法律(rental control)，目前加州現有的法律是十五個城市，包括了洛杉磯，好萊嗚西邊(West Hollywood),比華莉山莊(Beverly Hills) 等，每一年的租金漲幅不能超過5%，所以造成這些城市許多房客不搬，也不敢搬，仍然是付的$800-$900的房租，房客一旦搬出，房子馬上可以出租到$2,500- $2,600，所以許多有經驗的投資房地產的人，舉例來說: 有六個單位的公寓如果有一半以上的公寓單位沒有出租出去的話，他的賣價，可以超過有租客的公寓，因為有一半空置率的公寓，房租馬上可以加到過去的2-3倍，這是多麼奇妙的一個現象。

我們有一位朋友，在Santa Monica 買了一套8個單位的公寓，沒想到1年後噩夢開始了，附近有律師開始挨家挨戶的鼓勵房客，以一些髒亂，缺乏修理的無理原因，控告房東，許多房客也都響應了，因為根據法律，一旦開始訴訟，就可以免交房租，拖了半年，3次面對法官的時候，都以不同的理由無法出庭，而這3次訴訟，房東要付出高昂的律師費用。第四次在法官的警告之下，房客終於出庭了，對方律師說服房東的律師願意領取3萬塊，搬家走人，否則繼續對簿公堂，連房東的律師都勸告房東和解。最後因為房東堅持不和解，在1%的機會下居然贏了這場官司，而對方也只能走人，因為新的房東剛好發現，這個租客在這個公寓住了很久，上一任房東在租金控制(Rental Control)的情況下，每年3%的漲幅租金，導致這個租客的房租仍然非常便宜，這個房客將自己的一部分房子以雙倍的價格轉租給外人，這一點是違法的，房東才僥倖的勝利了，以前的房租也拿不回來了，只是僥倖的可以讓房客搬離，而房東已經損失了不少錢  .

這就是給我們華人房東一個警示，租房子的時候要格外小心，對於清潔，對於衛生不要忽略房客的要求，常常保留殺蟲的收據等。房東不要忽略房東與房客之間的法律常識。至於保險方面保險公司是不會理賠房東的律師辯護費用及房客不付房租的損失，但是對於房客惡意破壞所造成的損失或是房屋遇到災難損失了房客收入是絕對有保障的