【法律】加州又出台新法案限制房东的驱赶了？！| 李荻律師事務所

相信很多的房东朋友现在都感觉到在加州当房东的不易。疫情期间，从州政府到地方政府，不同的立法层面都出台了各类对驱赶房客的法律限制。好不容易挨到疫情结束，很多疫情期间颁布的临时法律全部或者部分都被永久的保留了下来，使得驱赶房客这件事对很多房东来说变的可望不可及，或者根本不可能独自完成，而现实却是愈发严峻。2024年4月1日，加州政府在2023年9月30日通过的SB 567（俗称“租客保护法案”）修改案正式生效，主要对房东之前用的比较多的驱赶理由进行进一步限制，比如搬回自住（Owner’s intent to occupy）和重大装修（Substantial remodeling）。如果房东要用此类理由驱赶房客，须提前付出大量的时间以及精力去做额外的准备工作。本文就此修正案，浅谈一下新的变化以及未来的影响。

图片来源：The Orange County Register

法案新增变化点：

搬回自住（Owner’s intent to occupy）

1. 通知需要说明“预备居住人”（intended occupant）的名字和房东的关系，只有房东本人或者房东的直系近亲属才属于“预备居住人”的范畴。

2. 通知须额外告知租客，租客有权要求房东拿出“预备居住人”和房东的关系的证明。

3. “预备居住人“必须在租客搬走后的90天内入住，同时还需要至少住满1年

4. 如“预备居住人”违反了第3条的规定，房东须将房子以原本的租赁条件再次租给租客，同时还要补偿租客的搬家费，并且可能遭受租客实际损失的3倍的罚款、律师费以及惩罚性赔偿。

   
   

重大装修（Substantial remodel）

1. 通知需要说明“预期工程”(intended work)。

2. 告知租客如果装修没有开展，租客有权再住回去 (reoccupancy rights)。

3. 通知须描述“预期工程”的时长和工作内容。

4. 发通知的同时需要附上政府允许开工许可证（permit）的复印件。

5. 通知还须告知租客其有权选择在工程结束后继续住回去。

   
   

房东面临的影响：

此法案一实施，可以预见，房东想以No-fault just cause（即房东和房客都无过错理由）来驱赶房客，会遇到更多的阻碍。首先房东驱赶的理由必须真实，否则租客可以反告房东存在恶意或欺诈性的驱赶。其次，房东如果想以重大装修（substantial remodel）的名义发通知，必须要提前申请政府的许可证，并将许可证出示给租客知晓，这样无形中增加了驱赶的时间和难度。另外，从法院的角度来看，法律本身的缩紧，也说明立法者越来越偏向于约束房东的权利，同时也会给法官释法带来影响。总之，驱赶房客一事在未来会越来越专业化和困难化。

我们总是告诉客户在加州驱赶不是件容易的事。法律的规定越来越严格，而且法律总体也在走向越来越繁杂的趋势。所以还在犹豫或观望的房东朋友们，请务必要及时采取行动。如果您希望尽快赶走您的租客，请与我们联系，我们会第一时间与您沟通并帮您定制一份属于您的驱赶计划。

此文章仅仅是在普通层面上进行讨论，不涉及到您的具体的案件，不构成任何的法律意见。鉴于相关法案的复杂性和州法与地方法之间的博弈，如果您想咨询您自己的案件，欢迎拨打律所电话626-723-4849， 索要一份信息登记表，完整填写后发给我们。每个案子我们都必须要充分了解案情后才能给出判断。

李荻律师事务所驱赶团队拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布南加州Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside, Ventura, San Diego等地，成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立刻联络李荻律师事务所。

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