美国房产投资税务指南

转载自：美国三角会计师事务所

看到心仪的房子，很多人按捺不住想马上买买买！好不容易怀着激动的心情选好了房，却发现每年有大笔开支都交给国税局。

那么到底该如何合法规划避税，节省开支呢？

房屋用途：是自住还是出租获得现金流？

持有时间：是不久后卖掉，还是长期持有升值？

购买者身份：是否是美国税务公民？

房屋的用途直接关乎到你需要用到什么样的税表，哪些支出可以减免，哪些凭证文件需要保存以待报税时候使用。

美国“主要住宅” (Primary Residence) 卖房可以享受$250,000（单身纳税人）至 $500,000（夫妻纳税人）的免税额。简单来说，你的房子卖出时若是增值了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税：

举例来说，如果你买了第一套房，自住两年，买了第二套房并搬入，第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万，同时买了第三套房，第一套房的25万增值免税。这一年，搬入了第三套房居住并将第二套房出租，两年后，他卖掉第二套房，又符合了所有免税条件。

美国税务居民和非税务居民在税收优惠上的对待大不一样了。

非税务居民不享受上述的25万美金增值税免税额，且遗产税的免税额只有6万美金，也就是说如果一个外国居民持有价值100万美金的房产，孩子要交（100万-6万）*40%=37.6万美金的遗产税才可以顺利继承房产。

对于美国税务居民而言，遗产税的终身免税额是1,140万美金（2019年），夫妻俩人免税额是2,280万美金，每年豁免额是15,000美金。

因此，对于美国税务居民而言，用公司名义购买房产是非美国居民规避遗产税和赠与税的有效形式。虽然外国居民的免税额只有6万美金。但美国税法有规定，外国人如果赠予美国人无形资产，免征赠予税/遗产税。

公司股份就是一种形式的无形资产。如果房产属于LLC公司，那么可以将家人添加到公司，然后以公司的名义进行“股权转让”和“股份继承”，可免去高昂的非美国居民赠与税和房产税。

买房时的成交费用可增加房子成本用于抵扣将来卖房时的增值部分。

房产交易成功后，买方会收到一份“房地产交易完成单”，上面详细记录着房产地址，结算时间以及各项交易费用。这项清单一定要保存好，因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房产成本。

成交费用 (Closing Costs) 包括佣金，产权费用等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。举例来说，如果房子售价是50万美金，“房地产交易完成单”上显示各种费用加总是2万美金，那么卖房时成本就是52万美金，这样增值部分就减少了2万美金。

若是以公司名义买房，你的成交费用 (Closing Costs) 以及贷款费用 (Loan Fees) 需要计入无形资产，然后按贷款时长来摊销（类似折旧）。

房子到手后，接下来需要考虑的便是收入支出如何影响你的缴税额了。那么有哪些有房一族可以享受的优惠政策呢？

如果你是贷款买房，在第二年年初会收到贷款利息（Mortgage Interest）1098表。

这项优惠对美国低收入房主而言比较重要，贷款机构通常需要那些无法或者不想在房产上面支付至少20%的房产买家购买房贷保险，以抵抗违约风险。

而这部分费用可填入 Schedule A 分项扣减额（适用于自住）。但是一旦你的调整净收入高达 $109,000 (夫妻纳税人）或 $54,500（夫妻分开纳税或单身纳税人）则因为收入过高而不再享受这个待遇。

如果房子用来自住，房产税（property tax）可以放到个人税表1040的Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions)中的第6行。

如果你的房子用于出租，房产税（Property Tax）可以放到Schedule E房屋出租收入（Rental and Royalty Income) 的第16行税务（tax）费用中。

可以放入个人税表1040的Schedule A 分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。例如洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失。

例如房子买价50万，业主自己花了20万装修改装，那么将来房子出售时的成本也就提高了20万美金，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。

美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器，隔热门窗等，可以获得最高 $1,000的税务减免 (Residential Energy Credits) 优惠，这个在1040税表的第48至54行可以找到。

值得注意的是：税务减免 (Credits) 不同于各种税务抵扣 (Deductions)，它是在前期步骤计算出来的应纳税所得 (Taxable Income) 的基础之上，直接减免相应税额的项目。

如果使用自家房产作为家庭办公室，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息，房产税，水电费，保险，等一系列费用的百分比，直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇 (Self-Employment) 收入。

如果你觉得追踪这么多费用太繁琐，IRS 也为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣 $5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭办公室费用。

卖房成交后你同样也会收到一张“房地产交易完成单” (Closing / Settlement Statement)。这次需要关注的是卖方明细，上面几乎所有卖房相关费用都可用来抵税。例如产权保险 (Title Insurance)、房产经纪人佣金、刊登卖房广告等。

此外，屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用，只要能证明是为了推销房屋，都可以作为卖房费用用于抵消你卖房的增值额！

举例来说，如果买房时的房产价值是50万美金，“房地产交易完成单”上各种买房费用2万美金，为了提升房子价值，翻新花掉10万美金。卖房时售价是80万美金，卖房时“房地产交易完成单”上费用用掉6万美金。

那么最终卖房的增值额是：80-6-50-2-10 = 12万美金

投资房产可以用1031同类交换递延增值税。该条款规定处置投资用房时，只要满足在45天内锁定新房源，6个月内完成交割的话，原投资用房处置的资本利得可递延到新房产上面。

该条款可以反复应用无限次数。同时，财产置换条款允许同时锁定三个房源，不超过房产原值200%即可。

1031的同类交换意味着在你的房产增值后卖出，接着马上买回价值不低于原房产的同类型资产，这样资产又回流到房地产市场上。

这恰恰是美国政府最想看到的：资本一直在市场流动而不落入某一个投资人手中。交换延税的房地产可一换多，也可多换一，在最后卖出所有房地产，不再继续同类交换投资时，一并缴交增值税。