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微博【房屋贷款】选择恐惧症犯了：利率固定还是浮动？15年还是30年？Point点数要不要买？
我们先聊固定利率Fixed Interest Rate。固定利率固定利率，顾名思义贷款利率是固定的，今天是这个利率，明天是这个利率，后天也是这个利率。直到您把贷款全部还清pay off之前，无论经济怎么变，市场怎么变，物价怎么变，美联储怎么变，您的贷款利率都不会变。固定利率最常见的就是15年固定和30年固定，基本上大部分人的选择都是30年固定。当然有些银行也可以私人量身订制，10年固定，20 年固定，25年固定都可以由申请人自行选择周期长短。
相比于最常见的30年固定利率，15年固定利率有两个优点：第一，利率要好一些。从银行的角度来说，贷款周期越长，变量就越多，就越夜长梦多，银行所需要承担的风险也就越高。相比于30年固定的周期，您15年就可以全部还清，您的还款周期缩短了，银行所需要的承担风险就会相对较小，所以给您的利率就要比30年固定的好一些。第二，整个15年下来到您还清所有贷款pay off的那一刻，15年来您总共付出去的贷款利息要比30年的少，因为15年的利率更好，再加上周期还更短，所以总的看下来就会省一些利息。
听起来的话您可能会觉得选15年固定利率的优点多多，今后就都选15年固定就好了，为什么还会有人选30年固定的？当然，15年固定利率也不是完美的。第一个缺点，如果是15年固定利率，每个月的还款金额会比30年固定的高出很多。举个例子，同样都是贷50万，一个是把50万贷款平摊到用15年来还清，另一个的话是平摊到30年来还清，15年的自然每个月就需要还更多的金额才能保证可以按时还完，这样的话可能会导致申请人的每月还款压力变大。第二个缺点是由第一个所引起的，我们计算申请人能够贷多少款，最重要的就是看他每个月的收入和债务的比例。如果是15年固定利率，每月还款额大，也就意味着每月债务比例变大，所以有可能会导致一种“尴尬”的情况就是（其实经常发生）：同样的申请人，同样的收入，同样的贷款金额数，如果是30年周期的话能够贷得出来，但如果换成是15年的周期，由于房贷月付变高，反而导致贷不出这么多钱来。又或者说，现在买这个房子勉强可以贷得下来，但如果想要再买下一个房产的时候，就没有更多的空间可以贷更多的钱出来了。反之如果是30年固定利率，每月还款额就会相对较小，还款压力小，同时也就意味着可以贷出更多的款来，想要再买下一个房子的时候也会更宽裕，更灵活，选择更多。而且大部分人的第一套自住房一般10年之内会换，并不会说扎扎实实的住满30年把房贷全部还清，所以利息也不会说多付很多。还有一种说法是虽然30年下来总共付出去的利息会多一点，但是人们的收入水平是会随着时间逐渐增长的，并且随着通货膨胀越来越严重，这些利息也会逐渐被稀释掉（非本人观点，仅供参考）。
最后我们来聊点数Discount Point. 申请人找银行申请房屋贷款，银行会根据申请人的信用记录Credit History，贷款金额Loan Amount，房屋价值比Loan to Value，房屋户型Property Type，还有房屋的用途Occupancy等等因素来综合评估风险，从而决定申请人的贷款利率是多少，具体请参考我之前写过的文章《“我要贷款买房子，你们利率是多少？”这样问对吗？》如果贷款申请人想要请银行把利率再降低一些的话，他们可以选择通过购买一个点数Discount Point来buy down这个利率。相当于说一开始一次性付一笔钱给银行，作为交换条件，银行可以同意把利率在原有的基础上再降低一些。一个点数Discount Point的价格是贷款金额数的1%，所以50万的贷款，买一个点数Discount Point的价格就是$5000. 当然您也可以选择买2个，买3个，甚至更多，点数Point买的越多，利率就越低。您可能会问说到底应不应该，值不值得购买点数Discount Point? 应不应该现在付这笔钱？付这笔钱把利率降低的这个选择到底适不适合我？这个的话就因人而异了，不同的人有不同的情况，不同的计划，不同的性格，不同的选择。通常来说如果您打算持有这个房产比较久的话，那么现在花钱购买点数Point作为前期投资，把利率降下来是不错的选择，因为虽然您现在花了一笔钱，但从长线上来看的话，更低的利率可以帮助您每个月多省一些，日积月累慢慢的就会把您现在付的这个点数的成本给追回来，到最后30年后帮您省利息。但如果您不打算持有这个房产很久的话，那么现在花钱买点数Discount Point未必划算，也许您购买点数的成本都还没有追回来的时候您就已经把房子卖了。建议您可以把您的具体情况和想法和您的Loan Officer表明，请他们帮您算一算这笔账，给您一些适合您的建议。
介绍了这么多估计您看完之后还是会有点晕，没关系，多看几遍应该就能理解了。如果有任何不明白的地方您也可以联系我，我随时乐意为您解答。总的来说每个选择都有它的优点和缺点，没有最好的选择，只有最适合您的选择。我们Loan Officer通常会把各种情况的利弊都分析给贷款申请人听，同时会根据申请人的性格，目标计划和打算，给出我们的建议。
我是Leon Hui, 毕业于UCLA数学和经济系，作为Mortgage Loan Officer就职于ACG Funding Inc. 无论您是自住还是投资，无论您是首次购房者，升级房主，还是房地产投资人，我都会为您提供适合您的贷款方案以满足您的需求和目标。通过专业的技能和丰富的经验，让您买得舒心，买得安心，买得放心。
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