【地產】美夢成真不用加價就可以買到好房子的機運出現了。完成美國夢靠「發願、計劃、理財、投資、打拼、學習與財運。」 | 唐冠軍地產投資專家

地產時間:08/03/2022 瀏覽: 5605

美夢成真不用加價就可以買到好房子的機運出現了

「通貨膨脹率越高，房貸利率就越高。

房貸利率越高，房價就會下跌越深。

房價下跌越深，你的美國夢就越近了。」

完成美國夢靠「發願、計劃、理財、投資、打拼、學習與財運。」

你不理財，財不理你。

你不買房，財運遠離你。

你不買保險，安全保障遠離你。

經濟報告與房市圖表分析 2022 年 8月 1 日

經濟與地產專家稱, 目前的「通貨膨脹、利率上調、供應鏈、變種病毒、各種疫情、疫苗、封城、經濟衰退、股市、房市、貸款和俄烏戰爭」仍然是全球經濟的焦點。

貸款專員指出，美聯儲決定繼續積極加息。30年期固定利率抵押貸款將從今年的最低水平4.5%反彈上升。

房貸的低利率時代，己經「揮揮衣袖，一去不返了」。

從今年8月起，新手買家的「月供款的負擔能力」已成為一個大問題，隨著利率飆升，一些潛在的買家者根本無法承受更高的利率與巨額月供款。

市場上Active待售屋存量增加 (庫存量增加) ，這有利買家「不用加價」就可以買到房子。是因為市場上Active待售屋存量增加，可能讓決心在今年底之前買到買房的買家，有更大機會買到他們中意的房子。

房客變屋主是好消息，但「一則以喜，一則以憂。」

新房子是順利買到了，但是巨額的月供款可以是壓死每一個中低收入屋主。

依據房產銷售的大數據，顯示出全美6月份房屋市場銷售大幅下滑。

6 月份全新屋銷售環比下降 8.1%至 590,000 套。

6 月份二手房市場環比下降 17.4%。

另一方面，房屋需求放緩將「全新房庫存推高至 9.3 個月」，是 2010 年 5 月以來的最高水平。

「建築商、開發商」面對房屋銷售疲軟的趨勢，降低了出售價格、並提供了「Buy Down房貸利率」或「幫助買家預先鎖定利率6 - 9個月」或「送全套家電、太陽能板、Up Grade」或「願意拿出佣金與地產經紀人合作」、、各種激勵措施。

有些開發商開始推出小坪數房子或Condo。REITs等大型投資機構。

開發商通過減少房屋建築的廣告推銷活動，來應對買家流量放緩和待售屋庫存量激增的問題。

依據房產銷售數字，顯示出新單戶住宅的建設支出受到重創，6 月份的數字環比5月份下降 3.1%，相反的是，新多單位Condo項目的支出繼續增長 0.4%。這表示大型投資機構對大型公寓與Condo較感興趣，因為房租上漲，有利以後來提高投資報酬率。

例如：總部位於聖地牙哥的地產商MG地產(MG Properties), 砸下5.13億與3.2億美元，買入有551單位與 333個單位兩處公寓住宅區。

2022年6 月份新房銷售「中位價」較 5 月份下降 9.5%，這是今年第一次下滑。

Zillow最新數據顯示，這是灣區自新冠疫情發生以來，房價首次下降。從5月到6月，美國前50大都會區中，有六個地區的房價開始出現下降，包括舊金山、聖荷西、聖地牙哥、奧斯汀、西雅圖、南加州等。

Redfin數據顯示，與2021年相比，被列為美國降溫速度最快的房市北加州「聖荷西」2022年房屋銷售量大減21%，平均房價下跌了5.1%。在房價下滑的情況下，上市房屋庫存量卻增加9%。屋崙地區銷售量也減少16%，舊金山減少14%。

