【貸款】美国买房过户费（Closing Cost）详解 | 貸款‧地產資深顧問─DIANA王

理財時間:08/27/2021 瀏覽: 23658

在美国，买房过程中，除了购房款之外，买家还需要准备好另外一笔资金--Closing Cost。Closing Costs中文翻译为：过户结算费，是指在房产交易时支付给贷款机构和第三方服务的费用。Closing Cost需要在房子正式Close之前支付，无论买卖双方都会涉及到这笔费用。

很多人对于购房交易中的Closing Cost没有足够的了解，可能只留意到购房款而忽视了Closing Cost。有的买家首付比例很少，如果此时又没有准备足够的额外资金，没有钱来付这些Closing Cost, 那么交易最终可能就无法达成。为了避免在购房交易最后环节出现问题，先让我们深入了解一下这些费用的具体构成。

一般来说，Closing Cost大概是房子成交价格的 2% 至 5%左右。比如您花了50万美元购置一套房产，过户结算费大概在10000到25000美元。

Closing Cost的计算会因为不同城市（有没有City Transfer Tax和是否买家付Title Insurance），不同银行（closing credit和rate相关）和不同时间（property tax和Prepaid Interest）而相差非常大。所以也要具体房子具体分析。

Closing Cost 大体上分为五部分

一、利率手续费（Origination Fee）：

这是贷款经纪人所额外收的手续费（称作利率点数）。这一类费用会因为所选的利率和贷款经纪人（mortgage broker）而异。通常所说的 0 point loan，就是指没有收额外的利率点数，即这一类费用为零。

二、贷款银行手续费（Lender Charges）：

这一类收费因贷款银行（lender）而异，基本包括如下费用：

---信用报告费（Credit Report Fee）

调取信用评分的费用。

---房屋估价费（Appraisal fee）

专业估价师估算房屋市场价值的费用。

---贷款审核费用（Lender Underwriting Fee或Administrative Fee）

underwriter评估和核实贷款申请的费用。

---税务服务费（Tax Service Fee）

有的贷款银行（lender）会收取此项费用来确认房产地税没有被拖欠。

---洪泛区查询费（Flood Certification Fee）

查询房产是否在美联邦政府划定的洪泛区内

---贷款电汇费（Wiring Fee）

贷款机构向托管账户汇款产生的费用。

---预付贷款利息（Prepaid Loan Interest）

按第一笔还款到期前已获贷款的实际天数计算。

有的贷款银行则是将这些费用一股脑包括在贷款审核费用（Underwriting Fee）中。

三、产权交割代管及产权保险的相关费用（Escrow & Title Charges）：

在美国，产权交割是由中立的第三方来完成的。这中立的第三方被称为产权交割托管公司（Escrow Company）。Escrow Company受所在州的政府的严格监管，需要持有经严格审批后才颁发的专业执照才能开业。房地产交易时，买卖双方会将合同及定金交给产权交割托管公司保管，由其严格按照买卖双方的合同来执行产权及付款交割。

---Escrow Fee（第三方手续费）

Escrow公司做文件，管理房款等费用。

---产权保险（Lender's Title Insurance）

为了确保抵押贷款的房产没有产权纠纷，买方及贷款银行通常会要求购买产权保险。

---文件公证费（Notary Fee)

文件公证费用，一般收取费用$100-$300不等。

产权保险又分为为新房主担保的保单（Owner’s Title Policy）及为贷款银行担保的保单（Lender’s Title Policy）。产权保险由产权保险公司（Title Insurance Company）开具，并收取相应的费用。各州政府对产权保险公司的监管比对产权交割托管公司的监管来得更为严格。通常产权保险公司都有相应的产权交割托管部门，但产权交割托管公司（Escrow Company）并不能直接提供产权保险的保单(Title Insurance Policy)，而是要以产权保险经纪人的身份从产权保险公司（Title Insurance Company）来购得。

四、政府税收及登记费用Government Charges (Record fees以及Transfer Tax）：

这一类的收费因为是政府的收费，不管哪家贷款经纪（mortgage broker）来做贷款都是一样的。抵押贷款文件，在公证签字后，需要到房屋所在的县政府（county）登记（record）才有保障。

---政府登记费（Recording Service Fee）

金额一般是按要登记（record）的文件的总页数来收，通常在$100～$150左右。在加州，重新贷款的话只有文件登记费用（Recording Fee）而没有所谓的登记税（Recordation Tax）。而在有些州如维吉尼亚州（Virginia）做重新贷款，还要交所谓的Grantee Tax（也称为印花税Stamp Tax），总数为贷款额（loan amount）的0.333%，这样一个30万的贷款，仅印花税（Stamp Tax）也要近1千美金。

---预付地税（Prepaid Property Tax）

各地区都有不同的税率，地产税每年分别在十一月和二月分两次支付。分为上半年1月1日至6月30日，与下半年7月1日至12月31日两个区间。所以在不同的月份买房，所预付的地产税金额也不同。根据具体需支付的时间长度决定。比如房子在3月份成交close，那么预付地税需要支付从成交日至7月1日这段时间的。

五、HOA相关费用（HOA Management Fee）

---HOA 预付管理费（Prepaid HOA Dues）

对于有HOA管理的房产，需要预付房子成交后当月的HOA管理费。自成交日起，以第一个支付月的实际天数计算。不同小区有不同的HOA费用。