如何執行裁判額-房屋扣押

訴訟結束，勝訴的一方要是獲得清晰的金錢裁判額(Monetary Judgment)，等於成功的第一步。但是如何有效執行裁判額，令欠債者順利還錢，償付損失，確為最有實質意義的一門法律學問。筆者成功執行過一些裁判額，大多透過房屋扣押，在此與各位分享一些心得。

加州法例，一般裁判額每十年需重新申請更生延期。有許多勝訴者手上拿著數字不少的裁判額，卻不知道如何請專家幫助執行，成為一頁廢紙。有時一放，變成過期無效，非常可惜。裁判額是有效的法律文件，不但在美國境內任何一州獲同樣認肯，在國際上只要與美國有法律互動相連繫的國家也會認肯美國任何一州的法庭裁判額。尋求當地法庭認可裁判額有一定的程序，有限期不能忽略。同樣在美國以外如港、台或中國大陸地區，所獲得的法庭裁判額，同樣可以在美國執行，不過其中所牽涉的法庭認可程序，應由法律專業處理，才可事半功倍。

雖然裁判額的認定是有效的法律程序，但欠債的一方往往諸多逃避，拼命走法律空隙，看債權人是否有本領找到他們的財產。一般的伎倆是，如果裁判額是針對公司，則把公司關閉，宣佈公司破產，而股東馬上另起爐灶，開設新公司。即使裁判額是針對個人，遠自官司一開始即將房地產過戶，欠債人變成身無分文，名下也沒有房產可以被追，讓債權人非常氣餒。

不過，只要查悉欠債人過戶的時間是先於接獲傳召被起訴，或先於接獲債權人有效通知即將起訴的意圖，所有欠債人的房產過戶或轉讓，尤其不是正式買賣，只是無條件轉名給親戚或第三者，皆屬於詐欺性轉移(Fraudulent Transfer)，有名正言順的法律途徑可追討。

筆者的經驗，在洛城市中心坐擁好幾幢商業樓宇的中東籍房東，家財萬貫，但為了迴避不到十萬元的欠款，把名下所有產業，在官司進行期間，全部轉給家庭信託。最後審訊結果敗訴，欠款連息及律師費，成了繼續每日生息的裁判額。筆者馬上開始房產欺詐轉移的一場新官司。因為法律明顯保障債權人的利益，欠債的房東最後避無可避，全數賠款，並加可觀利息及律師費。

這些案例證明，如果背上裁判額要還錢的一方，要是名下有房產，不管如何躲，總逃不過房產被扣押拍賣的途徑。執行裁判額有多種不同渠道，最直截了當的是查封銀行戶口，但戶口號碼不容易獲得，且只適用於小額的追討。扣除工資有保障，但每次還款數目有限，需要拖一段長時間。效果最佳的方法還是扣押房產。

當然這只適用於欠債者名下有房產供扣押還款。而且房產淨值足以還清裁判額。之前所有債權人所登記的款項，也要先行利用拍賣款項還清。但是不管是住宅或商用，房屋一般應是最重要及值錢的資產，只要代表債權人的律師在行動前做妥所有仔細的資料蒐集，如最基本的調出整份完整的房屋登記(Title Record)，評估淨值，房屋扣押對欠債者產生的心理及實際威脅都有助於成功全數追討裁判額。

首先，法院一確定裁判額後，需馬上申請由書記蓋章簽署裁判額的細節內容(Abstract of Judgment)，而且馬上送交房屋登記處正式登記。這是一份非常權威性的法律文件，意義相等於任何房屋貸款證明，房子要是轉名轉賣，所有之前的貸款，包括裁判額的登記非必要全部還清才可以有新的過戶手續被房屋處接納登記。而且只有裁判額利息依法十厘計算，必存任何銀行還要可觀。

第二，順速調出房子的戶頭登記歷史(Title History)，去信通知所有登記的債權人，包括房屋貸款公司，要求最新的還款餘額。這些是以後法院必須檢閱的文件之一。

其次是馬上準備好房屋估價報告(Appraisal Report)，估價者一定要有正式執照，估價結果房屋淨值要高於裁判額，及能扣除所有之前登記的債項，這樣拍賣才會被法院接納。

先決的條件全部有利的話，執行的律師便會送出整套文件送交巡警部門(Sheriff Office)，在洛城地區的房產，負責的部門屬於洛縣的地產巡警執行。法院部門總是依法辦事，所以文件準備周詳自然減少不必要的退件機率，加速達成房產被成功扣押的效果。巡警通常在成功扣押欠債人的房屋後三天內即送出確定通知與債權人或代表律師。如果房產屬商業樓宇，債權人有一百二十天自然等候期才接獲下一步安排期拍賣的通知。這段時間目的容許欠債者自動還款妥協。而往往在這關鍵性的幾個月當中，欠債者一定要盡力保存房產免被拍賣，而主動與債權人或代表律師談判。

如果房產屬私人住用的，則時間比較倉促。在收到巡警通知二十天內，即要送交法院申請拍賣的整份動議文件，包括房產登記歷史、評估報告及履行所有送件與債權人的細則及準備證明交法院登記，才不敢耽誤聆訓時間。法院通常在收件後三十天內舉行決定是否准予拍賣的聆訊。換言之，欠債者一接獲巡警的房屋扣押通知開始，在五十天內便可能被迫搬遷，房屋面臨拍賣。

這種快速並產生莫大心理壓力的法律程序迫使欠債者只能尋求賠錢消除裁判額的威脅。所以房屋扣押是非常有效應的首選途徑。文件的準備及所有法院限期的掌握均為至勝的要素。

執行裁判額的眾多途徑當中，筆者始終認為拍賣欠債者的房屋是最快捷可行之法。房屋很少真正被拍賣，但往往房產一被扣押，欠債者順速還錢妥協的機會最大。

本文由賀凌華律師提供(Gary Hollingsworth)