6 月份加州總體建築支出環比下降 1.1%，是自 2021 年 9 月以來的首次環比下降。

隨著利率走高、買氣走低、需求不旺和股市疲弱」，未來幾個月房價與房屋買賣活動會進一步趨緩。

時薪要多少才能住得起，美國一個普通的兩居室住房？

在全國範圍內，一個普通的兩居室住房工資是25.82美元，是聯邦最低工資7.25美元的3倍多。

在加州，兩居室的住房工資為39.01美元，在美國各州中僅次於夏威夷。在全國10個最昂貴的都市區中，有7個在加州。

例如：舊金山，兩居室的住房工資為68.33美元，為了租得起這樣的地方，舊金山市目前最低工資16.99美元的工人需要做3.6份全職工作，或每周無休無眠工作144小時 ( 24 x 6天 = 144) ；就是說，年輕人要連續整整6天不睡覺才能在舊金山活下去。

美國GDP 連續下滑：

美國經濟在第二季度再次收縮，實際國內生產總值 (GDP) 在第一季度下降 1.6% 後，第二季以 0.9% 的年率下降。

雖然「佔經濟總產出三分之二的消費者支出」在第二季度以 1% 的年增長率增長，但「待售庫存增加」和「住宅投資/地產投機下降」是總體經濟下滑的主要原因之一，因為「房地產開發與基礎建設」是帶動一國經濟發展的火車頭。

事實上，住宅投資下降了 14.0%，因為建築商因擔心買家購買力下降(房貸的負擔能力大增)，而縮減建築規模與興建速度。

在勞動力市場保持穩健的情況下，連續幾個季度的「GDP 負增長」是否構成經濟衰退仍有待觀察。

毫無疑問，現在經濟仍在降溫，美聯儲的「大幅度加息、緊縮貨幣政策」將在短期內「抑制經濟增長，抑制房價上漲，抑制個人消費，抑制企業擴大投資，減少公司利潤、、。」

美聯儲在 7 月的聯邦公開市場委員會 (FOMC) 會議上將聯邦基金利率再上調 75 個基點至 2.25% 至 2.5% 的區間。

FOMC 會議後，發布的聲明還暗示，當美聯儲委員會在 9 月再次開會時，可能會出現更多的緊縮政策。

「消費者信心」處於 17 個月低點：消費者信心連續第三個月環比下降，目前跌幅為 12 個月來最大，而預期指數跌至 2013 年以來的最低水平。

在接受最新月度調查的受訪者中，7 月份約有 43% 的人認為美國在未來 12 個月內經歷衰退的可能性超過 50%，

在4 月份只有 13% 的人認為美國在未來 12 個月內經歷衰退的可能性超過 50%。，

「充分就業的人 - 就業率」減去那些「難以獲得工作的人 - 失業率」之間的差異降至 37.8%，為一年多來的最低值。這是一個經濟衰退的警訊。

如果通脹率一直保持在 8% 以上，降下不來，房貸利率就有可能升到 9.5%以上，所以政府只有採用「房貸升息、增加地產税、增加房屋增值税等方法」，才能阻止房價不斷地往上衝。

經濟報告與房市趨勢圖分析：

2022年 7月下半月南加州房地產交易數據分析表，如下：

7月16日至7月31日	交屋數量	加價數量	加價%	殺價數量	殺價%	原價數量
Arcadia	32	17	53	12	38	3
Temple	9	7	78	2	22	0
Alhambra	16	14	86	2	13	0
Rosemead	6	4	67	2	33	0
Monterey Park	14	9	64	5	36	0
S .Pasadena	7	4	57	2	29	1
West Covina	20	18	90	2	10	1
Covina	27	16	59	10	37	1
Hacienda Hts.	17	10	58	7	41	0
Rowland Hts.	11	5	45	4	36	0
Diamond Bar	33	21	70	9	27	3
Walnut	14	9	64	3	21	2
Chino Hills	30	13	43	13	43	3
Chino	34	19	56	13	38	2
Pomona	29	14	48	12	41	3
Ontario	50	25	50	22	44	3
Brea	19	11	58	8	42	0
Yorba Linda	40	11	28	23	58	6
Anaheim	56	26	46	25	45	5
Santa Ana	52	29	58	19	37	4
Irvine	105	47	45	48	46	10
Lake Forest	41	16	39	21	51	4
Long Beach	111	62	56	40	36	9
Huntington B.	80	28	35	38	48	14
Corona	74	35	47	28	38	11
Eastvale	21	6	29	12	57	3
Lake Elsinore	36	19	53	13	36	4
Temecula	59	24	39	32	54	4
Murrieta	61	23	38	34	56	4
R Cucamonga	61	22	36	32	52	7
Fontana	80	58	58	27	34	7
Riverside	131	71	54	50	28	10
Moreno Valley	83	48	58	27	33	8
Victorville	81	35	43	35	43	11
Torrance	69	39	57	25	36	5
Los Angeles	351	167	48	136	39	31

