【貸款】2021 买房/贷款攻略 | 貸款‧地產資深顧問─DIANA王

由於贷款利率處於歷史新低，南加州房地產業正邁入經濟蕭條以來的最紅火勢頭，想要順利買到房，前期準備必先瞭解貸款條件，信用、收入、工作是否穩定？如果不符合就需事先找到解決方法，才能順利買到想要的房子。對於大多數人，買房時都不是現金交易，貸不到款就買不成房，貸款就成決定性關鍵。

貸款可以找銀行，也可以找貸款公司，只有找貸款公司才會有多種選擇，才能在眾多銀行中尋找利率最低的一家，或尋找適合你情況的貸款。

以下我們來探討；首先先瞭解2021年利率走向，貸款應注意事項; 遇到多人競標買房如何成功搶到房；信用分數決定利率高低，如何3天內增加信用分數；如何利用現有房屋淨值做最好的投资; 因為疫情，銀行對貸款審核方式如何；加州第19號提案，對55歲以上自住屋主能節省多少稅？

聯邦政府為了不讓通貨膨脹太厲害，實施每個月$1200億購買房屋貸款的債券，所以說每個人做的房利美、房地美貸款如30年固定，這個債券賣到哪裡去了呢？這個是用房地產做抵押來包裝的一個「不動產抵押貸款證券」Mortgage-Backed Security，所以聯準會是用這種方式來降低通貨膨脹的壓力。

因此未來一年房價成交量會越來越高，未來90天的貸款利率會如何？相比2018年最高4.84%，2019最高3.49%，2021年1月打到全國平均指數固定2.65%，現在想做重新貸款的人該鎖定利息不要再等了。

當然買房要預先做好準備，而更重要是你到底能借多少錢？如果不了解自己具體可以承擔多少價位的房子，而本末倒置地四處看房找房，這完全是浪費時間，在做無用功。

首先，获得一張【Pre approval letter（貸款預先核准信）】必不可少，相關資產證明、個人信息也都要事先準備。只要資料齊全，我们最快可以做到21天交屋、20天貸款核准，房屋估價10天批准，這樣可以快速Close Escrow ，21天迅速交屋。

除了準備個人與資產所需材料外，買家到底有無技巧能夠在激烈的買房競爭中脫穎而出呢？以下10個技巧必須掌握：

1).Cash offer with 10 day inspection（現金購屋尽快检查房子）

買家常常cash offer (現金買房）然後要求要有10天時間去做房子檢查。

2).Earnest Money Deposit (看準房，先交訂金)

一開始把訂金加大，買方非常有把握買這個房子，貸款也沒有問題，可以把訂金先給賣方，如果你的Purchase Contract 條件這麼好，賣方可能優先考慮把房子賣給你。

3).Escalation Clause：Highest bid plus $1000（最高價基础上自动加$1000）

在面對庫存不足，但房屋市場買房需求高漲的情況下，買家很可能需要同時與人競爭，才能盡全力來招攬你所提出的報價。就成為買家的手段，而自動加價條款就是買家提高報價的工具。比如：買方一開始就把定金加大，說明買家非常有把握一定要買這個房子。所以任何人出高價，買方一定加$1000上去。

4).Sold As Is（照原樣出售）

如果房子有缺陷，买方同意自己修缮房屋。

5).Waive all Contingencies （放棄所有退出条款）

為了表示買家的誠意，買家可以免去所有退出條款，比如估價退出條款、貸款退出條款等。買方无条件接受，一定會買房，不能因為貸款有問題或房屋估價後，房子價值低於購買價就不買房了。

6).Close Faster (5-21 days) （结案更快）

正常買房從進入Escrow到Close Escrow通常需要30天,可是現金購房甚至五天即可Close Escrow。如今房市火爆，當看到一個心儀住宅後，只有【現金為王】全額買房，才可能保證買方不錯過機會， 在這種情況下，如果買家現金出現少量不足，可以尋找貸款公司通過Private money湊齊房款，在Close Escrow後再考慮做重貸來降低利率。

