自疫情以来，加州政府，以及部分县、市政府纷纷出台了一系列保护租客的法律，这些法律在不同程度上，导致驱赶房客变得更加困难。在经历了AB 3088法案（“California’s COVID-19 Tenant Relief Act”） 和AB 832法案（“COVID-19 Rental Housing Recovery Act”）后（详情请见律所文章【最新】加州驱赶禁令再次延期至9月底！AB-832法案全新解读），终于，加州政府宣布针对住宅租户（residential tenants）的全州范围的驱赶禁令将在2021年9月30日截止，不再延期。但是，针对部分房东来说，解除禁令后（2021年10月1日后）的新法律并没有让驱赶本身变得更容易，反而增加了不必要的阻碍。笔者将对禁令解除后的驱赶情况进行解读，希望能解决大部分房东对新政策的困惑。
图片来源：https://www.wikihow.com/Evict-a-Commercial-Tenant-in-California
禁令解除后，对驱赶的主要影响？
之前的15天欠租通知，现在又重新回到3天通知。
基于欠租驱赶可能会有一些新的限制，具体请看文章后文。
基于提前解除租约驱赶，取消部分“just cause”驱赶的规定，但是Tenant Protection Act of 2019的规定仍然生效。
房东可在2021年11月1日起向小额法庭提起诉讼收回租金。
房东可以参与州政府启动的租金补助计划，符合条件者可以拿到100%的欠租。
禁令解除后，如何才能驱赶？
自2021年10月1日起，我们将驱赶分为以下几大类：
基于欠租驱赶。如果租约的开始时间早于2021年10月1日，且在2020年3月1日-2022年3月31日存在欠租，房东必须先尝试申请加州政府补助，才能驱赶。
基于提前解除租约驱赶。法律规定，要有“just cause”才能提前解除租约，需要结合各county的法律以及房屋的情况进行分析。
基于租客违约、违法行为驱赶。如果租客的行为严重违反租约，对租客或邻居造成妨害，或在房子上有违法犯罪行为，也可以尝试驱赶。
基于欠租驱赶：房东应当如何申请政府补助？
从目前的情况来看，政府还是非常鼓励房东和租客先申请政府补助，尤其是针对欠租想要驱赶的房东，必须先去申请补助，如果房客不配合或20天内都没有收到任何关于租客已经提交完整申请的消息，就可以尝试做驱赶。
加州各地区的规定有所不同，但绝大部分地区都可以通过这个链接申请：https://housing.ca.gov/covid_rr/program_overview.html#landlords。该申请可以由房东发起，当房东填写完申请材料后，房东申请部分就算完成了。系统会发一份电子邮件给租客，租客需要填写剩下的申请部分。
在申请之前，房东除了需要知道房客的基本信息，如姓名、电话、电子邮箱以外，还需要提前准备好两大类文件：
所有权证明文件：比如房产证（property deed）, 房产税表（property tax form）, 屋主保险（homeowner insurance）。
欠租证明：比如写有租客名字的租房合同，欠租账簿（rent roll）。
关于加州补助的详细分析，请见关于加州补助政策的解读【最新】加州租金补助计划现已开放申请！
基于欠租驱赶：如果房东递交补助申请以后，什么时候可以开始驱赶？
新法案对此有详细规定，以下几种情况可以不用等到补助结果出来，直接驱赶：
房东已经提交完整的申请，但申请被拒绝；
房东已经提交完整的申请，并且在提交申请或送达欠租通知给租客（以时间最晚者为准）起的20天内，都没有收到任何关于租客已经提交完整申请的消息。
基于欠租驱赶：如果立案以后，补助申请被批准，还能继续驱赶吗？
不能。如果在20天内，都没有收到任何关于租客已经提交完整申请的消息，房东向法院提起立案申请后，补助申请被批准，就不能再继续驱赶了。
新型驱赶方式：LA County的在线纠纷解决机制（ODR）
洛杉矶县法院首席法官Eric C. Taylor于2021年9月27日宣布，LA法院将其在线纠纷解决机制（ODR）计划扩展到驱赶房客案件，以使各方能够在没有法院参与的情况下免费在线解决驱逐问题。该项目将计划于下个月启动，让诉讼当事人可以选择方便、高效的方式解决驱赶案件。随着这一新的在线纠纷解决机制的推出，法院将开放这个选项，当事人可以选择无需进入法院即可解决问题。关于该机制的详细运作信息，法院会出台更详细的规定，我们律所也会密切关注。
如果我的租约是2021年10月1日后刚刚开始的，会受新法案影响吗？
不会。上面的限制只针对2021年10月1日前开始的租约，对于2021年10月1日后的租约，不受新法案的影响，如果有欠租情况，可以直接发3天通知，立案驱赶。
如果我的租户是商业租户，可以驱赶吗？
看情况。上面的限制只针对住宅租户，如果是商业租户，并且您的房子在LA County，驱赶仍然会受到LA禁令的限制，该禁令将会延期到2022年1月31日。
本文仅讨论目前驱赶房客的情况，不涉及任何其他联邦、州、县以及市层面的驱赶法案或者政策。疫情期间驱赶非常复杂，如果对自己情况尚不清楚的，欢迎联系李荻律师事务所，或者发邮件到info@dililaw.com索要一份“驱赶房客信息表”，填写后发给我们。每个案子我们都必须要充分了解案情后才能给出判断。
李荻律师拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立刻联络李荻律师事务所。
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参考资料：
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billTextClient.xhtml?bill_id=202120220AB832
封面图片来源：
https://www.jonesday.com/en/insights/2020/07/proposed-california-legislation-covid19-business-interruption-coverage
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