从房产税费到产权性质，美国买房与国内有这9个基本的区别

時間:02/25/2020 瀏覽: 4129

城市与农村

在中国，城市和乡村是截然不同的。 城市是一个商业集中的地方，经济条件要比农村好很多，平常的衣食住行也方便许多。 农村则差距很大。


而在美国不管是在纽约还是在洛杉矶，都没有绝对的城市和乡村之说，每个区域都有自己的一套系统，商店、饭馆、医院、学校，为居住提供了很大程度的方便。

房地产相关制度

美国在买卖房产中，会有许多第三方服务机构。 例如，估价公司、房屋检查、公证公司，银行、经纪人，产权保险公司等。 每个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，使房地产行业能够公平、透明、健康、蓬勃发展。

中国房地产事业近二十年刚刚起步，仍不够完善。 无论是中介制度还是买卖过程，都存在许多问题。 政府在不同时段的宏观调控变化莫测，让人无所适从。 整个房地产的投机行为远超过房地产实际需求。


产权性质

美国是私有财产制，房屋的买卖包括土地。 也就是说，你买房的同时也就买下了盖房子的那块地。 而且美国的产权是永久性的，而中国的住宅产权是70年期限，一般商业房产期限只有50年。

房产税

在美国，只要你拥有房子，就要缴纳房地产税。 美国税费通常为1-3%，每个州都有不同的标准，加州大概是在1.2-2.0%之间。 你买房子后每年都要交房产税，变成你拥有财产的持有成本。 而中国为了抑制房屋的空置，开始在几大城市实验征收房地产税。

房源系统

在美国和中国的房地产行业有一个本质上的差异，就是房源系统。 在中国没有一个统一的房源平台，各家房地产公司只卖自己的房源，或者少部分关系好的同行交换房源。 而美国有一个房源共享系统MLS，经纪人都把房源信息传输到这个系统上，所有上市的房子在这个系统中都非常透明，一目了然。

支付佣金方式

在美国房地产买卖时，佣金一律由卖方负担，屋主在委托经纪人出售房屋时，就订立了合同，佣金一般在6%左右。 当买主由别的经纪人带领来买房时，卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。 美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金，主要是因为在买卖过程中，卖主是取得金钱的一方，而买主是付钱的一方。 在中国正好相反，主要由买方支付佣金。


房屋类型概念

在美国，买房一般是指二手房，独立房。 这里特别要强调的是，美国的独立房，并不是中国人所说的别墅。 虽然有些独立房在外观上和别墅差不多，但美国的独立房中也有非常老旧，需要修缮的房屋，称这些独立屋为别墅，似乎不太恰当。 同样是独立屋，可以是上千万美金的豪宅，也可以三、五万的破烂房子。

在美国除了独立屋之外，还有一种房子叫康斗，或城市屋，这是一种由两户以上连着墙的房屋。 这类连排屋的价值比独立屋低得多，因为它占有的土地面积比独立屋小得多。 当然也要看房子所在的地点和城市的等级。 我们在这里所谓的比较，连排屋比独立屋便宜，是指在同一地区。 在美国房屋的价值取决于两项，土地及建筑物。 建筑物随着年代的久远会越来越便宜，而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。

房贷政策

在美国贷款买房，绝大部分是贷款期限为固定利率的十五年和三十年。 美国的贷款也有浮动利率，但用的人很少，因为贷款人要自己承担利率上升的风险。 在美国不论你用什么方式贷款，都可以在贷款没有到期之前，重新贷款或全部还清。 除非是房价贬值，你的房价还不了银行的贷款，你需要补足差额。 在中国贷款是采用浮动利率，按照市场的变化，购房者需自己承担利率变化的风险。

还有一个有趣的问题是在美国叫贷款，而在中国叫按揭。 另外美国房屋贷款没有“限贷”政策，但对外国人贷款购房的首付比例要求较高，有的要求达到50%，而对本国公民则一般要求20%首付比例。

美国买房利息可抵个税

在美国购买房子后，你支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。 这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。 美国的税赋比较重，如果你年薪五万美金，购买价值四十万左右的房屋，贷款三十万，每月要支付贷款约一千八百。 其中利息平均一千五百，一年是一万八千。 在年终报税时，扣除一万八千的利息，你的报税基数就降低为三万二千，节省了很多。


来源：外居乐

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