製表：唐冠軍老師

2022年 7月上半月南加州房地產交易數據分析表，如下：

7月1日至7月14日	交屋數量	加價數量	加價%	殺價數量	殺價%	原價數量	觀注
Arcadia	32	17	53	12	38	3
Temple	9	7	78	2	22	0
Alhambra	16	14	86	2	13	0
Rosemead	6	4	67	2	33	0
Monterey Park	14	9	64	5	36	0
S.Pasadena	7	4	57	2	29	1
West Covina	20	18	90	2	10	1
Covina	27	16	59	10	37	1
Hacienda Hts.	10	5	50	5	50	0	√
Rowland Hts.	10	8	80	2	20	0
Diamond	9	5	56	2	22	2
Walnut	8	4	50	4	50	0	√
Chino Hills	21	8	38	7	33	6
Chino	15	11	73	3	20	1
Pomona	18	12	67	5	28	1
Ontario	34	19	56	14	41	1
Brea	14	7	50	2	14	5
Yorba Linda	30	21	70	7	23	2
Anahiem	40	22	55	11	28	7
Santa Ana	28	18	64	8	29	2
Irvine	104	54	52	36	35	14
Lake Forest	27	15	56	7	26	5
Long Beach	100	59	59	33	33	8
Huntington B.	57	24	42	21	37	11
Corona	58	30	52	21	36	7
Eastvale	17	8	47	6	35	3
Lake Elsinore	26	16	62	7	27	3
Temecula	57	26	46	23	40	9	√
Murrieta	55	20	36	27	49	6	√
R Cucamonga	50	26	52	22	44	2	√
Fontana	47	25	53	20	42	2	√
Riverside	113	63	60	32	28	18
Moreno Valley	46	24	52	18	39	4
Victorville	59	23	39	25	42	11	√
Torrance	41	26	63	8	20	7
Los Angeles	284	156	55	97	34	31

Total	1509	824	54%	510	36%	174

製表：唐冠軍老師

2022年7月底地產經紀人房市問券調查報告表	20年 8月%	21年 4月%	22年 1月%	2月	3月	4月	5月	6月	7月%
你這周有與賣方見面嗎? 是的	36	39	32	31	32	22	34	31	27
你這周有新屋上市嗎? 是的	27	25	18	16	23	23	25	25	22
你這周有 open Escrow 嗎? 是的	30	30	17	22	27	23	25	23	20
你這周有Closed Escrow嗎? 是的	27	27	26	26	18	21	25	29	24
你這周有 Escrow 退出交易嗎? 是的	6	6	5	6	9	5	8	9	10
你賣掉的房子有收到5個以上的出價嗎? 是的	43	51	35	45	46	46	40	32	21
你想下周新上市的房屋量會增加嗎? 是的	33	52	49	48	39	40	37	44	37
你想下周房屋的成交量會增加嗎? 是的	35	56	48	48	32	35	23	12	11
你想下周房屋的價錢會增加嗎? 是的	56	71	46	62	50	51	22	6	2
有沒有客戶在本週拒絕出售？ - 是的	32	31	37	30	30	39	27	30	31
本週賣家是否有撤出市場？ - 是的	13	8	13	7	10	5	7	15	15
本周有賣家降價嗎？ - 是的	14	5	10	9	7	6	18	30	37
與您互動的買家是否期待更低的價格？ - 是的	29	31	33	35	33	32	42	65	71
本周有買方撤回出價嗎？ - 是的	11	12	8	8	14	11	13	11	9
你上一次交易，買家是否是首次購屋者？ - 是的	34	37	38	32	31	36	37	30	37