7).Show Your Money （亮出財力）

如果down payment已經在銀行帳戶，就可以把盡可能多的銀行Statement 一起送上去，證明你的財力。讓賣家對你的購買能力更加有信心。

8).Tell your Story（用故事打動賣方）

告訴賣方房子很特別，有什麼地方是你非常喜歡的，讓賣方覺得特別溫馨，而把房子賣給你。

9).Discover Motivative Seller  （以靜制動：找到焦急出售的賣主）

找到急於賣出房地產的賣主，由於急於成交，賣主在其他方面可以有很大的彈性和談判空間，可以獲得低於市場價格或者有利於買主的購買條款。總之，焦急的賣主可以幫助買主獲得更高的投資回報，或者加速實現投資目標。

10).Free Seller Leaseback for up to  2 Months。（以退為進：讓賣房者免租兩個月）

賣方尚未買到新的房子，買方可以給賣方1-2個月的時間，繼續免費住在房子裡，這些都是可以搶到房子的技巧。

信用分數是決定新貸款利率最重要的依據，如果信用分數不佳一定要先修覆，房貸車貸是很幫助信用分數的，基本上貸款要求買家的信用分數在740分以上。如果買房down payment是基本的20%，信用分數就非常的重要，信用分數高能降低貸款利率。信用分數如何提高？信用卡不能用到信用額度超過30%，或用到額度的70-80%，不能有遲付款的記錄，趕快把信用卡欠款付掉，再把證明給貸款經紀，可以在72小時之內，向三大信用機構申請重新計算分數，讓利息達到最好的標準。

例如: 有些人有2棟3棟的投資房，貸款金額不大，約在10幾20萬美金，當時利息都比較高，所以應該做合併，如2棟房子90萬，如果借54萬8利息大概3%左右，所需支付的還款額度每月大概2千多，54萬8就可以把原來小額貸款的幾棟房子做現金轉貸（Cash Out refinance）。趁現在利息低，可以把錢拿出來再去投資。

另外，有的人自住屋地較大，假設房屋價值70萬，屋主目前只欠30萬即屋主房屋淨值為40萬。房東可以將房屋淨值中的20萬做現金轉貸，每月大概銀行還款額為 $2000，這樣一來屋主完全可以用這20萬元投資加蓋一個1000呎左右的加建屋（ADU），這樣的出租屋，每月租金大約在$2200- $2500，對於房東來說，每月就有200至500的出租盈餘，還多了一間獨立住宅。

小額、高額及大額貸款，金額有何差別？

現在小額貸款$548,250，中額$822,375，超過就是大額了。

例如：86萬4屬於大額，貸款被拒絕了，因為大額貸款要求，每月收入$11,500，大額貸款規定，貸款人所有的payment不能超過收入的43%。這規定非常嚴格。例如，收入$10,000在申請大額貸款，所有payment不能超過$4350。那麽我們可以把86萬4千分成兩個貸款，82萬及4萬2的combo，這個方式可以讓客人借更多錢，買更好的房子。

目前貸款受到疫情關係，對自雇主特別嚴格，銀行的審核方式如何？

例如：貸款要提供2020年收入損益表，比較2019的報稅，很多自主業者會把自己收入寫高，開支減少，這樣2020年收入就會增加。可是銀行要你提供過去三個月的銀行對帳單，如果進帳少於20%銀行就不會通過貸款。所以雇主想買房或重新貸款就必須提供三個月收入及費用盈餘表，對照銀行對帳單，這樣才能通過貸款。

今年加州第19號提案，對55歲以上的自住屋主的節稅大優惠！

夫妻都要超過55歲而且是自住屋，當賣掉房子兩年之內一定要買新房子，而且一定要是自住屋，買新後一年之內一定要去申請，「Homeowner Property Tax Exemption」這樣就可以少付$7000 property tax。這法令是今年4月1日開始實施的。例如：屋主很多年前以50萬購房，去年以200萬賣出（兩年之內一定要買新房子），最近購入300萬房子後申請「Homeowner Property Tax Exemption」，稅的演算法300萬 -200萬+原舊屋價50萬=150萬去課稅再減$7000的稅金。最後提醒；以前低地稅的方式，一生只能用一次，現在可以用三次。

（ACG FUNDING 佳信贷款 Diana Wang）