洛杉矶市或将迎来新一波驱赶危机 | 李荻律师

当房东们还沉浸在洛杉矶市疫情驱赶禁令即将结束的喜讯中，洛杉矶市政府已经悄然开展了新一轮租客保护令的制订。上周五，洛杉矶委员会通过了新的驱赶保护令议案（Just Cause for Eviction Ordinance，简称“JCEO”），目前该议案在等待最后的敲定和市长核准。新的驱赶保护令将会和已有的Rent Stabilization Ordinance (RSO)发挥双重作用，可以说是大幅度扩大了原本RSO的保护范围，大大增加了驱赶难度，同时给了租客更多的宽恕空间。

图片来源：https://www.doorloop.com/laws/california-eviction-process

加州公寓协会（California Apartment Association）的发言人Fred Sutton对该议案提出反对，对此，他表示“多年来，由于不断采取的紧急措施，官僚主义，随时改变的法案，不稳定的社会以及异常缓慢的补助救济，房东们深受其害”。洛杉矶市长Karen Bass在她的推特里对议案的通过表示祝贺和支持，也就是说，不出意外，该议案将在1月底或者2月初待市长签署后正式生效成为地方性法律法规。今天笔者将给大家梳理一下，新的保护令将会带来哪些变化，洛杉矶驱赶又将何去何从。

JCEO的适用范围将扩大到所有房型

以往的RSO是将1978年作为一个分水岭，一般来说建于1978年后的新房，是不会受到rent control限制的，另外single family home这种房型也不会受到RSO的限制。然而新的JCEO原本计划将覆盖所有房型，不讨论其建造年份。庆幸的是，上周五有议员提议应当给JCEO的适用范围设置一个时间点，以6个月为准。经历了充分讨论和决定后，现在修改为：如果租客住满了6个月或者第一个租约到期，以先到期的时间为准，JCEO才生效，否则将不适用。

房东必须提供正当理由（just cause）才能驱赶租客

房东现在必须提供正当理由才能驱赶租客，注意这里的“正当理由”不能是随意提出的一个理由，而是法案所规定的可选理由，比如欠租、租客严重违约、损坏房屋、制造严重干扰影响到邻舍、从事违法乱纪活动等等。比较常见的且不符合正当理由的有：卖房子、单纯想收回房子、租约到期、与租客不合，想涨租等等。

欠租驱赶对欠租金额有要求

以往租客欠租，就可以立马发欠租驱赶通知。JCEO规定如果租客欠租大于美国住房与城市开发部(HUD)规定的合理市价月租，房东才可以发驱赶通知。

2023年HUD对洛杉矶地区的市价租金公布如下：

• 单间 $1534

• 一卧 $1747

• 两卧 $2222

• 三卧 $2888

• 四卧 $3170

也就是说，假设房客租用了one-bed room一卧，除非房客的欠租总金额高于$1747，房东不得驱赶。除此以外，新的保护令对欠租通知增加了一系列新的要求，房东朋友们也需要注意。

禁止单方面修改租约并且启动驱赶

新的保护令规定房东不可以因为房客未履行房东单方面修改的month-to-month租约而驱赶租客。这一条特别限制了房东在加州民法典Civil Code Section 827下的权利，属于非常不合理的新规。

房东有义务告知租客受到新法律保护

JCEO要求房东必须要书面通知租客他们受到新法律的保护，具体如何发，什么时候发，等法案正式生效后会有具体说明。

驱赶通知有新的要求

JCEO对驱赶通知有新的一系列要求，比如对内容格式有额外要求，对送达方式有要求，另外还需要抄送复印件到指定政府部门等等。

生效日期

由于JCEO属于紧急法案，市长签署公布以后将立马生效，目前最晚签署日期是2023年2月2日。

由于文章字数的限制，本文没办法做到尽数分析。除了上面列举的以外，新的保护令还有很多其他限制，比如搬家费的规定，房东自住的规定，宠物的规定等等。毋庸置疑，洛杉矶市即将经历一场驱赶危机，预计1月底结束的疫情保护令并未给驱赶禁令画上句号。作为做驱赶业务的专业律所，这无疑也给我们增加了重重难度和考验。面对新的法律，我们也将会尽所有努力帮房东们争取利益，同时我们也希望并呼吁房东和经纪朋友们，一定要谨慎选取租客，找专业律师把关租约。在法律天平倾向租客的时代，租约或许是房东的唯一武器。

我们总是告诉客户在加州驱赶，讲究“赶早不赶晚”。租客多住一天，房东就多一天的损失，而且法律总体也在走向驱赶越来越难的趋势。所以如果还在犹豫或观望的房东朋友，请务必要及时采取行动。如果您希望尽快赶走您的租客，请与我们联系，我们会尽快与您沟通并帮您定制一份属于您的驱赶计划。

此文章仅仅是在普通层面上进行讨论，不涉及到您的具体的案件，不构成任何的法律意见。鉴于相关法案的复杂性和州法与地方法之间的博弈，如果您想咨询您自己的案件，欢迎添加下方微信咨询李荻律师事务所，或者拨打我们律所电话626-723-4849，索要一份信息登记表，完整填写后发给我们。每个案子我们都必须要充分了解案情后才能给出判断。

李荻律师事务所驱赶团队拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立刻联络李荻律师事务所。

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