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微博选择租用仓库时需要注意哪些事项？
地產
時間:10/22/2020
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1. 地点：取决于仓库的用途，仓库的位置要求也各不相同。如果是本地的分销批发商，仓库的位置需要靠近客户的送货地点。如果是零售展示，仓库的位置需要临街，显眼，有慢速通过的大量车流，附近最好有吸引同一类顾客的其他大商店。例如，卖地板的零售商可以把仓库开在Home Depot 或者其他建材市场附近。分销批发商对仓库可视性和车流等要求几乎没有。
2. 容积：和传统的面积要求相比，现在的仓库更强调容积。新建的仓库越来越高。同样面积的仓库，层高高的仓库在安装rack之后，或许可以存放一倍多的商品。
3. 卸货场地和卸货台：面积稍大的仓库都需要配备较高的卸货台(loading docks)，方便从港口运来的柜子直接卸货。卸货台的数量取决于进货和出货的频率。频率越高，卸货台的数量需要越多。与此同时，开车进出调头需要有足够的场地，不能影响过往的其他车辆交通。
4. 建筑材料：通常都希望时混凝土砌块(concrete block)或者是钢筋混凝土浇筑的墙体(poured concrete)。这样的墙体比较隔热保温。如果是铁皮和木结构，应该尽量找安装隔热材料(insulation)的仓库。否则，在洛杉矶地区的夏秋季节，室内温度会很高。
5. 办公和仓库空间的布局：许多商家对办公面积的要求很低。由于之前仓库用于制造零售产业较多，办公区域往往超过了电商的要求。仓库的形状应该力求方正，有利于空间的利用率。
6. 租约的类型：租约大体分为gross和net两种。Gross是全包租约，除了基础租金之外，地产税、房屋保险（非责任险）、仓库的外部和公共空间维护费用都包含在里面。这种租约类似于住房的租约。租金的数量是确定的。另一种是“net lease” （净租约）。越是新的、大型的仓库，越有可能遇到这样的租约。净租约缴纳的租金分为两部分：1. base rent (基本租金); 2. 附加租金，包括地产税、房屋保险、仓库的外部和公共空间的维护管理费用。第一部分的基础租金是确定的。第二部分的附加租金会有不确定性。取决于租约中相关条款的签订，这部分的租金有时候会出现剧烈的波动。对于租客来说，gross租约是更为有利的。但目前许多机构房东都会要求使用net lease。这需要有相关管理经验的商业地产经纪把关。
7. 公司的包装：租客需要向房东展示足够强的公司财务状况，公司的运营历史和成功的远景，让房东觉得租客的违约风险是可控的。如果是刚从国内来的公司，需要提供额外的信息来说服房东。
8. 预算：租客需要做一个财务预算。收入多少、各项支出多少、利润多少？是否有足够的现金储备？除去租金外的收益是否足够支付租金？
9. 业务扩展后的需求变化：许多刚起步的供应商往往难以估计业务的发展。过了两年之后发现仓库面积不够，严重影响业务的扩张。租客应该动态地考虑对仓库面积的需求。如果一开始不确定，可以想办法说服房东用短一些年限的租约（尽管低于3年都会困难）。也可以找找现有租户转租的短租(sublease)。
10. 使用代表租户的专业商业经纪：在选择经纪时，需要牢记以下几条：1.一定要对方有COSTAR, 这是区分是否是商业经纪的重要标准。通常，只有商业地产经纪人才会花钱去认购COSTAR的市场信息。同时，COSTAR的仓库信息全面及时，可以让租户在短时间内迅速找到所有合适的仓库。2. 询问经纪是否有商业地产的物业管理或资产管理经验。这对于租用多单元、涉及到net lease的仓库时尤为重要。大多数的商业经纪没有这方面的经历。租客在和机构房东签约时，额外租金的缴纳有许多专业条款，普通的经纪人无法驾驭解释。例如，”gross-up”是一个有可能大量增加租金的隐藏条款。大部分经纪人可能并不熟悉。
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